도시 가치상승 유도
2000년 이후 베이비 붐 세대들이 소형평형에서 대형평형으로 갈아타기 시작하면서 수요가 증가하자 이에 맞춰 건설회사들도 국내 주택공급 물량을 급상승시켰다. 수요·공급의 시장분석이 체계적으로 선행되지 않은 상태에서 공급을 늘려온 것이다.

 

특히 뉴타운 정책과 더불어 수도권 및 전국 광역시의 재개발, 재건축이 붐을 이루면서 공급현상이 나타났고 이로 인한 미분양 아파트의 증가가 실물경제의 하락과 동반하여 건설업체의 심각한 경영난을 유발하고 있다.

 

도시개발, 주택개발에 있어 지역적 수요·공급의 예측을 기반으로 지속가능한 개발이 이루어져야 함에도 불구하고, 지난 정부가 분양가상한제와 금융규제를 도입하기 전까지 많은 개발회사들은 사업의 체계적인 최유효 이용 분석을 기반으로 하지 않고 주먹구구식으로 사업추진을 해 왔다. 아이러니하게도 그런 상황에서 청약률은 높았고 분양가는 계속 올라갔다.

 

그러나 현재는 상황이 다르다. 일부 특정지역을 제외한 나머지 주택단지의 가치 하락은 지속되고 있고, 미분양주택은 늘어만 간다. 실물 경제의 하락, 현금 유동성의 감소가 동반되는 경기 침체를 예측하지 못한 상태에서 재작년까지 우후죽순으로 주택개발 경쟁이 지속되어 온 결과이다. 개발 추진 시점에서 과거의 자료를 토대로 사업타당성을 검토한 결과 미래의 개발경쟁을 고려한 수요공급의 불균형에 따르는 위험을 고려하지 못했고, 장기적 최유효이용을 염두에 둔 지속가능한 개발 계획수립을 수행하지 못했기 때문이다.

 

지속가능한 도시개발에 있어서 도시가치의 지속성 유지 및 미래가치 상승을 위해서는 도시 개발·재생 사업을 통해 지역 사회의 정체성을 확보하는 동시에 현재의 구성원을 중심으로 사회·문화·경제적 차원에서 미래 가치가 지속적으로 유지되도록 개발해야 한다. 특히 도심지내 재건축·재개발 사업에 있어서 추진 목표는 무엇보다도 도시재생을 통한 도시의 균형적 가치 상승을 지속적으로 이끌어 내는 데 있다. 이때 국가의 일관된 철학을 바탕으로 하는 개발정책적 기반 위에 지역사회의 정체성을 고려한 재건축·재개발 사업 추진 철학의 수립이 우선돼야 한다.

 

하지만 정부의 일관성 결여와 기본 철학의 결여, 단순히 주택가격 안정화를 위한 강남권 규제 등으로 인해 전국 부동산시장은 냉·온탕을 오갔다. 부동산 시장의 안정화는 가격 상승 규제가 제1원칙이 되어서는 안된다. 지역적 수요·공급의 밸런스가 지속적으로 유지될 수 있도록 개발을 안정적으로 조절하는 정책이 제1원칙이 돼야 한다.

 

전국을 하나로 묶고, 강남권을 하나로 묶고, 다양한 수요층을 하나로 묶어서 지표를 설정하는 시대는 지났다. 과거 80년대처럼 주택 수요층을 단일화해 정책구상을 하는 시대는 지났다.

 

이에 따라 필자는 도시가치의 지속적 상승 및 유도를 위한 재건축, 재개발을 포함한 도심지내 주택개발사업이 어떤 방향으로 재고되어야 하는지를 짚어보고자 한다.

 

21세기 주택사업에 있어서 지속가능한 개발의 기본 철학은 사업에 참여하는 다양한 계층의 구성원 모두에게 도시개발 및 도시재생 사업에 따른 가치상승 이익을 균형적으로 배분하고, 그 도시 구성원이 가지는 미래의 재산가치가 지속적으로 상승, 유지될 수 있도록 설계하고 개발하는데 있을 것이다.

 

 

도시 개발정책 문제점
도심지내 토지개발의 포화에 따라 21세기 개발사업은 점진적으로 도심재생사업이 주류를 이루게 될 것으로 판단된다. 특히 과거 획일적 모더니즘적 개발정책에 따른 주택개발은 그 지속 가능성의 한계를 가진다. 그러다보니 현재 시점에서 도심지내 주택단지들의 최유효이용 분석시 철거 후 재시공을 통한 재건축·재개발이 도시가치 증진을 위한 최적 수단으로 결정되는 경우가 늘어나고 있다.

 

재건축·재개발 사업에 있어 21세기 지속 가능한 개발 모델을 위해서는, 정부차원에서의 일관된 정책 기본방향 수립과 민간차원에서의 지속가능한 주택개발 계획 수립이 체계적으로 결합돼야 할 것이다.

