김향훈
변호사(법무법인 상선)
Q : 재개발조합입니다. 최근 조합설립동의서의 비용분담사항이 구체적이지 않다는 이유로 재개발조합의 설립무효판결이 잇따르고 있습니다. 이 판결들의 의미와 대책은 무엇인지요?
A : 1. 재개발조합에 파급되고 있는 조합설립무효판결=조합설립동의서상 비용분담사항이 구체적이지 않다는 이유로 조합설립을 무효로 한 판결은 재건축조합의 경우에 많이 있었고 대법원에서 확정된 바 있습니다. 그런데 재개발조합에 관해서도 동일한 취지의 판결이 2009년 3월 서울고등법원에서 있었고 그 후로 전국의 각급법원에 확산되고 있습니다.
2. 문제의 발단-집합건물법 제47조 및 대법원 98다15996판결=이 문제는 대법원(1998. 6. 26.선고 98다15996)로 거슬러 올라갑니다. 이 사건의 판결문에서는 “〈집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률〉 제47조의 재건축 비용의 분담에 관한 사항은 재건축 결의의 내용 중 가장 중요하고 본질적인 부분으로서, 재건축의 실행단계에서 다시 비용 분담에 관한 합의를 하지 않아도 될 정도로 그 분담액 또는 산출기준을 정해야 하고 이를 정하지 아니한 ‘재건축 결의’는 특별한 사정이 없는 한 무효이다”라고 판시하고 있습니다. 이러한 취지에 가장 부합하는 결의는 바로 관리처분계획일 것입니다.
그 후 〈도시 및 주거환경정비법〉이 제정되면서 〈집합건물법〉이 예정하고 있던 재건축 결의를 위한 세부내용이 〈도정법〉 시행령 26조에 흡수되었습니다.
그런데 〈도정법〉은 일단 조합이라는 단체를 설립한 뒤 사업의 계획을 구체화시켜나간다는 체계를 가지고 있기 때문에 시행령 26조에서 정하고 있는 비용분담에 관한 사항은 단체의 골격형성에 관한 정도의 것이면 충분하다고 해석되어져야 할 것입니다.
즉 〈집합건물법〉과 대법원 98다15996판결(및 2003다4969판결)과 같은 정도의 구체적인 합의를 요한다고 해석해서는 안 될 것입니다.
그런데 재건축조합의 설립에 반대하던 미동의자들이 매도청구소송에서 위 판례를 원용하여 항변하거나 별도의 소송을 제기했고 법원이 이를 받아들였는데 급기야는 이 이론이 재개발조합에까지 파급되게 된 것입니다.
3. 재개발조합에 미치는 파장=법원으로서는 매도청구소송의 중요성에 착안하여 매우 구체성을 띤 결의를 했어야 한다고 보았지만 이는 일단 단체를 설립하고 사업은 추후에 단계적으로 구체화되어가는 것을 전제로 한 〈도정법〉의 체계를 무시한 판결이라 할 것입니다.
재개발조합의 경우 재건축조합의 경우보다 사태가 더욱 더 심각합니다. 재건축조합은 조합설립이후 바로 매도청구소송이 제기되어 조합설립의 유·무효 여부가 바로 문제되고, 무효로 판결이 나면 그때까지 진행된 사업의 진척도를 고려하여 구체화된 동의서를 다시 징구하면 됩니다.
그런데 재개발조합에서는 조합이 설립되고 사업시행인가를 거쳐 분양신청단계가 되어서야 조합원들이 사업에 참여하느냐 아니면 현금청산(협의실패시 수용)으로 가느냐의 거취를 결정해야 하므로, 그제서야 비로소 분쟁이 현실화되어 조합설립의 유·무효를 다투게 되기 때문입니다. 그리하여 재개발조합의 설립무효에 관한 제1심판결이 날 때에는 이주철거가 거의 완료되거나 공사를 착공하는 단계이므로 사태는 매우 심각한 것입니다.
재건축조합은 조합설립이후 바로 매도청구소송이 제기되므로 토지등소유자에게 매우 구체적인 정보가 주어져야 할 필요성이 절실하지만, 재개발조합은 강제가입제를 취하고 있고 추후 분양신청단계에서 자신의 거취를 결정하면 되기 때문에 재건축조합에 비하여 조합설립동의시 비용분담의 구체적인 기재의 필요성이 훨씬 적습니다. 그러므로 재개발조합에까지 이러한 판례이론을 확대하는 것은 더욱 더 무리가 있는 것입니다.
4. 입법제안=단계적 사업추진이라는 도정법의 제정취지와 미동의자의 의사선택의 자유를 모두 보호하는 방안으로 생각해 볼 수 있는 것은 재건축사업의 매도청구소송을 조합설립 직후가 아니라 사업시행인가 이후로 늦추고 사업시행계획에 대한 동의를 재건축결의로 보는 것입니다.
이렇게 하면 어느 정도 구체화된 비용분담이 나올 수 있고, 토지등소유자는 이러한 정보를 바탕으로 사업참가 여부를 결정할 수 있기 때문입니다. 물론 이렇게 했을 때 발생할 다른 문제점들에 대하여는 충분한 검토가 있어야 할 것입니다.
5. 대책=뾰족한 대책이 있을 리가 없습니다. 일단 항소하여 다투어보면서 그 사이에 진척된 사업의 진행정도를 감안한 구체화된 동의서를 다시 징구하는 정도라고나 할까요? 그리고 새로 설립할 조합은 개정된 〈도정법〉의 시행규칙의 별지서식으로 편입된 동의서 양식대로 해야 할 것입니다.
그런데 이 새로 개정된 시행규칙의 별지 동의서서식도 종전의 추진위원회 운영규정 양식과 커다란 차이가 없다는 것입니다. 결국 국토해양부에서도 조합설립단계에서는 비용분담을 구체화할 수가 없었던 모양입니다.
〈문의 02-3487-1887〉
