70년대 후반 이후 국내 도심에 신축되었던 공동주택단지의 노후화가 본격적으로 진행되는 시점에서, 강남권 및 수도권을 중심으로 많은 주택단지들이 재건축 및 재개발을 추진했거나 현재 추진 중에 있다. 이러한 재건축 및 재개발 사업은 도심 재생적 측면과 건설부문 경제 활성화 측면에서는 바람직한 방향으로 판단되나, 부동산가격 안정화 및 자원 재활용 측면에서는 해결해야 할 다수의 문제점이 있다. 이러한 문제점을 해결하기 위해 필자는 지속가능형 개발과 도심재생의 개념을 바탕으로, 주거환경 개선에 따른 실질적 단지 가치의 폭은 높이고, 투기 수요 증가에 따른 부동산가격 상승을 방어할 수 있는 효과적인 사업 추진 방향에 대해 언급하고자 한다. 

 

지난 수년간 강북 뉴타운, 강남 재건축, 지방 혁신도시 및 행정도시 건설 추진에 따른 부동산가격 상승에 대한 투자심리 확대와 강남권 수요 증대에 따른 주택가격의 상승이 수도권 및 전국 토지가격의 상승으로 확대되어 왔다.

 

특히 2000년 이후 베이비 붐의 피크 세대인 386세대로 인하여 소형평형에서 중대형평형으로 갈아타기 위한 실질적 수요가 급증하고, 국가 정책적 개발에 따른 관련지역 토지 수용 과정에서 발생한 보상 자금의 시장 유입이 강남권 및 수도권 버블효과에 상당히 기여한 것으로 판단된다.

 

이러한 과거 수년간 국내 공동주택 가치 상승은 다음 3가지 환경적 요인으로 주목할 필요가 있다.
첫째, 인터넷을 통한 실시간 부동산 정보 제공이다.국내 부동산 정보 인프라는 주식시장과 같이 매매사례 및 매매가격에 대한 시장정보가 인터넷으로 실시간 제공되고 있다.

 

둘째, 아파트 환금성 및 저이자 정책에 따른 투기수요 증가이다. 실시간 시장정보 환경과 맞물려 아파트 매매의 신속한 자금 환금성에 대한 매력과 강남권 및 수도권 개발 지역의 지속적인 투자가치 상승에 따른 기대심리 효과, 지난 IMF 이후 국내 금융권의 저이자 정책 등이 결합되어 투기적 수요 증가에 따른 부동산 가치상승이 지속된 것으로 판단된다.

 

셋째, 혁신도시 등 정책적 개발에 따른 토지가격 상승이다. 과거 수도권 및 정부 정책에 의한 몇몇 지방 도시의 부동산 가치 상승은 지역별 뉴타운, 행정도시, 혁신도시 등 부동산 개발 정책에 따른 기대심리 측면과 해당지역 토지 수용 증가에 따른 지역내 토지가치의 동반 상승 등이 국내 부동산 가격 상승의 주도적 요인으로 작용했을 것으로 판단된다.

 

이러한 시장환경 및 국가 정책적, 투기적 수요 증가 측면에서의 토지가치 상승은 반복적으로 부동산가격 상승을 조장하는 중요한 요인으로 작용했으며, 이는 실질적인 주거환경 개선에 의한 가치 상승 요인으로 볼 수 없을 것으로 판단된다.

 

▲부동산 가격 상승 억제 정책의 문제점=부동산 가격 상승 억제를 위해 지난 정부에서는 금융 및 세금 규제 정책 시행으로 투기수요를 억제하고, 실수요 반영을 활성화함으로써, 수도권 버블지역의 가격 상승 억제를 유도했다. 그러나 수요·공급의 지역적 불균형을 제어하지 못한 차원에서 수도권 외 지방에서의 수요 억제에 따라 주택 개발 사업의 대규모 미분양이 발생하는 문제점을 초래하고 있다.

 

▲실질 주거환경 개선에 대한 정책적 인센티브가 필요=부동산 투기가 아닌 투자 측면에서의 이익은 단지 개발 및 도심 재생에 따른 실질적 주거환경 개선에 의한 가치상승에서 발생하는 기대 이익이다. 따라서 투자자 측면에서 볼 때 국가에서의 정책적 인센티브가 현 시점에서 개선돼야 할 것으로 판단된다.

 

재건축, 재개발 등 도시정비사업에서의 사업주체는 사업 추진에 따른 실질적 주거환경 개선을 기본 콘셉트로 하는 단지계획이다. 그러므로 정책적 인센티브를 유도, 노후화로 인해 저하된 단지 주거환경의 실질 가치 회복에 초점을 맞추어야 할 것으로 판단된다.

 

▲실질적 주거환경 개선에 대한 사업 계획 전략=현재 시행되고 있는 대부분의 재건축·재개발사업 추진 과정에서 사업주체의 최대 관심은 최대한의 용적률 확보와 세대별 평형 확장을 통한 기대 이익 및 물리적 재산가치 증대에 있음을 그 누구도 부인할 수 없을 것이다.

 

조합원 부담금을 최소화하기 위한 이 전략은 과거 모더니즘적 단지계획의 틀인 획일적 형상, 행렬식 동 배치 구조를 확대·재생산하게 되어, 단순 물리적으로 현대식 자재로 교체된 수직·수평적 단지 확장에 그치게 된다.

 

이는 실질적 도심 재생에 근거한 주거환경개선을 통한 가치 증가가 아닌 건물의 철거 및 신규자재를 사용한 신축에 의한 비용, 세대수 및 단순 평형 증가에 따른 가치상승 등 일차원적인 가치상승에 제한되고 있다.

 

이 과정에서 단지 자체뿐만 아니라 인근 주택에 대한 일조권, 조망권, 사생활 침해 등 각종 환경 침해가 증가되는 것은 말할 것도 없다.

 

재건축·재개발의 단지계획이 이렇게 흘러가는 데는 사업계획 단계에서 사업 추진 주체인 재건축·재개발조합이 도시 철학을 바탕으로 전문적 단지설계 추진 전략을 세울 수 있는 인적 자원이 부족하기 때문이다.
더불어 조합원들은 주거환경 개선과 동시에 평형 확장 등을 통한 물리적 재산가치 증대, 부담금 최소화, 내외부 인테리어 등에 많은 관심을 집중한다. 전문적 단지계획은 선정과정에서 시공사나 설계사에 전적으로 위임하는 것으로 생각한다.

 

시공사 선정 단계에서 참여사는 조합원들의 관심사항을 주요 경쟁 조건에서 배재할 수 없다. 개념적, 전문적 홍보보다는 조합원들의 주요 관심사항에 대한 정략적 개선 방안 제안에 치중하게 되며, 따라서 1차원적 홍보에 치중할 수밖에 없다.

 

시공사는 브랜드를 심어 줄 수는 있어도 기존 단지가 가지는 문화적 정체성과 지역적 특성을 기본으로 하는 지속가능한 개발 철학을 심어 줄 수는 없다.

 

이는 사업추진 주체인 조합의 몫이며, 앞으로 추진될 재개발·재건축 조합에서 우선적으로 풀어야 할 숙제로 남아있다.