[하우징헤럴드] 정비사업조합이 정비구역 내 토지등소유자 또는 세입자에 대해 건물인도청구를 요구하는 경우 세입자 등은 주거이전비가 지급되지 않았음을 이유로 그 인도를 거부할 수 있다.
그런데 주거이전비는 반드시 수용재결을 거쳐 결정되어야만 하는 것일까.
최근 조합이 주거이전비를 자체 계산해 공탁한 후 건물인도를 청구하자 주거이전비는 반드시 수용재결을 통해 결정되어야 한다는 이유로 조합의 건물명도청구에 항변하는 사례가 빈번히 발생하고 있다.
토지보상법상의 수용권은 이 법 소정의 사업인정의 고시가 있음으로써 고시된 수용대상 토지에 대해 피수용자와의 협의 등 일정한 절차를 거칠 것을 조건으로 기업자에게 발생한다.
그러므로 토지보상법 소정의 사업의 폐지, 혹은 토지토상법을 준용하는 개개 법률 소정의 사업시행기간 내의 재결의 미신청 등의 특별한 사정이 없는 한 사업인정은 실효되지 아니하여 수용권이 소멸하지 않는다.
따라서 사업인정의 고시가 있으면 수용대상 토지에 대한 손실보상금의 지급은 장차 그 지급이 확실시된다 할 것이다. 그러므로 사업인정 고시 후 수용재결 이전 단계에 있는 피수용자의 기업자에 대한 손실보상금 채권은 피전부채권의 적격이 있는 것은 맞다.
그렇다 하더라도 토지수용으로 인한 피수용자의 손실보상금 채권은 관할 토지수용위원회의 수용재결로 인하여 비로소 발생하는 것이지 사업인정 고시 자체만으로 발생하는 것은 아니다(대법원 1998.3.13. 선고 97다47514판결 참조).
문제는 토지보상법 상의 주거이전비, 이주정착금, 이사비(주거이전비등) 등도 이와 같은 토지 또는 건축물에 대한 손실보상금과 같이 수용재결을 통해서만 그 채권이 비로소 발생한다고 볼 수 있는가 하는 점이다.
만일 이를 인정하는 경우에는 정비사업조합이 세입자 등을 상대로 건물인도를 받기 위해서는 반드시 사전에 주거이전비 등에 대한 수용재결절차를 거쳐 이를 지급하거나 공탁해야 할 것이다.
도시정비법은 “관리처분계획의 인가·고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 관련 규정에 의한 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없다. 다만 사업시행자의 동의를 받거나 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 권리자의 경우에는 그러하지 아니하다”고 정하고 있다.
토지보상법 등에서 정한 주거이전비 등은 도시정비법 제81조 제1항 단서의‘토지보상법에 따른 손실보상’에 해당한다. 따라서, 재개발사업의 사업시행자가 공사에 착수하기 위해 현금청산대상자나 세입자로부터 정비구역 내 토지 또는 건축물을 인도받으려면 협의나 재결절차 등에 따라 결정되는 주거이전비 등도 지급할 것이 요구된다.
그런데, 주거이전비 등은 토지보상법 제78조와 관계 법령에서 정하는 요건을 충족하면 당연히 발생한다고 보아야 한다. 법령 자체가 그 요건을 구체적으로 직접 규정하고 있고 행정기관에게 주거이전비를 결정할 어떤 권한도 남기고 있지 않기 때문이다.
따라서 그에 관한 보상청구소송은 행정소송법 제3조 제2호에서 정하는 당사자소송으로 해야 한다(대법원 2008.5.29. 선고 2007다8129 판결 등 참조).
사업시행자는 협의나 재결절차를 거칠 필요 없이 현금청산대상자나 세입자에게 주거이전비 등을 직접 지급하거나 이들이 받지 않거나 받을 수 없을 때에는 민법 제487조에 따라 변제공탁을 할 수도 있다.
결국, 재개발사업의 사업시행자가 관리처분계획의 인가·고시 후 현금청산대상자나 세입자에 대해 토지나 건축물에 관한 인도청구의 소를 제기하고 현금청산대상자나 세입자가 그 소송에서 주거이전비 등에 대한 손실보상을 받지 못했다는 이유로 인도를 거절하는 항변을 하는 경우, 이를 심리하는 법원은 사업시행자가 협의나 재결절차를 거치지 않더라도 주거이전비 등을 지급했거나 공탁했다는 사정을 인정할 수 있으면 주거이전비 등의 지급절차가 선행되었다고 보아 사업시행자의 인도청구를 인정할 수 있다 할 것이다.
홍봉주 대표변호사 / H&P법률사무소