 

여기에는 우선적으로 풀어야 할 당면 과제들이 있다.

 

 

첫째, 현재 도시재정비 사업에 있어서 국가정책 기준이 혼선을 빚고, 지역 특성이 반영되지 않은 획일화된 정책 기준에 문제점이 있다.

 

지역별 수요·공급의 특성 및 문화적 특성 등을 고려한 도시재정비 사업의 맞춤형 정책이 수립되고, 국가에서 제시한 광역적 정책 기준이 그 지역에 맞도록 전문가의 도움을 받아 수정되어야 함에도 불구하고, 지역별 다양성이 경직된 획일화된 정책 기준이 사용되고 있기 때문이다.

 

지역적 특성에 따라 용적률, 건폐율, 층수제한, 인센티브 등에 대한 정책 기준을 달리 적용해야 함에도 불구하고 주택가격상승억제, 개발이익초과에 대한 부담감이 우선함에 따른 경직성이 도리어 도시개발 가치 상승의 한계를 초래하기도 한다.

 

한가지 예로써, 지역에 따라 동일 용적률 하에 층수제한 범위를 완화함으로써, 단지 내외의 주거환경 개선 효과가 크게 나아질 수 있는 데도 불구하고 획일적 경직된 잣대를 사용함으로써 도리어 일조권, 조망권 등 친환경적 요건이 역행하는 경우가 종종 발생하고 있다.

 

 

둘째, 대부분의 개발이 지역 문화의 정체성을 반영하지 못하고, 인위적 사회 통합을 위한 기형적 소셜믹싱에 그치고 있다.

 

현재 구성원을 위한 지속 가능형 개발이 미흡함에 따라 뉴타운 등 재개발사업에서의 지역 원주민 재정착률이 17%이하로 떨어지는 실정이다.

 

뉴타운 개발사업의 경우 개발이익이 많이 남는 중대형 평형을 40%까지 건설할 수 있도록 하고 있는데 이로인해 공급 물량이 개발 전보다 감소하는 결과를 낳고 있다.

 

이러다 보니 중·대형 평형의 공급은 늘어나는 반면 소형 평형의 공급이 줄어들어 수도권 일부 지역을 제외하고는 소형 평형의 공급 감소 현상이 발생하고 있다. 이에 따라 독신, 신혼부부 등 소형 평형 수요의 증가에 공급 물량이 뒷받침하지 못하는 불균형 현상으로 소형 평형의 기형적 가격 상승을 초래하였다.

 

셋째, 개발사업의 이익 배분에 대한 정책적 타당성이 모호하다.

 

재개발·재건축 사업에 있어서의 개발이익은 지역주민 및 조합원, 또는 그 지역의 공공적 개발에 직접적으로 돌아가지 않고 국가에 환수된다. 이때 개발이익에 대한 자산평가는 종전·종후 자산으로 평가되고 그 차액에서 개발비용을 제외한 이익 부분을 국가에서 일부 환수하게 된다. 그런데 부동산 가치 상승이 있다 하더라도 매매에 의한 차익 실현 시점이 현재가 아닌데도 불구하고 미래의 차익 실현을 현재의 추정가치로 산정, 이를 개발이익으로 간주하여 국가에서 소급 환수하는 것은 경제 원리상 시점적 차원에서 볼 때 명확한 해법으로 보기 힘들다.

 

 

넷째, 재건축·재개발 사업에서 조합원 등 사업 구성원들이 단지 내외의 공용적 가치상승 보다 세대별 가치 상승에 너무 주목하고 있다는 점이다.

 

공동주택의 실질 가치는 토지를 기반으로 추가적인 단지의 공용적 가치, 세대별 가치가 혼합되어져서 전체 단지 가치를 형성하게 된다. 그러나 재개발·재건축의 경우 단지내 공용부분 건축 및 설치에 의한 가치 상승이 자신이 소유하고 있는 세대별 가치 상승에 큰 영향을 줄 것이라고 생각하지 않았으며, 단순히 최대의 용적률에 의한 세대수 증가와 세대별 평형을 1㎡라도 더 늘리는 데 급급했다. 21세기 주거가치의 변화는 건물의 양적 크기가 아닌, 건물과 그 주변 환경의 삶의 질적 향상에 있다는데 주목해야 할 것이다.

 

 

도시 가치상승 추진 방향
이러한 여러 문제점들의 해결을 위해서는 개발사업시 지역 문화의 정체성을 반영한 소셜 믹스를 유도하고, 획일적 디자인에서 동별·평형 타입별 다양한 디자인을 반영하고, 최대 용적률을 고려한 1차원적 단지 배치에서 벗어난 주거환경 중심의 단지 배치를 도입하고, 단지내 공용 시설 개발을 통한 단지 가치 상승의 유도에 주목해야 할 것이다.

