Q : 재개발구역인데 시청에서 지정한 OO공사가 주민 3분의 2이상의 찬성을 얻어 지정개발자로 됐습니다. 그런데 최근 시작된 분양신청공고 기간에 각자의 종전자산 평가금액을 보니 시세의 반값도 안됐습니다. 분양신청을 해야 할지 말아야 할지 결단을 내릴 수 없습니다. 지정개발자를 취소하는 절차가 있는지요?

 

 

A : 1. 도정법 8조4항과 도촉법 15조

지정개발자에 대한 〈도시 및 주거환경정비법〉 상의 근거규정은 제8조제4항입니다. 즉 일정한 경우에 시장·군수가 주택공사등을 사업시행자로 지정해 정비사업을 시행하게 할 수 있는 것입니다. 〈도시재정비 촉진을 위한 특별법〉 제15조에도 지정개발자 지정제도가 있는데 여기서는 주민동의요건이 〈도정법〉에서와 같은 3분의 2가 아니라 과반수로 완화돼 있습니다.

 

지정개발자가 지정된 경우 주민의 의견을 반영할 수 있는 기구로 주민대표회의가 있습니다. 주민대표회의는 지정개발자가 시행규정을 제정함에 있어서 의견을 제시할 수 있으나 이는 임의적일 뿐 강제력이 없다는 점에서 문제가 됩니다.

 

시공자 선정에 있어서 주민대표회의가 추천한 자를 시공자로 선정할 수 있도록 하여 임의적인 제도였고 현재도 〈도촉법〉에서는 임의적인 권고수준에 그치고 있으나(도촉법 제15조제2항), 최근 〈도정법〉 제11조제3항이 개정되면서 추천된 자를 반드시 시공자로 선정해야 하는 의무규정으로 바뀌었습니다. 다만 이 개정된 〈도정법〉 조항은 2009년 8월 7일부터 시행됩니다.

 

사업시행계획을 작성함에 있어서는 정비구역 안의 토지면적 50%이상 토지등소유자의 동의와 토지등소유자 과반수의 동의를 각각 얻어야 한다는 점에서 사업시행계획 작성 및 인가단계에서 토지등소유자가 일정한 견제를 할 수 있게 되어 있습니다.

 

주택공사 등이 지정개발자가 되면 추진위원회나 조합이 필요 없고, 곧바로 사업시행계획으로 진입해 감정평가 및 분양신청을 받는다는 점에서 속도가 빠르고 사업비가 절감되는 이점이 있습니다. 그러나 지정개발자가 주민의 의견을 무시하고 독단적으로 사업을 시행하는 경우 이를 견제할 현실적인 수단이 없다는 문제가 있습니다. 주민대표회의는 의견을 제시할 기관일 뿐 통제기관이 아니기 때문입니다.

 

개인적인 생각으로는 토지등소유자 과반수의 동의로 지정철회 또는 업무정지를 구할 수 있도록 법규정을 정비해야 할 것으로 보입니다. 이러한 법규정이 없는 현행 체계하에서 문제가 발생한 경우에는 토지등소유자 과반수의 동의로 지정개발자 업무정지가처분을 요구해 보는 것을 생각해 볼 수 있습니다.

 

종전자산평가는 토지등소유자 간에 개발이익을 배분하는 상대평가일 뿐 그 절대액수는 의미가 없다는 견해도 있으나 이러한 논리가 타당하려면 낮게 평가된 비율만큼 조합원분양가가 낮게 책정돼야 합니다. 조합원분양가는 시세에 어느 정도 연동되면서, 종전자산만 낮게 평가되고 비례율이 100%정도인 경우에는 토지등소유자가 피해를 입게 되는 것은 명확합니다.

 

종전자산이 낮게 평가돼 분양신청을 하지 않은 경우에는 수용절차를 거치게 되나 수용보상가도 낮게 책정될 가능성이 많습니다. 재결에서 이의신청, 행정소송을 거치더라도 이래저래 재산을 강탈당한다는 점에는 변함이 없습니다.

 

감정평가금액이 현저히 낮은데도 수용당하기 싫어 억지로 분양신청을 한 경우에는, 관리처분계획이 수립된 이후 종전자산평가가 현저히 낮게 책정됐다는 점을 이유로 관리처분계획 일부취소 소송을 제기해야 합니다. 그러나 재판에서 감정평가가 현저히 낮게 되었다고 인정될지는 심히 의문스럽습니다.

 

결국 분양신청을 하느냐 마느냐는 크게 의미가 없는 것으로 보이며 주민들의 동의를 최대한 많이 얻어내서 지정개발자의 업무정지 가처분 신청을 하거나 민원(떼법)을 해야 할 것으로 판단됩니다. 지정개발자의 업무가 중단됐다 하여 이미 지출한 금액을 반드시 토지등소유자에게 분담하여 청구할 수는 없는 것으로 사료되며 중단의 원인과 책임이 어느 쪽에 있는지를 가려보아 그에 따라 결과가 달라질 것입니다. 

 

조합방식으로 진행될 경우에는 조합집행부를 해임의결하는 절차가 있지만(도정법 제23조제4항), 한번 주어버린 권력(지정개발자)을 다시 되찾기는 매우 어려운 것 같습니다.
 〈문의 02-3487-1887〉