너무나도 예상치 못했던 2008년 주택시장이 지나갔으나 2009년에는 어떠한 모습으로 다가올지 무척 궁금하면서 걱정스럽다. 모두가 잘 알다시피 2008년 후반기의 주택시장은 하강하는 롤러코스터만큼이나 무서운 속도로 경기침체를 주도했다. 그 원인은 미국발 금융위기에서 출발했으며 국내 적체된 미분양상황과 어우러지면서 끝을 알 수 없는 늪으로 빠져 들어갔다.

 

많은 이들의 관심은 이러한 가격하락이 언제 멈출 것이며 어떠한 반등이 있을까에 모아지고 있다. 미국 금융위기연구 권위자에 따르면 미국경제는 주택시장이 안정돼야 살아날 수 있는데 최소한 2010년이 돼야 미국주택시장이 바닥을 칠 것으로 예상하고 있다. 국내 주택전문가는 우리나라 주택시장이 2009년 후반이면 회복기에 접어들 것으로 기대하고 있다. 과연 그러한 변화를 기대해도 되는 것이며 특히 재건축·재개발시장은 어떻게 변화할 것인가가 초미의 관심사다.

 

정부는 주택시장의 환경변화가 심각하다고 판단, 8·21대책을 시발점으로 일련의 부동산대책들을 발표하며 과감한 규제완화방안을 거침없이 쏟아냈다. 재건축부문에서는 조합원 입주권 매매를 조합설립인가 이후로 완화했으며 재건축 후분양을 폐지했다. 또한 소형평형의무비율을 완화해 85㎡이하를 60%이상으로 단순화했으며, 용적률 최대 300%까지 개발 가능하도록 허용했다. 이를 통해 허용용적률을 상회하는 용적률의 30~50%를 임대주택으로 건설할 수 있으며 임대주택이 없는 재건축도 가능하다.

 

하지만 아무리 재건축·재개발의 규제를 완화하더라도 기존 주택시장의 미분양이 해소되지 않고서는 재건축·재개발이 활성화될 수 없다. 그만큼 미분양주택은 전반적인 주택시장의 침체와 깊은 연결고리를 갖고 있다.

 

재개발·재건축의 중요한 역할을 담당하는 건설회사 입장에서는 주택시장이 침체기에 있고 회사가 유동성 위기를 겪고 있는 상황에서 새로운 조합중심의 주택정비를 시작한다는 것은 현실적으로 어렵다. 실제로 현장에서는 조합은 추가적인 경비부담을 걱정하면서 사업추진을 요구하고 있고, 건설사는 사업을 추진하더라도 미분양주택 적체가 걱정돼 분양단계로 진행하지 못하고 있다.

 

왜냐하면 재건축·재개발의 분양주택을 소화하기 위해서는 기존 주택시장이 안정돼 기존 주택의 매매가능성과 분양주택의 투자가능성이 담보돼야 하기 때문이다. 한편, 조합내부에서는 사업성에 대한 불신이 이어지면서 현금청산에 대한 요구가 증대하고 있는 실정이다.

 

그럼에도 불구하고 재건축·재개발이 현재 주택시장에서 중요한 위상을 차지하는 이유는 최소한 다음 두 가지로 요약할 수 있다. 하나는 서울과 경기도 같은 대도시 지역에서는 대부분의 주택건설이 재건축, 재개발, 그리고 뉴타운을 통해 가능하기 때문에 유일한 주택공급수단이다. 다른 하나는 추진위 설립에서 분양까지 2~3년의 시간이 소요되는 것이어서 미래 주택시장을 긍정적으로 판단한다면 그렇게 늦출 이유는 없다는 점이다.

 

2009년 시장의 안정을 위해서는 무엇보다도 현재 주택가격 하락의 심각성을 인식해 주택가격의 연착륙을 유도해야 한다. 현재 주택가격의 하락은 일부에서 생각하고 있는 것처럼 급매물에 의해 발생하는 것이 아니다. 실제로 경기침체를 감안해 가격을 상상외로 낮게 제시하는 정상적인 매물에 의해 주도되고 있어서 과감한 조치가 필요하다.

 

그리고 건설사에 대한 불신을 최소화하는 정부의 조치가 필요하다. 금융유동성 문제로 인해 어떤 회사가 부도가능성이 있는지를 판단하기 어려워 소비자들은 건설사의 지명도와 관계없이 분양시장을 외면하고 있고, 이로 인해 1명의 지원자도 없는 분양주택시장이 연출되고 있다. 그리고 주택시장의 거래를 촉진하는 적극적인 조치도 필요하다. 이러한 제반적 요소가 정리된다면 주택시장은 안정적인 단계로 접어들면서 2009년 재건축·재개발시장은 기지개를 켜는 계기가 될 수 있을 것이다.