[하우징헤럴드] 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(소규모주택정비법) 제36조에 따라 가로주택정비사업 또는 소규모재건축사업의 사업시행자는 사업시행계획이 인가·고시된 날부터 90일 이내에 ①분양신청을 하지 아니한 자, ②분양신청기간 종료 이전에 분양신청을 철회한 자, ③인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자와 손실보상에 관한 협의를 해야 한다. 단 사업시행자는 분양신청기간 종료일부터 협의를 시작할 수 있다.
참고로 2022.2.3. 법률 제18831호로 개정된 소규모주택정비법은 제36조 제1항 단서를 “다만, 사업시행자는 분양신청기간 종료일부터 협의를 시작할 수 있다”를 “다만, 사업시행자는 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 협의를 시작할 수 있다”로 개정했다.
이 협의 기간 동안 협의가 성립하지 않은 경우 사업시행자는 그 기간의 만료일 다음 날부터 60일 이내에 수용재결을 신청하거나 매도청구 소송을 제기해야 한다. 이 기간을 넘겨서 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 제기한 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 해당 토지등소유자에게 지연일수에 따른 이자를 지급해야 한다.
이 지연일수에 따른 이자는 ①지연일수가 6개월 이내인 경우는 100분의 5, ②지연일수가 6개월 초과 12개월 이내인 경우는 100분의 10, ③지연일수가 12개월을 초과한 경우는 100분의 15의 비율로 계산해야 한다.
가로주택정비사업(시장·군수 등 또는 공공시행자로 지정된 토지주택공사 등이 관리지역에서 시행하는 경우 제외), 소규모재건축사업의 시행자는 현금청산자들에 대해 매도청구권을 행사할 수 있다.
이 경우 현금청산자들에 대해 별도로 최고 절차가 필요한 것은 아니며(이들은 이미 조합설립, 사업시행자 지정 등에 동의하지 않을 것임이 확정된 것으로 보아야 할 것이다), 소규모주택정비법 제36조 제2항이 매도청구 소송을 제기하도록 하고 있으므로 현금청산자에 대한 매도청구권 행사는 소송을 제기하는 방법으로 해야 할 것이다.
참고로 대법원은 2010.12.23. 선고 2010다73215 판결을 통해 도시정비법상 현금청산자에 대한 매도청구에 관하여는 최고 절차에 관한 규정이 적용되지 않는다는 취지의 판시를 한 바 있고, 이와 같은 법리는 소규모주택정비사업에도 그대로 적용될 것으로 보인다.
한편 소규모주택정비법 제36조와 제35조의2 제1항의 규정을 종합해 보면 시장·군수 또는 공공시행자로 지정된 토지주택공사 등이 관리지역에서 시행하는 가로주택정비사업의 경우에는 현금청산자들에 대해 매도청구가 아닌 수용재결의 방법으로 현금청산 절차를 이행해야 할 것이다. 그리고 소규모주택정비법 제36조 제2항, 제3항에 비추어 수용재결 신청이 지연될 경우 앞에서 기술한 바와 같은 지연이자를 지급해야 할 것이다.
문제는 소규모재개발사업의 현금청산 방법이다. 소규모주택정비법 제36조는 가로주택정비사업과 소규모재건축사업에 대해서만 손실보상의 절차, 방법 등을 규정하고 있고, 소규모재개발사업에 대해서는 이와 관련한 규정을 두고 있지 않다.
소규모재개발사업에서도 분양신청을 하지 아니한 자 등 현금청산을 선택한 자들에 대해 손실보상금을 지급해야 함은 당연하고, 손실보상의 측면에서 소규모재개발사업을 도시정비법상 재개발정비사업이나 가로주택정비사업 등과 달리 볼 이유가 없다.
이와 같은 점을 고려하면 소규모주택정비법 제36조 제1항이 소규모재개발사업의 사업시행자를 누락한 것은 입법상의 오류로 보이고, 소규모재개발사업의 사업시행자 역시 시장·군수 또는 공공시행자로 지정된 토지주택공사 등이 관리지역에서 시행하는 가로주택정비사업의 경우와 동일한 절차와 방법으로 손실보상을 해야 할 것으로 보인다.
사견으로는 현행 소규모주택정비법 제35조의2에 따라 소규모재개발사업의 사업시행자 역시 수용재결을 통해 현금청산자들에 대한 손실보상을 할 수 있다고 보이나, 소규모주택정비법 제36조 제2항, 제3항에 따른 수용재결 신청기간의 제한이 적용된다고 보기 어렵고, 수용재결 신청을 지연할 경우 지연이자가 발생한다고 보긴 어렵다고 생각된다.
봉재홍 변호사 / H&P법률사무소
