재건축 ‘상가조합원 개시시점 0원’ 부담금 눈덩이… 해법찾기 ‘물꼬’
재건축 ‘상가조합원 개시시점 0원’ 부담금 눈덩이… 해법찾기 ‘물꼬’
방배 삼익아파트 제도개선 첫 포문
  • 김병조 기자
  • 승인 2021.07.08 11:21
  • 댓글 0
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방배삼익, 상가 가격평가해 관리처분계획에 반영
서초구청도 인정… 국회 재초법 개정논의 탄력
국토부 “법률개정안 취지 공감… 제도개선 검토”

 

[하우징헤럴드=김병조 기자] ‘재건축 상가조합원 개시시점가격 0원’ 문제에 대한 해법찾기가 본격화하고 있다.

관리처분계획의 재건축부담금 예정액에 상가조합원의 부대ㆍ복리시설의 개시시점 가격 평가액을 포함시키는 현장이 나왔으며, 국회에서도 상가조합원 0원 문제에 대한 재초환 법률 개정 논의에 속도가 붙고 있다. 주무관청인 국토교통부도 법률 개정안 취지에 공감하며 관련 해법을 검토하겠다고 밝혀 제도개선에 대한 확실한 물꼬가 트이고 있다. 

▲서초구 방배삼익, 관리처분계획에 상가조합원의 개시시점가격 포함

서울 서초구 방배삼익아파트 재건축조합(조합장 박경룡)이 이 같은 움직임에 첫 포문을 열었다. 지난 10일 조합은 총회를 개최해 관리처분계획 안건을 의결했다. 

이 관리처분계획안의 내용에는 조합원들이 부담하게 될 재건축부담금 예정액으로 1천271억원을 산출하고 이를 바탕으로 조합원 1인당 평균 재건축부담금 예정액을 2억7천400만원으로 추정했다. 

주목할 점은 재건축부담금 예정액 산출에 활용된 개시시점 주택가액 2천665억원에 상가 등 부대ㆍ복리시설의 평가액이 포함됐다는 점이다. 부대ㆍ복리시설 등 엄연한 자산이 있음에도 불구하고 현행법 미비로 인해 개시시점 주택가액으로 인정받을 수 없다는 것에 문제를 제기하고, 해결을 위한 자구책 도입 차원에서 이를 포함시킨 것이다. 

현행 ‘재건축초과이익에 관한 법률’에서는 관리처분계획을 수립할 때 재건축부담금 예정액을 포함시키도록 의무화 하고 있다. 재초환 법률 제6조 제3항에서는 “재건축부담금을 납부해야 할 의무가 있는 조합은 조합원별로 종전자산을 평가한 가액 등 대통령령으로 정하는 사항을 고려해 제14조에 따른 재건축부담금 예정액의 조합원별 납부액과 제15조에 따라 결정 및 부과하는 재건축부담금의 조합원별 분담기준 및 비율을 결정하여 이를 관리처분계획에 명시하여야 한다”고 명시하고 있다. 

조합은 부대ㆍ복리시설의 개시시점 가액 포함 여부와 관련해 인허가 관청인 서초구청과의 협의도 끝낸 것으로 알려졌다. 

문제는 현행 재건축초과이익의 환수에 관한 법률에는 상가조합원의 부대ㆍ복리시설 자산가격을 재건축부담금 산정을 위한 개시시점 가격에 포함시키는 내용이 없다는 점이다. 자산가액 평가와 관련한 대상으로 ‘주택’에 대한 언급만 있을 뿐 부대ㆍ복리시설은 없기 때문이다.  

재건축초과이익 환수법 제2조 제1호에서는 “재건축초과이익이라 함은 재건축사업으로 인해 정상주택가격상승분을 초과해 다음 각 목의 어느 하나에 귀속되는 주택가액의 증가분으로서 제7조의 규정에 의하여 산정된 금액을 말한다”고 명시하고 있다.  

또한 동법 제9조에 따르면, “개시시점 주택가액은 부동산 가격공시에 관한 법률에 따라 공시된 부과대상 주택가격 총액에 공시기준일부터 개시시점까지의 정상주택가격상승분을 반영한 가액으로 한다”고 명시돼 있다. 

이 때문에 조합 내에서는 상가조합원들이 과중한 재건축부담금을 부담하게 될 것이라는 우려가 높았고 이를 두고 내부 갈등도 적지 않았다. 상가조합원이 출자하는 부대ㆍ복리시설의 자산가액이 ‘개시시점 가격’에 원가로 인정되지 않아 상가조합원들에게 부과될 재건축부담금이 불합리하게 부풀려지기 때문이다.

현행 재건축부담금 산식을 보면 이해가 쉽다. ‘재건축부담금=[종료시점 주택가액-(개시시점 주택가액+정상 주택가격 상승분 총액+개발비용)]×부과율’이다. 다른 요인들이 고정돼 있을 때, 일종의 출자자산인 개시시점 주택가액이 클수록 재건축부담금이 줄어드는 구조다. 반대로 개시시점 주택가액이 0원이라면 재건축부담금은 늘어나게 된다.  

조합 관계자는 “이번 관리처분계획 수립시 부대ㆍ복리시설 평가액을 포함시킨 것은 엄연히 상가 자산이 있는데도 불구, 개시시점 가격에 반영할 수 없다는 현행 법률의 미비점을 보완하고 조합 내 갈등도 줄이자는 취지에서 도입한 조합의 자구책”이라며 “정부에서 향후 법령 개정 등 새로운 해법을 조속히 내놔야 할 것”이라고 말했다. 조합은 향후 관련 법령 개정이 완료되면 그에 맞게 관리처분계획 역시 조정할 예정이다. 

▲국회, 상가조합원 0원 문제 해법 속도

국회에서도 상가조합원 개시시점 가격 0원 문제 해결에 속도가 붙고 있다. 현재 박성중 국민의힘 국회의원이 발의한 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률’ 일부개정 법률안이 발의됐으며, 이에 대한 국토교통위원회 검토보고서도 제출이 완료돼 있는 상태다. 

박 의원은 개정안에서 “부대ㆍ복리시설을 소유한 조합원이 재건축사업에 따라 개시시점 주택가액을 산정할 때 부대ㆍ복리시설의 가격을 포함해 계상하도록 함으로써 재건축초과이익을 합리적으로 산정하고 재건축부담금 부과의 형평을 도모하려는 취지”라고 설명했다. 

개정안에 대해 국토위는 법안의 취지가 타당하다고 평가했다. 검토보고서에 따르면 상가조합원이 아파트를 공급받을 경우에는 부대ㆍ복리시설의 가격을 포함되도록 함으로써 재건축부담금이 합리적으로 산정될 수 있도록 해야 한다고 지적했다. 

특히 현행 규정에 대해 “주택을 공급받는 상가조합원의 경우 본래 소유하고 있던 부대ㆍ복리시설의 가격이 재건축초과이익을 산정하는 과정에서 반영되지 않고 있다”며, “이 때문에 결과적으로 이들이 부담해야 하는 재건축부담금이 과대 계상되고 있다”고 평가했다. 

국토부 또한 개정안의 취지에 동의한다는 뜻을 비쳐 관련 규정의 개정 필요성을 인정하고 있다. 다만, 국토부는 개시시점 주택가액에 부대ㆍ복리시설의 가격을 합리적으로 산정해야 할 필요해 보다 심층적인 검토가 필요하다고 밝혔다.



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