1. 재건축과 리모델링

[하우징헤럴드] 재건축이란 사용기간이 30년이 지나서 건축물의 노후도가 심해 삶의 불편함이 많아지고, 폭팔적으로 늘어나는 주차난을 해결하기 위해 관할청으로 부터 안전진단을 받은 후 진행하게 된다. 

그 과정을 살펴보면 기본계획수립을 하고 안전진단을 받은 후 정비구역을 지정 받아 놓고, 조합설립을 위한 추진위원회를 구성한 후 절차에 따라 조합설립 인가를 득하여 사업시행 인가를 받는다.

이후 여러 단계를 거친 후 분양신청을 하고 관리처분계획을 수립하며 이주와 착공을 거처 준공후 입주를 하게 된다.  조합운영 기간이 평균 10~15년 걸린다. 결국 재건축의 경우 최초 준공 후 40년~45년이 지나서 새집에 들어갈 수 있는 것이다.

이에 비해 리모델링은 개발을 하여 준공 후 15년이 지나면 리모델링을 계획할 수 있다. 입주자대표회의에서 67% 동의를 받아 리모델링 추진 결의를 하면 조합설립인가가 되는 것은 물론 건축 심의와 리모델링 행위허가, 이주와 공사, 입주 등의 단계를 거치는 기간이 3~5년으로 재건축에 비해 훨씬 짧다.

리모델링은 낡은 아파트의 주거환경을 개선한다는 점에서 재건축과 같지만 사업방식이 다르다. 우선 재건축은 기존 건물을 허물고 완전히 다시 짓는 방식인 반면 리모델링은 건물을 받치는 기본 구조물(뼈대)을 그대로 둔채 고쳐 짓는 것이다.

또 재건축은 30년이 지나도 안전진단 D·E 등급을 받아야 사업 추진이 가능한 반면, 리모델링은 안전진단에서 B등급 이상이면 층수를 높이는 수직증축 리모델링이 가능해지고 C등급 이상은 수평·별동 증측이 허용된다.

그러나 준공 후 15년이 지났다 하더라도 모두 리모델링을 할 수 있는 것은 아니다. 15년밖에 되지 않은 건축물이라 해도 그 노후도가 심해 리모델링을 하기에 적합하지 않을 때는 리모델링을 할 수 없는 것이며, 또한 세대간 경계를 허무는 것들은 할 수 없다. 

Remodeling과 Interior는 비슷한 어원으로 사용되나 행위적인 측면에서는 약간의 차이를 둘 수 있다. 인테리어는 디자인적인 측면 즉, 색을 바꾼다거가 가구, 가전 등을 바꾸거나 디스플레이적인 측면을 교정, 재배치 등 소극적인 행위로 볼 수 있다. 반면 리모델링은 구조변경 등을 포함하여 뼈대만을 남겨두는 대대적인 공사를 한는 적극적인 행위를 의미한다.

2. 리모델링은 건축물을 보물로 만드는 것이다

선진국의 경우 리모델링이 전체 건축시장의 30~40% 비중을 차지하고 많은 세대를 거치면서 리모델링을 통해 수백년의 수명을 가지며, 건축물이 보물과 문화유산으로서의 가치를 가지게된다.

국내는 최근에서야 ‘탄소중립정책’이란 정부시책과 맞물려 리모델링에 대한 관심이 높아지기 시작했고, 자원이 부족한 우리나라의 사정으로 비추어 볼 때 그 폭발력은 영구적으로 지속 될 것으로 판단된다. 탄소란 모든 건축물자재 원·부자재가 만들어지는 과정에서 발생하고, 가공과 시공을 하는 파괴 단계에서 만들어지며, 사용을 하는 과정에서도 만들어 진다.

이렇게 탄소배출을 억제하는 과정에서 우리가 사는 지구는 건강해질 수 있으며, 더불어 우리의 삶의 질 또한 4차산업 시대를 맡아 ICT(정보통신기술)와 IOT(사물인터넷)기술로 이어지고, 이러한 신기술들은 상호 융합과정을 통해 시너지를 나타나게 되어 획기적으로 빠르게 진화하게 된다. 때문에 머지않아 에어케어(Air Care)를 지나 키즈케어(Kids Care)를 뛰어 넘어 헬스케어(Health Care)로 진행되는 것을 우리는 체험하며 살아가게 될 것이다.

따라서 리모델링을 계획할 때에는 다음세대까지 리모델링이 가능하도록 설계하여 외국과 같이 몇 백년이 지나도 사용할 수 있는 보물같은 건축물이 되어야 한다.

세계 최고의 인터넷 강국인 대한민국은 건축물도 최고의 첨단정보가 내장되어진 명품건축물, 명품아파트로 리모델링 되어 대대손손 큰집이나 작은집이나 모두가 하나라도 없어서는 안되는 높은 가치를 이어가며 살아갈 수 있도록 해야 할 것이다. 그러면 우리의 미래세대는 집값 때문에 고통받지 않을 것이며, 서로를 보호해 주어야만 하는 소중한 가치를 지닌 세계 속에서 살아갈 수 있을 것이다. 

건축물이 작든 크든 몇 백년씩 되어질 것이라면 우리는 그 사실로도 이미 높은 가치를 가지는 것이다. 또한 그것이 새로운 생산보다 더 높은 수익과 가치를 부여할 수 있기 때문이다.

아토피를 일으키는 ‘새집증후군’의 주범인 육가크롬(Cr6+) 시멘트라는 단순한 물질은 우리의 건축문화를 일거에 제압하였으며, 우리의 주택문화는 이제 맹독성을 지닌 시멘트(Cr6+)를 벗어나서 산다는 것은 상상할 수 없는 상태가 되어버렸다.

이 물질을 활용하여 모든 건축물을 빨리 지을 줄만 알지 15년 이상만 되면 노후건축물이라고 부를 수밖에 없는 우리나라의 건축기술이 참으로 답답한 일이 아닐 수 없다.

이제 최근의 리모델링의 열풍을 계기로 깨끗하고, 건강하고, 안전하고, 멋스럽게 지어서 몇 백년을 사용할 수 있는 명품, 보물 같은 건축물을 재탄생되가를 희망해 본다.

김학겸 회장 / 한국리모델링협회