용적률 220% 적용 최고 35층 1,950가구 신축
중앙공원에 관악산·우면산·청계산 조망권도 확보
경기도 과천시 재건축단지들이 최근 정비구역 지정을 받는 등 본격적인 사업추진을 예고하고 있다. 그 중에서도 재건축 행보가 빠르게 진행되고 있는 과천주공2단지에 관심이 집중되고 있다. 이 단지는 그동안 재건축의 근간이 되는 도시·주거환경정비기본계획이 세워지지 않아 사업이 답보상태에 놓여 있었다. 하지만 지난해 과천시가 2020년을 기준으로 한 정비기본계획을 수립·고시하면서 재건축사업의 발판을 마련하게 됐다. 또 지난달에는 주변 단지들보다 먼저 정비구역 지정까지 받으면서 재건축 선두주자로 나서고 있다. 나아가 최근에는 조합설립을 위한 동의서 징구에 나서고 있는 등 사업에 속도를 내고 있다. 신속한 사업추진을 통해 과천시를 대표하는 명품단지로 탈바꿈시키겠다는 게 과천주공2단지의 복안이다.
▲용적률 220% 적용, 최고 35층 명품단지로 탈바꿈=과천주공2단지(위원장 노영희)는 정비구역 지정 내용을 토대로 사업성을 최대한 끌어올린다는 계획이다.
경기도 과천시 원문동 2번지, 별양동 8번지 일대에 위치한 과천주공2단지는 제3종일반주거지역으로 대지면적은 11만8천69㎡이다. 여기에 용적률 219.98%, 건폐율 15%를 적용, 지하2층·지상15~35층 규모의 아파트 총 1천950가구를 지을 예정이다. 주택규모별로는 전용면적 기준 △60㎡형 500가구 △85㎡형 882가구 △102㎡형 360가구 △118㎡형 160가구 △138㎡형 48가구 등이다.
현재 주택 토지등소유자가 총 1천620명인 점을 감안하면 약 330가구 이상을 일반분양분으로 공급할 수 있을 것으로 추진위 측은 예상하고 있다.
과천주공2단지는 그동안 과천시가 정비기본계획을 수립하는 과정에서 도 도시계획위원회가 상한용적률을 하향조정해 사업성이 부족하다는 평가를 받아왔다. 여기에 주변 보금자리주택 지정까지 더해지면서 악순환이 이어졌다.
하지만 지난달 과천시가 과천주공2단지의 정비계획을 세우면서 시장의 권한으로 용적률을 20%p 상향하면서 사업성을 확보할 수 있게 됐다.
또 추진위에서는 신속한 사업추진을 통해 보금자리주택 지정에 따른 피해를 최소화하려는 계획을 세우고 있다.
노영희 위원장은 “우리 단지는 그동안 용적률 하향조정으로 인한 사업성 저하 논란이 있었지만 정비구역 지정 당시 과천시가 용적률을 상향해 주면서 사업성이 향상됐다”며 “타 단지들보다 사업을 빠르게 추진해 보금자리주택에 따른 분양성 문제도 해결해 나갈 계획”이라고 강조했다.
현재 과천주공2단지는 인근 재건축단지 중 가장 먼저 조합설립 절차에 돌입했고 화성CND, 나우동인건축사사무소 등 협력업체의 협조를 받아 조합설립동의서를 징구하고 있다.
▲역세권에 쾌적한 환경 으뜸…주거지로 최적=과천시는 대중교통이나 자가용을 이용해 서울 전지역 어디로든 손쉽게 이동할 수 있어 서울 배후지역으로 손꼽히고 있다. 특히 서울 양재까지 승용차로 10분 정도면 도달할 수 있고, 지하철4호선 정부과천청사역이 가까워 초역세권을 형성하고 있다.
또 과천시 전체면적의 90%가 녹지로 조성돼 있어 쾌적한 주거환경을 자랑하고 있다. 시내에는 중앙공원 등의 근린공원이 조성돼 있고, 주변에는 관악산, 우면산, 청게산 등이 병풍처럼 둘러싸고 있다. 이처럼 우수한 교통여건과 풍부한 자연 녹지로 인해 서울 강남을 대체할만한 주거지라는 호평을 받고 있다. 교육환경도 우수하다. 문원초·중, 중앙고 등이 단지와 가장 근접해 있고, 과천중·고·여고·외고 등으로도 통학이 가능하다.
편의시설로는 정부과천청사역 주변에 위치한 뉴코아아울렛, 롯데슈퍼 등을 편리하게 이용할 수 있다. 또 전국 어디로든 이동이 편리하기 때문에 서울이나 안양 등에 마련된 백화점을 이용하는데도 큰 불편함이 없다.
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‘7.5평형→25평형’땐 분담금 1억3천여만원
■ 얼마나 부담하나
과천주공2단지가 주변 재건축단지 가운데 가장 먼저 조합설립 절차에 돌입했다. 이 단지는 지난 8월 중순부터 조합설립동의서를 징구하기 시작해 현재를 기준으로 약 40% 동의율을 확보한 것으로 알려졌다. 이에 앞서 과천주공2단지는 주민들의 이해를 돕기 위해 개략적인 분담금 등이 수록돼 있는 안내책자를 주민들에게 배포했다.
