서초·반포 등 고밀도지구 용적률 올라갈까?
리모델링서 재건축 선회 현상도 줄이어
전문가 “아직 섣부른 기대는 금물” 지적
재건축·재개발 활성화를 공약으로 내건 MB 취임 이후 서초 고밀도지구를 중심으로 용적률 상향 기대감이 확산되고 있다. 이에 따라 이들 지역에서는 용적률 상향을 기초로 사업을 원점에서부터 재검토하자는 분위기가 확산되는 등 사실상 재건축사업이 올스톱 된 상황이다. 또 이같은 기대심리 여파로 여의도 삼부아파트나 미성아파트처럼 리모델링 대신 재건축으로 선회하는 단지도 나타나고 있다. 이에 대해 전문가들은 MB 정책에 대한 섣부른 기대는 오히려 화가 될 수 있고, 아직은 시기상조라며 회의적인 반응을 보이고 있다. 한 재건축 전문가는 “MB 정부가 도심지내의 재건축·재개발 활성화를 공약으로 내세웠고 인수위에서도 용적률 완화에 대해 언급한 바 있지만 아직 구체적인 방안이 나오지 않았기 때문에 막연한 기대감은 금물”이라며 “참여정부 내내 부동산시장 안정의 실패로 여론의 뭇매를 맞았던 사실을 MB가 모를 리 없기 때문에 용적률이 급격히 상향될 지는 여전히 미지수”라고 조언했다.
▲서초·반포, 여의도 등 용적률 상향에 기대=MB 정부가 선거 공약으로 내건 용적률 상향에 대한 기대감이 서초·반포지구를 중심으로 확산되면서 여의도지구 역시 기대감에 한껏 부풀어 있다. 심지어 서초·반포지구의 경우 이주했던 세대들이 단지로 복귀하고 있는 상황도 나타나고 있다.
고밀도지구 일각에서는 용적률이 상향되면 현재보다 더 나은 사업성을 확보할 수 있다며 주민들의 기대감을 띄우고 있다. 또 소형평형의무비율 등 각종 재건축 규제가 폐지될 것이라는 근거 없는 유언비어도 퍼뜨리고 있다.
이에 대해 해당 조합에서는 이 같은 분위기를 제지하지 못하고 있다. 지난 2006년 관리처분 총회가 무산돼 재건축 초과이익환수를 적용받게 된 상황이어서 용적률이 조금이라도 상향된다면 조합원들에게 부담이 덜어질 것이라는 조합원들의 기대심리를 무조건 차단하는 것도 현실적으로 쉽지 않기 때문이다.
서초·반포지구의 한 재건축 조합 관계자는 “현재 우리 단지의 경우 각종 소송에서 조합이 승소함에 따라 재건축사업이 안정세를 되찾았지만 MB 정부의 공약으로 인해 이주한 조합원들이 돌아와 사업을 원점에서부터 다시 시작하자는 분위기가 감돌고 있는 상황”이라며 “이러한 분위기는 우리 단지와 비슷한 상황을 겪고 있는 다른 단지들에게도 확산되고 있다”고 말했다.
이와 함께 한동안 잠잠했던 여의도지구의 경우에도 각종 규제로 재건축사업이 막혀 있다가 다시 재건축 논의가 불붙기 시작했다. 용적률 상향이라는 공약이 재건축사업 초기단계에 있는 여의도지구에도 불을 지핀 것이다.
실제로 지금까지 7~8년간 재건축 논의만 무성했던 시범아파트가 최근 영등포구청에 추진위원회 승인을 신청했다. 시범아파트는 지난 대선 이후 재건축 규제완화 기대감이 고조되면서 법적 동의율 50% 이상을 맞추는데 성공한 것이다. 이로써 오는 5월경이면 추진위 승인 여부가 판가름 날 것으로 추진위 측은 내다보고 있다.
여의도역 인근에 위치해 있는 미성아파트 역시 재건축사업에 동참 의사를 밝히고 있는 것으로 나타났다. 미성아파트는 현재 추진위를 구성하기 위해 토지등소유자들로부터 추진위 설립 동의서를 징구하는 등 재건축사업에 적극적인 모습을 보이고 있다. 이르면 이달 안으로 추진위 승인 신청서를 제출한다는 계획이다.
▲리모델링→재건축 선회 단지도 발생=‘용적률 완화’ 기대감과 함께 재건축사업이 봄바람을 타면서 리모델링에서 재건축사업으로 선회하는 단지도 속출하고 있다.
실제 여의도지구 내 삼부아파트의 경우 지난해 12월 컨소시엄을 구성한 시공자를 우선협상대상자로 선정하는 등 리모델링을 적극 추진해 왔다. 하지만 재건축 규제완화 분위기에 동요돼 리모델링을 사실상 백지화하고 재건축추진 모임을 결성했다.
