야근을 밥 먹듯이 하는 부서. 토요일, 일요일은 으레 반납해야 하는 부서. 그래서 시간 외 수당이 가장 많은 부서. 거기에 민원 또한 가장 많기로 소문난 부서. 한 마디로 일도 많고 고달픈 부서가 재건축·재개발을 총괄하고 있는 주택정비과다. 국토해양부 내에서도 기피부서 1호로 꼽히지만 김일환 과장을 비롯한 10명의 수퍼맨들은 개의치 않는다. 본연의 업무에 대한 자긍심과 보람이 있기 때문이다. 미안하다면 가족이나 주변 지인들에 대한 소홀함이다. 최근에는 MB정부의 재건축·재개발 활성화 공약이 포함된 〈도시 및 주거환경정비법〉 개정안의 조속한 통과를 위해 국회지원 업무에 매진하느라 가족들 얼굴 볼 새도 없을 정도였다. 하지만 앞으로도 이런 생활은 당분간 지속돼야 할 것으로 보인다. 〈도정법〉 개정안이 통과되면 그에 따른 지침이나 기준, 고시 등을 새롭게 바꿔야 하기 때문이다. 거기에 11·3 대책에서 언급된 용적률 상향 등의 추가조치도 마련해야 하기 때문에 올 상반기까지는 옴짝달싹 못할 것으로 보인다.

 

▲MB정부 탄생 이후 재건축·재개발 정책이 ‘규제’에서 ‘완화’로 큰 틀이 바뀌었다는 데 업계 관계자 모두 환영하고 있다. 향후 정책의 방향이나 큰 흐름이 있다면 설명해 달라=앞으로도 규제 완화는 계속될 것이다. 규제완화가 시장의 기대에 미치지 못한다는 지적도 있는데 가시적인 효과가 나타날 때까지는 행정절차상 시간이 필요하다. 나아가 시장에서는 가격적인 부문에서 높은 기대를 하고 있는데 이는 최근 주택가격이 하향 안정세를 보이면서 피부로 느끼지 못하는 것이다. 또 한 번에 모든 규제를 폐지하는 것은 또 다른 부작용을 불러올 수도 있다. 현재의 경기상황을 감안하다 보니 그런 이야기가 나오는 것이다. 상황논리라는 느낌이다. 다만 사업의 절차를 단축시키기 위한 완화 조치에 대해서는 사업을 진행하면서 바로 느낄 수 있을 것이다. 사업기간이 단축되면 가격 상승도 동시에 기대할 수 있을 것이다.

 

▲개정안이 법제사법위원회 심의단계에 와 있다. 국토해양위원회 심의는 순조롭게 진행됐는데 법사위에서 제동이 걸려 있다=재건축·재개발 활성화를 위해 현재 국회에 계류중인 〈도정법〉 개정안은 국토해양위원회 위원장 대안으로 법사위에 회부돼 있는 상태다. 이 개정안에는 재건축 시공자 선정시기 조기화, 재건축 동별 동의율 요건 완화 등 시장에 실질적인 도움을 줄 수 있는 것들이 포함돼 있다. 다만 여야간 대치문제로 일정이 늦춰지고 있는 것으로 알고 있다. 개정안의 내용에 대해서는 반대 목소리가 없기 때문에 회기내 처리가 가능할 것으로 보고 있고, 또 그렇게 될 수 있도록 지원하고 있다. 개정안이 통과되면 큰 방향에 대해서는 정해지는 것이기 때문에 하위규정이나 지침 등은 빠른 시일내에 마무리 될 것으로 보고 있다.

 

▲개정안이 통과되면 향후 그에 따른 시행령이나 시행규칙, 지침 등도 새롭게 개정돼야 할텐데=정비계획 작성기준이나 안전진단 업무처리 지침, 추진위 및 주민대표회의 승인 신청방법, 정비업체 선정방법, 창립총회 개최방법 등 세부적인 안에 대해서는 이미 작업에 착수한 상황이다. 내부 논의는 물론 전문가들과 수시로 협의가 진행되고 있고, 향후 관련 단체나 주민들의 의견을 충분히 수렴해 올 상반기 내에 마무리지을 예정이다. 시·도 조례 등도 개정돼야 할 부분들이 있어 협의중이다. 추가조치는 법이 개정되는 즉시 시행될 수 있도록 속도감있게 만들겠다.