이 책자에 따르면 현재 과천주공2단지는 △7.5평형 △16평형 △18평형 등으로 구성돼 있다. 7.5평형의 종전자산평가액은 3억6천여만원, 16평형 6억여원, 18평형 6억9천만원 등으로 책정됐다. 이는 국토해양부 실거래가와 국민은행이 제공한 시세를 합산해 산술됐다. 이에 따라 재건축 완료 후 7.5평형 소유자가 전용면적 60㎡형(25평형)으로 가기 위해서는 1억3천여만원을 부담해야 한다. 반면 16평형 소유자는 1억3천여만원을, 18평형 소유자는 2억3천여만원을 환급받는다.
다만 향후 사업추진 과정에서 변동될 수 있다는 게 추진위 측의 설명이다.
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“올해 안에 조합설립인가 목표
분담금 줄이는데 총력 다할터”
노영희
과천주공2단지 재건축 추진위원장
“우리 단지는 사업을 본격적으로 추진하게 되는 조합설립을 앞두고 있습니다. 각종 유언비어에 현혹되지 말고, 추진위에게 힘을 실어 주십시오. 지난 10년간의 노력이 헛되이 되지 않도록 최선을 다해 사업을 성공적으로 이끌겠습니다.”
노영희 추진위원장은 지난 10년간 주공2단지의 수장으로 재건축사업을 이끌어 왔다. 여성 특유의 꼼꼼함을 무기로 내세우면서 과천시 내에서도 가장 먼저 정비구역 지정을 받고, 현재 조합설립동의서를 징구하고 있다. 노 위원장은 이러한 기세를 몰아 올해 안에 조합설립인가를 받을 계획이다.
▲사업추진 과정에 대해 설명해 달라=우리 단지는 재건축 추진 후 지난 2003년 11월 추진위원회 승인을 받았다. 또 지난 2007년에는 안전진단까지 통과하면서 재건축사업을 알리는 신호탄을 쏘아올렸다. 하지만 당시에는 지구단위계획만 수립돼 있을 뿐 재건축에 대한 기본방향인 상위계획이 없었다. 이후 지난해 4월 과천시가 도시·주거환경정비기본계획을 수립하면서 사업에 물꼬를 트게 됐다. 또 지난 8월에는 정비구역 지정까지 받으면서 사업을 본격적으로 추진할 수 있게 됐다.
▲향후 사업추진 일정은=우리 단지는 올해 안에 조합설립인가를 받고, 내년 초에는 명품아파트로 지어줄 시공자를 선정한다는 목표로 사업을 추진하고 있다. 현재 추진위에서는 정비구역 지정 고시 이후부터 조합설립동의서 징구를 위한 안내책자를 만들어 주민들에게 배포했다. 이를 통해 현재 40% 정도의 동의율을 보이고 있다. 약 2개월 만에 얻은 성과다.
▲조합설립동의서를 징구하는데 어려움은=조합설립동의서 징구를 위해 주민들의 개략적인 분담금이 알려지면서 다소 어려움을 겪고 있다. 중형평형 소유자들이 권리가액에 불만을 나타내면서 사업을 관망하는 자세로 돌아섰기 때문이다. 소형평형 소유자들과의 지분 대비 종전가액 등이 낮다는 이유에서다. 하지만 현재의 추정 분담금은 주변 시세를 바탕으로 산출했기 때문에 소형평형의 종전가액이 높게 나온 것일 뿐이다. 향후 시공자 선정, 사업시행인가 등의 사업절차를 거쳐 공사비, 사업계획, 종전자산평가 등을 확정짓게 된다. 이때 비로소 조합원별 정확한 분담금을 산출하게 된다.
▲사업을 추진하는데 있어 중점을 두는 부문은=먼저 추진위에서는 신속한 사업추진을 최우선 목표로 정하고 있다. 사업을 빠르게 진행하면 분담금을 최소화할 수 있고, 결국에는 주민들의 이익으로 돌아오게 된다. 그렇다고 해서 신속하게만 추진하겠다는 것은 아니다. 어떠한 사안이든지 꼼꼼하게 살피고 주민들의 의견을 물어 진행할 것이다. 이와 함께 형평성에 중점을 두고 사업에 임할 것이다. 이를 위해 이기적인 생각은 버리고 모두가 ‘윈-윈’할 수 있도록 처음 가졌던 마음가짐으로 사업을 추진해 나가겠다.
▲주민들에게 당부하고 싶은 말은=최근 일부 주민들이 재건축을 미루자는 목소리를 내고 있다. 하지만 주변 단지들보다 사업을 먼저 추진해야 한다. 현재 관내에서는 우리 단지를 포함해 총 4곳에서 재건축을 추진하고 있다. 이 단지들이 동시다발적으로 이주를 하게 되면 전셋값 폭등으로 인한 조합원들의 피해가 우려된다. 우리 단지는 주변 단지 가운데서도 가장 먼저 정비구역 지정을 받으면서 유리한 고지에 올라설 수 있는 기회를 맞았다. 이 기회를 살려 최대한 사업을 빠르게 진행해야 한다. 우리 단지는 아직 갈 길이 멀다. 모두가 힘을 합해야 할 때이다. 그동안 추진위에서는 원활한 재건축사업을 위해 많은 노력을 해 왔다. 이제 시작이다. 지금까지 주민들을 위해 노력해 온 것을 믿고 앞으로도 추진위를 더욱 신뢰해 준다면 반드시 좋은 결과물로 보답하겠다. 또 어떠한 유언비어에도 현혹되지 말기를 당부하고 싶다. 궁금한 사항이 있으면 언제든지 추진위 사무실에 문의해 달라.
