조합원 지위양도제한 강화… 강북 재개발 ‘직격탄’
조합원 지위양도제한 강화… 강북 재개발 ‘직격탄’
강남보다 더 큰 타격… 영세조합원에 막대한 피해
법률 불소급 원칙 위배·헌법상 재산권 침해 우려
  • 문상연 기자
  • 승인 2021.07.15 11:00
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[하우징헤럴드=문상연 기자] 정부와 서울시가 투기 수요 차단을 위해 내놓은 조합원 지위 양도제한 강화에 정비업계 전체가 술렁이고 있다. 특히 투기와는 관련 없는 영세 조합원들에게 막대한 피해가 예상돼 시행될 경우 서울 강남보다 강북에 더 큰 타격을 주는 부작용만 양산하게 되는 꼴이라며 제도 자체의 전면적인 재검토를 요구하고 있다.

전문가들은 조합원 지위 양도제한이 강화될 경우 사업성이 떨어지고 자금력이 부족한 영세 조합원들이 많은 재개발현장들의 사업 추진이 사실상 불가능해진다는 지적이다. 조합원들이 추가분담금을 내야 하는데, 자금 여력이 부족한 조합원들이 현금청산자로 전락할 위기에 놓이기 때문이다. 

기존 재개발사업의 경우 자금력이 부족한 영세 조합원들은 보유한 주택을 조합원 지위 양도와 함께 일명 ‘프리미엄’을 받고 판다. 이를 기반으로 새 보금자리를 마련하게 된다. 하지만 지위 양도가 사업 초기단계부터 금지될 경우 추가분담금을 마련할 방법이 없는 영세 조합원들은 현금청산자로 전락하게 된다. 

현금청산금은 감정평가를 통해 결정되는데 정비사업에 대한 기대치가 반영되지 않아 시세에 한참 미치지 못하는 가격이 책정돼 사실상 푼돈을 받고 쫓겨나는 격이다. 

나아가 다량의 현금청산자가 양산될 경우 현금청산금으로 인한 금융비용 등으로 남은 조합원들의 추가분담금은 더욱 증가, 또다른 현금청산자를 양산하는 악순환 고리를 형성하게 된다. 이에 사업성이 부족한 재개발현장은 사업 동력을 잃어버리고 장기간 정체될 가능성이 크다.

법조계 역시 조합원 지위 양도제한을 강화하는 것에 대해 크게 우려하고 있다. 현재보다 앞당길 경우 정비사업 구역 내 토지등소유자들이 조합원 지위 여부를 선택할 수 있는 권리를 빼앗는 것으로 재산권 침해 소지가 높다는 지적이다.

나아가 소급입법에 대한 논란도 커지고 있다. 국토교통부가 소급논란에 대한 해명으로 법 시행 이전에 이미 거래가 종료된 사인 간의 법률관계에 대해서는 소급적용하지 않겠다고 밝혔지만, 이미 안전진단을 통과한 재건축단지나 조합이 설립된 재개발구역에 대한 경과 규정 내용이 포함되지 않았기 때문이다. 이에 법률불소급의 원칙과 헌법상 재산권 침해의 원칙에 위배될 수 있다는 지적이다.

전문가들은 실수요자 및 영세 조합원들의 권리 보호를 위해 조합원 지위양도 금지를 ‘재개발 관리처분인가’, ‘재건축 조합설립인가’로 설정한 현행 제도를 유지해야 한다는 지적이다.

홍봉주 H&P법률사무소 대표변호사는 “기존 사업추진구역들에 대한 경과규정도 없고 적용 기준 또한 시·도지사 재량에 따라 결정되기 때문에 법적 안정성과 예측가능성이 깨지고, 신뢰보호의 원칙에 위반돼 위헌소지가 높다”며 “조합원의 재산에 대한 처분권을 제한하는 것으로 정책을 전면 재검토해 현행 기준을 유지해야 한다”고 말했다.



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