1. 분양신청기간 만료 후 평형변경 절차의 진행
[하우징헤럴드=김향훈 변호사] 재건축·재개발조합이 사업시행계획인가를 받고 분양신청기간을 공고하여 분양신청을 다 받은 뒤에(분양미신청자는 청산자로 됨), 상황변경이 생겨 평형변경 절차를 진행하는 경우가 있다.
조합으로서는 기존에 이미 진행한 분양신청 절차는 그대로 효력을 유지하되 설계변경 등으로 인해 달라지는 평형과 타입에 대하여 평형신청을 다시 받을 필요가 있는 것이며, 이는 실무상 자주 발생하는 일이다.
그런데 기존에 분양신청을 이미 했던 조합원이 이러한 평형변경 절차에서 아무런 변경신청을 하지 않거나 또는 적극적으로 탈퇴의 의사를 밝힘으로써 현금청산자의 지위를 획득할 수 있을까? 즉 이 평형신청기간을 이용하여 분양신청을 철회할 수 있을까?
2. 분양신청의 철회는 분양신청기간 도중에만 가능
대법원 2011.12.22.선고 2011두17936 판결에서는 “분양신청의 철회는 분양신청기간 내에 해야 하지, 그것이 종료된 이후에 임의로 분양신청을 철회하는 것은 허용되지 않는다”라는 취지로 판시했다. 그러므로 철회는 분양신청기간내에만 해야 하는데, 위에서 말한 ‘평형변경절차’가 분양신청기간내라고 할 수 있는지가 문제된다.
3. 평형변경 절차에서는 ‘철회’가 불가능
아래에서 소개하는 두 개의 하급심 판결례(각 상고심리불속행기각, 상고취하)에서는 “평형변경절차는 단순히 평형만 변경하는 절차일 뿐이어서 이 기간중에 별다른 의사표시를 하지 않거나 철회의 의사를 밝혔더라도 현금청산자의 지위를 획득하지는 않는다”라고 판시했다.
1) 서울행정법원 2014구합60528 부작위위법확인 (각하·기각, 항소기각 및 상고취하)
이는 북아현1-1 재개발구역 관련 판결이다. 조합은 평형변경신청 안내문을 발송하면서 “기존 분양신청 자체의 효력은 유지되고, 별도로 평형변경을 신청하지 않을 경우 기존에 신청한 평형과 가장 유사한 평형을 배정받게 된다”고 명시했고, 이 안내문에서는 ‘동 기간동안 기존의 분양신청을 철회할 수 있다’고 공고한 적은 없었다.
그리고 평형변경의 사유가 되는 사업시행계획변경이 근본적인 사업계획의 변경도 아니었다. 재판부는 사실관계를 이와같이 보고, 평형변경 절차는 ‘실질적인 분양신청 절차’로 볼 수 없어서, 이 기간동안 아무런 신청을 하지 않았다고 하더라도 현금청산자의 지위를 취득했다고 볼 수 없다고 판단했다.
비록 기존에 분양신청을 하지 않았던 사람들에 대해 금번 평형변경절차에서 새로 추가분양신청 기회를 부여했더라도 이는 마찬가지라고 보았다.
2) 서울고등법원 2015누31048 현금청산자지위확인(기각, 항소기각, 심리불속행기각)
이는 녹번제1구역제2지구 재개발조합의 사안인데 위와 유사하다. 조합은 평형(분양)변경신청 공고를 했는데, 여기에는 “은평구청의 사업시행변경인가 고시와 2013.7.25. 총회의결에 따라 조합원 평형(분양) 변경신청에 관한 사항을 공고하오니 공고된 평형(분양)변경신청기간 내에 평형(분양)변경신청을 해 주시기 바랍니다”라고 되어 있었다.
그리고 그 신청자격은 ‘기존에 분양신청한 조합원’으로 했고, ‘분양신청자 중 평형변경신청을 하지 않은 자에 대하여는 2013.7.25. 총회의결에 따라 기존에 신청한 평형에 따라 기존에 신청한 평형에 근접한 평형을 배정하거나 조례 및 정관에 따른다’라고 되어 있었다.
재판부는 이에 대해 “이는 평형변경을 안내하는 것일 뿐, 새로운 분양신청 공고로 볼 수 없고, 비록 (분양)이라는 단어가 사용되었다고 하더라도 마찬가지다”라고 보았다. 또한 “평형변경신청기간 중에 종전 분양미신청자에게 추가 분양신청 기회를 제공하는 것은 정비사업에서 관례적으로 이루어지고, 이는 호의적 차원에서 허용된다고 봄이 상당하다. 따라서 추가분양기회를 부여한 사정만으로는 이사건 평형(분양)변경신청 공고를 새로운 분양신청 공고로 볼만한 근거가 되지 아니한다”고 판단했다.
4. 청산자들에게 다시 조합원 지위부여시 권리내용 제한 가능
이처럼 평형변경절차 등에 수반해 이루어지는 ‘종전 분양신청 절차에서 미신청함으로써 청산자가 된 자들에 대한 추가분양기회 부여’에서 이들의 권리를 제한하면서 조합원 지위를 부여할 수 있는가?
이에 대해 대법원 2012두5572 판결(화곡3주구 재건축조합 사건)에서는 “법령에 의해 조합원 지위가 인정되는 조합원들 사이에 권리의 차등을 두는 내용의 총회 결의는 특별한 사정이 없는 이상 무효라고 보아야 하나, 정관의 규정에 의해 비로소 조합원 지위가 인정되는 조합원의 권리 내용에 대해서는 정관에서 이를 제한할 수 있다고 할 것이므로, 분양신청을 하지 아니하여 분양신청기간 만료일 다음날에 조합원 지위를 상실한 사람들에게 조합 총회에서 다시 조합원 지위를 부여하기로 결의하면서 그들의 권리 내용을 제한했다고 하여 그 총회 결의가 무효라고 볼 것은 아니다”며 그 권리제한의 가능성을 인정했다.