 

 

1) 지역문화의 정체성을 반영한 다양한 소셜믹스(Social Mix) 유도
지역문화의 정체성에 따라 통합을 유도할 계층의 폭이 극단적으로 커지는 경우 그 지역의 지속 가능한 개발에 역행하게 되고, 통상적 부동산가치의 하락, 신규분양 물건의 미분양 증가 등이 발생할 수 있다.

 

단편적 예로 은평뉴타운의 경우 동일단지, 동일건물에 분양분과 임대분의 혼합을 유도했으나, 궁극적으로 혼합된 동의 청약률이 혼합되지 않은 동의 청약률에 비해 상당히 떨어지는 결과를 보였다. 지속가능한 도시개발을 위해서는 극한적 소셜믹스가 아닌 유연적 소셜믹스를 통해 계층적 밸런스의 조화를 아주 완만하게 유도해야 한다.

 

즉, 분양계약자, 지역원주민의 보편적 계층 구조를 기준으로 그 폭을 완만히 형성함으로써 단계별 소셜믹싱이 아주 자연스럽게 이루어지도록 유도해 계층적 갈등으로부터 나오는 도시가치 하락 요인을 상쇄시켜야 할 것으로 판단된다.

 

 

2) 획일적 디자인에서 동별, 평형 타입별 다양한 디자인 반영
재개발·재건축 사업시 단지가치의 상승을 위해서는 다양한 계층, 다양한 욕구의 만족을 위해 다차원의 기능적, 디자인적 요소가 혼합된 단지 설계가 필수적으로 수행돼야 할 것이다.

 

20세기 보편적 중산층 가정을 고려한 획일화된 실내구조, 단지구조 등의 아파트 설계에서 벗어나 신혼부부, 노인부부, 저소득층 맞벌이가정 등 단지내 다양한 계층이 아주 자연스럽게 어우러져 살 수 있도록 배려하는 설계가 필요하다. 동시에 같이 살아가는 데 있어 상호 도움을 줄 수 있는 커뮤니티를 활성화하는 다양한 기능의 공용시설 설치를 통해 기존 세대별 재산가치 상승과 더불어 단지내 공용부가 가지는 삶의 질적 향상을 통한 기능적 가치 상승을 지속적으로 유도해야 할 것이다.

 

 

3) 최대 용적률 단지 배치에서 주거환경 중심형 단지 배치로 변화
20세기 아파트 개발에서는 단순히 용적률을 최대화함으로써 개발사업 이익의 극대화를 추구하려는 영업적 행위가 우선시돼 왔다. 더불어 단지내 동 배치, 세대 디자인의 획일화를 통한 기계적 시공 편의성의 극대화로 대량생산에서 오는 시공이익 극대화 등이 주택개발 계획시 우선 사항으로 고려되어 왔다. 21세기는 이러한 양적 팽창에 의한 가치추구와 기계화된 획일적 디자인에서 탈피해야 한다. 단지의 입주 계층별 다양성에 맞게 건물 디자인을 확충하고, 입주자 주거 특성의 다양성을 고려한 평형 타입별 다양한 디자인을 확보하고, 대량생산적 이익 추구에서 벗어나 다품종 소량생산이 가지는 다양한 수요 개발, 희귀성 추구를 통한 질적 가치의 상승을 유도해야 한다. 따라서 기능 중심적, 친환경 중심의 지속가능한 사회통합형 도시개발이 지속적으로 확대돼야 할 것이다.

 

 

4) 단지 내 공용건축 개발을 통한 단지가치 상승 유도
재건축·재개발 사업에 있어서 향후 국가는 개발이익의 무조건적 환수 체계에서 벗어나 그 이익이 재개발·재건축 사업의 해당지역 및 단지의 공용적 가치 상승이 이루어지도록 방향을 전환해야 한다. 즉 개발 추진시 예상되는 이익을 단지 내외의 공용개발에 전액 사용하도록 함으로써 도시의 공용적 가치의 추가적인 상승을 유도하여 지역사회 이익의 균등 배분을 실현해야 할 것이다.

 

또한 공동주택 단지 개발시 지역적 정체성과 구성원의 보편적 특성을 고려해 단지내 기능적, 문화적, 경제적 이익을 실현할 수 있는 지속가능한 공용시설을 건축·운영함으로써 단지가치의 추가적인 상승을 유도할 수 있다. 공용시설의 운영은 단지내 구성원의 공동사업으로 추진함으로써 운영에 의한 해당사업의 이익을 균등 배분된 관리비로 환원함으로써 단지내 공용가치의 지속가능한 개발이익을 창출할 수 있게 될 것이다.