3. 조합은 현금청산을 원인으로 한 소유권이전등기를 구해야 한다.
조합은 “돈은 안주고 등기만 넘기라”고 하는 신탁을 원인으로 하는 소유권이전등기청구소송을 제기할 것이 아니라, “돈을 줄테니 등기를 넘기라”라고 하는 현금청산을 원인으로 한 소유권이전등기를 구해야 할 것입니다.

 

그러면 감정평가를 거쳐서 해당 부동산의 금전과 동시이행으로 소유권이전등기를 명하는 판결이 선고될 것입니다. 2008년 1월 17일에는 이와 같은 취지의 현금청산을 원인으로 하는 소유권이전등기를 구하는 조합의 청구를 인용한 안산지원의 판결이 있었습니다(안산지원 2007가합2135 소유권이전등기).

 

위 안산지원의 판결에 대하여는 청구원인의 명확한 법적근거가 없다는 비판이 가해지고 있습니다. 그러나 재개발의 경우에는 분양신청을 하지 않은 경우 수용절차를 통하여 해결하지만, 수용이 예외적으로만 인정되는 재건축사업에 있어서는 부득이한 것으로써 판결의 타당성이 인정된다는 견해도 있습니다.

 

조합은 많은 조합원이 현금청산을 택하여 사업에서 빠져나가는 것을 막기 위하여 신탁등기를 구하고 있는 것으로 보입니다만 〈도시 및 주거환경정비법〉이 제47조에서 명확히 규정하였듯이 현금청산을 원인으로 하여 이전등기를 구하지 않는 이상 이러한 청구는 기각되어야 할 것입니다. 현금청산으로 청구취지를 바꾸면 형식상 조합이 승소지만 조합원도 돈을 받게 되며 결국 항소심으로 가서 액수의 다툼이 계속될 것입니다.

 

〈도정법〉 제47조와 같은 현금청산 조항은 사업에 협조하지 않는 사람에게 불이익을 입히려는 징벌적 차원에서 마련된 것으로 보입니다. 그러나 요즘처럼 사업의 이탈자가 속출하는 상황에서는 조합원들이 이를 권리조항으로 이용하고 있는 것 같습니다.

 

법이나 계약은 비록 그 제정목적이 일방이 타방에 대하여 공격할 의도로 만들어졌다고 하더라도 상황이 바뀌면 언제든지 그 화살이 자기에게 돌아오는 것이며 이는 평등의 원칙상 어쩔 수 없는 해석이라 하겠습니다.

 

4. 현금청산당할 권리
〈도정법〉 제47조는 “분양신청을 하지 않은 자에게는 현금청산하여야 한다”고 규정하고 있습니다. 여기서 ‘하여야’한다는 단어의 의미는 ‘150일이내’라는 기간내에 꼭 현금을 줄 것을 강조하기 위한 것이라고 해석하는 견해도 있을 수 있으나, 조합원측에서 적극적으로 현금청산을 해줄 것을 청구할 수 있는 권리를 의미하는 것으로 보아야 한다는 것이 필자의 견해입니다.

 

이와 같은 현금청산 당할 권리를 신탁등기청구소송에서 항변으로 제출할 수도 있으나, 적극적으로 현금청산을 해달라는 청구를 반소나 별소로 제기할 수 있을 것입니다.

 

5. 생활비를 털어서 부동산투자할 수는 없다.
“차라리 현금청산을 당하겠다”고 결정내리기까지 수많은 고뇌가  있었을 것입니다. 이러한 상황은 사업성이 없고 부동산가격의 상승전망이 보이지 않는 지방도시의 사업장에서 주로 발생됩니다. 나가겠다는 조합원을 굳이 붙잡으려는 조합도 나름대로 고민이 많은 것으로 보입니다.

 

하지만 여윳돈은 커녕 생활비도 빠듯한 사람이 생활비까지 털어서 부동산에 투자할 수는 없습니다. 재건축사업에서의 분양신청은 부동산투자를 하겠다는 의사결정입니다. 매입자금을 종전자산의 권리가액과 추가부담금으로 하여 조합원분양가로 신축건물을 사겠다는 의사표시인 것입니다. 그런데 안사겠다고 하면 종전의 부동산을 중고가로 처분해야 하는 아픔이 기다리고 있습니다.

 

“이렇게 허접한 중고가로 처분할 줄 알았으면 조합에 참여하지 말 것을” 하면서 후회해 보지만 조합관계에서 이탈할 때에는 사업상 동업관계에서의 이탈할 때처럼 투하자본의 완전한 회수불능이라는 현상이 발생하는 것입니다.

 

추가부담금을 낼 돈도 없고 설사 빚 얻어서 추가부담금 납부한 뒤 새아파트를 받는다 하더라도 값이 올라줄 전망이 없는 상태에서는 뼈아픈 차선책 즉 현금청산당하여 얼마간의 돈을 손에 쥐고 다른 곳에 가서 사는 것을 택할 수밖에 없습니다. 그런 고뇌에 찬 결단을 내린 조합원들이 늘어나고 있는 것 같습니다.
 〈문의 02-3487-1887〉