 

▲이번 개정안 중에서 최근 가장 큰 이슈는 재건축 동별동의율이다. 상가 등 특정 동의 알박기 폐해 사례가 심각하다는 게 현장의 목소리다=재건축 동별동의율 전체가 문제가 되는 것은 아니다. 현실에서도 공동주택의 동별요건을 충족하는 데 큰 무리가 없는 것으로 알고 있다. 다만 상가 등 특정 동의 동별요건이 문제가 되고 있다는 부분에 대해서는 공감하고 있다. 그래서 이번 개정안에서는 토지면적의 ‘2/3 이상’에서 ‘1/2 이상’의 동의로 면적 동의율을 낮췄다. 대형지분 소유자의 횡포를 막기 위한 취지다. 또 시공자나 협력업체, 일부 투기꾼 등도 동별동의율 요건을 악용하고 있다고 들었다. 동별동의율 요건을 당장 없애지는 않겠지만 동별동의율 요건 악용을 막기 위한 방안에 대해서는 여전히 고민하고 있다.

 

▲용적률 상향 등을 포함한 11·3대책의 반영은 언제쯤 이뤄지나. 업계에서는 용적률 상향에 대해 가장 큰 관심을 보이고 있다. 또 서울시와의 협의는 어떻게 진행되고 있나=국토해양부의 입장은 용적률을 아예 〈도정법〉에 명시하겠다는 것이다. 2종 250%, 3종 300% 등 〈국토의 계획 및 이용에 관한 법률〉에서 정한대로 하겠다는 것이다. 일례로 〈국계법〉 및 시·도조례에도 불구하고 〈국계법〉 시행령까지 할 수 있다는 식으로 말이다. 도심지내 용적률을 높여 직주근접형 주택을 공급하겠다는게 MB정부의 재건축·재개발 정책의 핵심이다. 다만 그동안 용적률을 인센티브 정책으로 펴온 서울시와 의견이 상충될 수는 있다. 그래서 서울시와 지속적으로 협의 중이고, 어느 정도 합의안도 마련돼 있다. 서울시에서 추진하는 용적률 인센티브 정책이 가능한 선에서 최대한 용적률을 높여주는 방안이 유력하다. 도시 미관이나 디자인 인센티브 등의 여지를 남겨두겠다는 것이다. 또 최대한 적용시기를 앞당기기 위해 의원입법 형태로 〈도정법〉 개정을 추진할 예정이다. 이 또한 상반기 내에 마무리지을 것이다.

 

▲지난해 12월 17일 공포된 〈도정법〉 시행령 및 시행규칙에서 주목할 부분은 조합설립동의서 양식이다. 매도청구 줄패소나 조합설립 무효 등으로 시장에서는 상당히 어려움을 겪어왔던 게 사실이다. 이번 개정으로 해결이 될 것으로 보고 있나=하우징헤럴드를 통해 조합들이 겪는 어려움을 잘 알고 있다. 비용분담에 대한 사항이 구체적이지 않기 때문에 매도청구나 조합설립 무효 소송 등에서 패소하고 있는데, 법원의 시각에 대해서는 존중한다. 하지만 재건축·재개발은 사업초기 단계에서부터 비용분담에 관한 사항을 구체적으로 정하기가 쉽지 않은 게 사실이다. 사업단계가 진행되면서 사업이 점점 구체화되고, 또 계획이 변경될 수도 있기 때문이다. 지침 등 하위규정이라는 이유로 패소판결을 내리는 부분에 대해서는 이번 기회에 시행규칙으로 격상시키면서 형식적인 보완이 됐다고 본다. 다만 법원에서 실체적인 문제를 거론하면 사전에 토지등소유자들의 재산에 대한 감정평가를 실시하는 등 추후 보완도 고려하고 있다.