또 현재 추진위 구성이 한창인 미성아파트 역시 당초에는 리모델링을 추진하려는 움직임을 보이고 있었다. 현재 재건축 추진위 구성에 한창인 미성아파트 역시 리모델링 대신 재건축으로 방향을 바꾼 것이다.
한 재건축 전문가는 “고밀도지구 아파트들의 경우 용적률 상향이 아직 확정되지 않았음에도 불구하고 리모델링에 대한 사업성이 재건축에 비해 떨어지는 것 아니냐”며 “나아가 리모델링보다는 재건축을 할 경우 공사비를 제외하더라도 향후 프리미엄이 보다 높을 것이라는 기대감이 작용한 것으로 보인다”고 말했다. 이어 “리모델링을 추진하고 있는 단지들의 공통점은 바로 기존 용적률이 높다는 점”이라며 “결국 용적률의 대폭 상향 없이는 다시 리모델링으로 회귀할 가능성도 높다”고 덧붙였다.
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‘용적률 상향 기대’라는 분위기 속에서 향후 규제완화 폭이 어떻게 결정될 지 여전히 총선 결과가 변수로 남아 있다. 다만 ‘先 이익환수 後 규제완화’라는 MB 정부의 큰 틀이 잡혀 있는 만큼 규제완화 폭은 소폭에 그칠 것이라는 게 전문가들의 중론이다. 지금처럼 섣부른 기대감에 부동산시장이 들썩인다면 새 정부의 주택정책 역시 참여정부의 정책과 별반 다르지 않을 것이라는 얘기다. 또 현재로서는 구체적인 밑그림이 없어 전문가들도 쉽게 전망하지 못하고 있다.
주거환경연구원의 김태섭 연구실장은 “새 정부의 부동산 정책이 어떻게 변화될 지는 전 국민들이 관심을 갖고 있는 부분”이라면서도 “총선이 얼마 남지 않은 상황에서 새 정부가 무리하게 정책을 추진할 리는 없을 것”이라고 밝혔다.
이어 “실제로 새 정부는 현재 부동산 정책에 대한 구체적인 방안을 제시하지 않고 있어 규제완화 폭을 예측하기 힘들다”며 “선 이익환수 후 규제완화라는 큰 틀이 있는 것처럼 집값이 일정 정도 안정되기 전까지는 규제완화는 없을 것이라는 말과 다를 바 없지 않겠느냐”고 덧붙였다.
또 새로운 정책을 도입하는 것보다 기존 정책의 수정이 어려운 만큼 결국 총선 이후에나 새 정부의 정책이 윤곽을 드러낼 것이라고 전문가들은 입을 모으고 있다.
이에 따라 오는 4월 9일에 있을 총선결과가 초미의 관심을 모으고 있는 상황이다.
현재 용적률 상향에 대한 분위기 속에서 사업을 재검토하거나 리모델링에서 재건축으로 선회하는 단지들은 막상 규제완화가 기대에 못 미치게 되면 오히려 더 큰 화를 자초할 것이라고 전문가들은 경고했다.
일례로 재건축 규제완화의 폭이 크다면 어느 사업장도 마다할 리 없다. 이에 반해 규제완화가 소폭으로 조정된다면 사업을 원점으로 돌린다고 해도 사업기간이 늘어난 만큼 조합원들의 부담금은 증가될 것이 불 보듯 뻔하다. 또 리모델링을 추진하다가 재건축사업으로 선회한 단지의 경우에는 다시 리모델링으로 되돌아 갈 수 없을 정도의 막대한 사업비를 쏟아 붓게 된다.
다시 말해 규제완화 폭이 적으면 기간 연장에 대한 이자나 재건축 부담금 증가로 인해 사업은 더욱 악화돼 끝내 돌이킬 수 없는 상황이 발생할 수도 있다는 얘기다.
결국 현 상태에서 재건축사업을 추진하는 것과 규제가 완화될 때까지 기다린 뒤 사업을 추진하는 것 중 어떤 것이 나을 지는 누구도 장담하지 못하는 상황이다.
한국주택정비사업조합협회 최태수 사무국장은 “새 정부는 하루 빨리 규제완화에 대한 폭과 정도를 결정해 줘야 한다”며 “그래야만 고밀도 재건축은 물론 일선 재건축사업이 완만하게 진행될 수 있도록 길을 열어주는 것”이라고 말했다.
이어 “규제완화 폭을 예측할 수 없는 현재로써는 조합원들의 단합이 그 어느 때보다도 절실하다”며 “사업의 성패는 결국 조합원들이 쥐고 있는 셈”이라고 덧붙였다.
