재개발의 시행은 이해관계인들의 이해가 얽혀있어 많은 난제가 있는 바 그 중에서도 최근 논란되고 있는 재개발 구역내 국공유지중 도로의 평가에 대해 알아보자.

 

공도란 일반인의 교통을 위하여 제공되는 도로로서 고속도로, 시·군·구도 등의 지방도를 의미하고, 〈사도법〉상 사도란 공도가 아닌 것 중에서 사도의 개설허가를 득한 것을 말한다. 사실상의 사도란 공도·〈사도법〉상 사도가 아닌 것으로서 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위하여 스스로 설치한 도로, 토지소유자가 그 의사에 의하여 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로 등을 의미한다. 이러한 도로의 평가에 대해서, 〈도시 및 주거환경정비법〉은 동법에 규정이 없는 경우 〈공익사업을 위한 토지등의 취득 및 보상에 관한 법률〉(이하 공익사업법)을 따르도록 규정하고 있다.

 

〈공익사업법〉은 도로평가에 대해 공도, 〈사도법〉상 사도, 사실상 사도를 구분하여 규정하고 있다. 공도는 해당 부지가 공도로 이용되지 안했을 경우에 예상되는 인근지역에 있는 표준적인 이용상황을 기준으로 평가하도록 규정하며, 〈사도법〉상 사도는 인근토지 평가액의 1/5 이내로, 사실상 사도는 인근토지 평가액의 1/3 이내로 평가하라 규정하고 있다.

 

〈사도법〉상 사도와 사실상 사도를 인근토지 평가액보다 낮게 평가하는 이유는, 해당 도로로 인하여 도로에 접한 토지 가치가 증대되었다고 보기 때문이다.

 

서울시의 〈정비기반시설 설치비용 산정 및 국·공유 재산 무상양도시 업무처리기준〉(이하 기준)에서는 종래의 공공시설은 당해 사업인가일부터 용도가 폐지되고 용도폐지된 국공유재산은 대지로 사용되게 되므로 도로, 공원 등의 종래의 공공시설로서 사업시행인가로 인해 용도폐지되는 국·공유재산의 평가는 대지의 용도로 평가되어야 한다고 하고 있다. 따라서, 〈사도법〉상 사도와 사실상 사도의 경우 〈공익사업법〉은 1/5 또는 1/3 이내로 평가하고 서울시 기준은 대지로 평가하게 되어 서로 다른 가격으로 평가되게 된다.

 

평가에 있어서 〈사도법〉상 사도는 큰 문제 되지 않으나, 사실상의 사도의 경우에는 사유지는 인근토지 평가액의 1/3 이내로 평가하고, 국·공유지의 경우에는 도로가 아닌 인근토지 이용상황인 ‘대’로 상정하여 평가함으로써 소유자에 따라 가격차이가 나고 있다.

 

재개발의 목적이 도시환경을 개선하고 주거생활의 질을 높이는데 있는 만큼 원활한 재개발 시행을 위하여 국·공유지도 〈공익사업법〉에 따라 평가함으로써 조합원의 불만을 해소하였으면 한다.