Q : 재개발조합의 조합원입니다. 소유건물에 거액을 투자, 증축했는데 분양신청 후 종전자산평가금액을 보니 증축분은 빠져 있고 공부상 면적으로만 계산돼 있었습니다. 증축분을 종전자산평가에 산입시킬 방법이 있는지요? 만약 안된다면 현금으로라도 보상 받고 싶습니다.

 

 

서울시 정비조례 제23조제3호와 재개발조합 표준정관 제45조제2호에서는 증축된 부분이 무허가로서 대장에 등재되지 않은 경우에는 종전자산평가시 감안되지 않습니다. 다만 그 증축부분이 1981년 12월 31일 이전에 존재한다는 것이 무허가건물대장, 항공사진 등으로 인정된다면 종전자산평가에 산입되어야 한다는 서울행정법원의 판결례가 있습니다.

 

그렇다면 무허가건물도 보상하도록 하고 있는 대법원 판례의 취지에 따라 현금으로라도 보상받아야 할 텐데, 그렇게 하려면 증축분에 대하여 사업시행자인 조합이 수용재결신청을 해주어야 합니다. 그런데 토지 또는 건축물과 영업보상에 대한 재결신청권은 사업시행자인 조합에만 있기 때문에(공익사업법 제28조) 조합에서 재결신청하지 않으면 속수무책입니다.

 

2. 공익사업법 제30조의 규정
수용신청권자인 조합이 재결신청을 하지 않는 경우 토지등소유자가 취할 수 있는 방법은 조합에 재결신청을 해달라고 촉구하는 것인데 이는 〈공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률〉에 규정돼 있습니다.

 

그러나 〈공익사업법〉 제30조는 토지소유자 및 관계인이 서면으로 사업시행자에게 재결의 신청을 할 것을 청구할 수 있다고 하고 있고 60일을 도과하여 신청한 경우에는 보상금에 소정의 이자를 가산하여야 하는 것으로 규정하고 있습니다. 결국 늦게 신청한 경우 이자를 가산하는 것만 규정할 뿐 신청자체를 거부하는 경우에는 어떻게 할 것인지 아무런 규정이 없습니다.

 

3. 재결신청 거부처분에 대한 취소소송 또는 부작위위법확인소송
조합이 재결신청을 거부할 경우에 조합원이 곧바로 증축부분에 대한 보상금지급 청구소송을 법원에 직접 제기하면 법원은 수용재결절차를 거치지 않았다는 이유로 각하합니다.

 

필자는 지난 2008년 12월 24일 이 칼럼에서 ‘조합이 수용을 거부한다면…’이라는 제목으로 “조합이 수용재결 신청을 거부할 경우에는 법원에 직접청구할 수 있는 것으로 해석되어야 하고 이는 〈공익사업법〉 제30조가 가지는 결함 때문에 불가피한 해석”이라고 한 바 있습니다. 그러나 현재 법원에서는 조합원이나 관계인이 직접 법원에 청구한 경우에 일관하여 각하하고 있습니다.

 

조합이 재결신청을 거부하거나 방치할 경우에 대한 현행법과 판례상의 해결방법으로는 조합의 거부처분에 대한 취소소송이나 방치에 대한 부작위위법 확인소송을 제기하여 승소하고 대법원까지 가서 확정된 후 이를 바탕으로 손해배상 청구소송을 하는 등으로 해결하는 것을 생각해 볼 수 있습니다. 그러나 이는 지나치게 우회적이고 장기적인 절차를 밟도록 강요하는 것이어서 권리구제 수단으로서 실효성이 없습니다.

 

4. 조합원이나 관계인에게도 재결신청권이 부여되어야 합니다.
그러므로 〈공익사업법〉 제30조에 “조합원이나 관계인이 사업시행자에게 재결신청의 청구를 한 후 60일이 지나도 재결신청을 아니하는 경우에는 직접 지방토지수용위원회에 재결신청을 청구할 수 있다”라는 취지의 조항을 신설하는 것이 이러한 문제를 근원적으로 해결하는 방법이 될 것입니다.

 

그렇게 해야만 재개발지역에 다수 존재하는 무허가증축부분에 대한 보상이 현실적으로 이루어질 수 있을 것입니다.

 

질문에 대한 답변을 요약하자면 무허가 증축분은 1981년 12월 31일 이전에 증축된 것이 아니라면 종전자산평가에 산입되지 않습니다. 그러므로 현금으로 보상받아야 할 것이지만 조합이 증축분에 대하여 임의로 수용재결신청을 하지 않은 한 법적으로 보상받으려면 매우 장시간이 걸리므로 실효성이 없다는 것입니다.
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