 

▲재건축·재개발을 비롯한 건설경기의 급락으로 시장 상황이 좋지 못하다. 수도권과 지방의 양극화 현상은 더욱 더 심해지고 있다. 특히 지방의 경우 현금청산, 미분양 적체, 조합운영비 중단 등 사업포기 상황까지 이르렀다. 별도의 지방 활성화 대책은 있나=정부에서도 지방의 사정을 감안해 〈재건축초과이익 환수에 관한 법률〉에 따른 재건축부담금을 한시적으로 면제해 주고, 투기과열지구 등도 해제했다. 하지만 현재 지방 재건축·재개발이 처한 위기는 국내 건설경기 등 경기위축에 따른 영향이 크다고 본다. 지방 재건축·재개발에 용적률을 더 높여줘서 해결될 문제가 아니라는 것이다. 제도적인 지원은 한계가 있다는 것이다. 국민의 한 사람으로서도 지방 경기가 활성화되기를 기원하고 있다. 다만 재정이 열악한 시·도에 대해서는 뉴타운의 기반시설 설치비를 지원해 주민들의 부담을 줄인다거나, 주거비 부담을 줄일 수 있도록 주민들에게 저리 융자책을 마련해 준다거나 하는 방안  등에 대해 고민하고 있다.

 

▲재건축·재개발을 총괄하고 있는 담당부서의 책임자로서 애로사항이나 어려움은 무엇인가. 또 언제 가장 큰 보람을 느끼나=종전 정부에서는 주택공급을 위한 정책으로 신도시 건설 등을 단골메뉴로 사용했다. 하지만 지금은 구도심의 도시재정비 쪽으로 흐름이 옮겨가고 있다. 구도심의 도시재정비 핵심이 바로 재건축·재개발인데, 그 주무부서에서 일한다는 보람은 이루 말할 수 없을 정도다. 다만 이해관계가 매우 복잡하기 때문에 민원이 많다. 말도 안 되는 민원이나 악의적인 민원을 제기하는 사람들도 있다. 최근에는 도시재정비와 관련된 행정청의 관원도 많아졌다. 서울을 제외한 부산, 인천, 대구, 광주, 대전, 전주 등 재건축·재개발을 처음 접하는 곳들이 많이 있기 때문이다. 또 세상의 이목을 집중시키는 만큼 여론의 질타를 받기 쉬운 부서다. 보람이 클수록 책임감도 무겁기 때문에 정책 입안시에는 누구보다 신중한 자세를 견지하도록 노력한다. 일방의 입장을 대변해서는 안 되기 때문이다.

 

▲재건축·재개발 관련 종사자들에게 하고 싶은 말이 있다면=앞서도 언급했듯이 재건축·재개발은 이해관계가 매우 복잡한 사업이다. 입장이 모두 다르기 때문이다. 100%를 만족시키는 것은 불가능하다. 조합도 마찬가지고, 정책도 마찬가지다. 그래서 대화와 타협, 신뢰 등이 무엇보다 중요하다. 하지만 주민간 합의가 이뤄지지 않아 사업이 진행되지 않는 경우를 많이 보아왔다. 예를 들면 투명하지 않은 집행부에 대한 불신이나 일부 무조건적으로 사업을 반대하는 이른바 ‘비대위’ 등으로 사업이 좌초되기도 한다. 또 업체 결탁설, 뒷거래 등도 언론에서 심심찮게 보도되고 있다. 재건축·재개발 관련 종사자들 스스로 자정노력이 필요하다. 또 〈도정법〉은 규제법이 아니라 사업 조장법이라는 것을 분명히 밝혀 둔다. 사업을 지원하기 위한 법이라는 얘기다. 다수를 위해 소수의 권리를 침해하는 조항도 있을 정도다. 〈도정법〉에 대한 인식을 바꿔야 한다.