[하우징헤럴드] 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법(소규모주택정비법) 제23조 제1항, 제2항, 제4항은 가로주택정비사업, 소규모재건축사업, 소규모재개발사업에서 각 조합설립인가를 받는데 필요한 동의를 받은 후 창립총회를 개최하도록 명시하고 있다.
과거에는 조합설립에 필요한 동의요건을 충족하기 전에 창립총회를 미리 개최할 수 있는지에 대해 논란이 있었으나, 소규모주택정비법 제23조에 따라 이제는 동의요건을 충족한 이후에 창립총회를 개최해야 한다는 점이 분명해졌다.
2022.8.2. 대통령령 제32849호로 개정된 소규모주택정비법 시행령 제20조의2 제1항은 창립총회를 개최하려는 경우 토지등소유자의 과반수의 동의로 대표자를 선임하도록 하고 있다. 그리고 같은 조 제2항은 창립총회를 대표자가 직권으로 소집하거나 토지등소유자 5분의 1이상의 요구로 대표자가 소집하도록 하고 있다.
추진위원회 구성과 승인 절차가 없는 소규모주택정비사업의 경우 추진위원장이 존재하지 않아, 창립총회 소집권자가 누구인지 불분명할 수 있는데 이를 명확하게 한 것으로 보인다. 그리고 개정 시행령 제20조의3 제1항은 정관의 확정, 임원의 선임, 대의원의 선임, 그 밖에 사전에 통지한 사항으로서 창립총회에서 의결하기로 한 사항을 창립총회의 의결사항으로 정하고 있다.
같은 조 제2항은 창립총회의 의결정족수를 ‘토지등소유자(소규모재건축사업의 경우에는 조합 설립에 동의한 자로 한정한다) 과반수의 출석과 출석한 토지등소유자 과반수의 찬성’으로 규정하고 있다. 다만 이에 대한 예외도 함께 규정되어 있다.
한편 도시정비법 제45조 제7항 단서, 같은 법 시행령 제42조 제2항 제1호는 조합의 창립총회에 토지등소유자 100분의 20이상이 직접 출석해야 한다는 취지를 규정하고 있다.
소규모주택정비사업 조합의 창립총회에도 이와 같은 직접 참석 비율이 적용될까?
소규모주택정비법 제56조 제1항이 도시정비법 제45조를 준용하고 있으므로 소규모주택정비사업 조합의 창립총회에도 토지등소유자 100분의 20이상이 직접 출석해야 할 것으로 본다.
한편 대법원 2014.10.30. 선고 2012두25125 판결은 “구 도시정비법 시행규칙(2012.4.13.국토해양부령 제456호로 개정되기 전의 것) 제7조 제1항에서는 조합의 설립인가신청서에 첨부할 서류로서 조합정관, 조합원 명부, 조합설립동의서, 창립총회 회의록 등을 규정하는 한편, 제7호에서‘창립총회에서 임원ㆍ대의원을 선임한 때에는’임원ㆍ대의원으로 선임된 자의 자격을 증명하는 서류를 첨부하도록 정하고 있다. 이에 비추어 보면 조합의 임원이나 대의원을 반드시 창립총회에서 선임할 필요는 없으므로, 창립총회에서 조합장 등 조합임원 선임의 결의가 부결되었다고 하더라도 이 때문에 창립총회가 무효라고 볼 수는 없다”라고 판시한 바 있다.
그런데 소규모주택정비법 시행규칙 제9조 제2항 제5호는 “창립총회에서 선임된 임원 및 대의원의 자격을 증명하는 서류”를 조합설립인가를 받기 위해 제출해야 하는 서류 중 하나로 규정하고 있다.
즉, 위 대법원 판결이 판시한 사안과 달리, 그리고 현행 도시정비법 시행규칙 제8조 제2항 제1호 마목이 “창립총회에서 임원·대의원을 선임한 때에는 선임된 자의 자격을 증명하는 서류”를 조합설립인가 신청 시 제출해야 할 서류 중 하나로 규정하고 있는 것과 달리 소규모주택정비사업의 경우에는 창립총회에서 임원·대의원이 선임되는 것을 전제로 “창립총회에서 선임된 임원 및 대의원의 자격을 증명하는 서류”를 제출하도록 하고 있는 것이다.
이와 같은 차이에 비추어 보면, 소규모주택정비사업의 경우 위 대법원 2012두25125 판결이 판시한 법리가 그대로 적용될 수 없고, 창립총회에서 임원, 대의원의 선임결의가 부결되거나 무효가 될 경우, 창립총회가 무효가 될 위험이 발생할 수 있다는 점에 유의해야 한다.
봉재홍 변호사 / H&P법률사무소
