[하우징헤럴드] 재건축조합설립인가의 요건인 토지등소유자의 동의여부를 심사할 때 동의의 내용과 진정성에 대한 심사기준은 어떻게 될까. 또, 재건축사업의 조합설립에서 토지나 건축물만을 소유하여 도시정비법에 의한 조합원이 될 수 없는 자로부터 동의서를 징구하는 경우 그 동의서에도 도시정비법상의 법정사항이 적용되는 것일까.
최근 이와 관련해 실무과정에서 논란이 있어 살펴보기로 한다.
우선, 첫 번째 쟁점부터 본다. 도시정비법상의 재건축조합 설립에 토지등소유자의 서면에 의한 동의를 요구하고 그 동의서를 재건축조합설립인가신청 시에 행정청에 제출하도록 하는 취지는, 서면에 의하여 토지등소유자의 동의 여부를 명확하게 함으로써 동의 여부에 관하여 발생할 수 있는 관련자들 사이의 분쟁을 미연에 방지하고, 나아가 행정청으로 하여금 재건축조합설립인가 신청시에 제출된 동의서에 의해서만 동의요건의 충족 여부를 심사하도록 함으로써 동의 여부의 확인에 불필요하게 행정력이 소모되는 것을 막기 위한 데 있다.
따라서 조합설립인가 신청을 받은 행정청은 인가의 요건인 토지등소유자의 동의 여부를 심사할 때에 무엇보다도 ①동의의 내용에 관하여는 동의서에 도시정비법 시행령의 법정사항이 모두 포함되어 있는지를 기준으로, ②동의의 진정성에 관하여는 그 동의서상의 지장 날인의 인영과 신분증사본 상의 인영이 동일한 것인지를 기준으로 각 심사해야한다. 그리고 위 기준 중 어느 하나라도 충족하지 못하는 동의서에 대하여는 이를 무효로 처리해야 하고, 임의로 이를 유효한 동의로 처리할 수는 없다 할 것이다.
다음으로 두 번째 쟁점에 대해 본다. 재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 경우에는 주택단지가 아닌 지역 안의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의3이상 및 토지면적의 3분의 2이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 한다.
그리고 도시정비법의 위임에 근거한 도시정비법 시행령에 따르면, 이 경우 토지등소유자로부터 ①건설되는 건축물의 설계 개요, ②건축물의 철거 및 신축에 소요되는 비용의 개략적인 금액, ③비용의 분담에 관한 사항, ④사업완료 후의 소유권의 귀속에 관한 사항, ⑤조합정관에 관한 사항이 기재된 동의서에 동의를 받는 방법에 의하여야 한다.
한편 도시정비법의 정의규정은 재건축사업에 관한 ‘토지등소유자’를 ①정비구역 안에 소재한 건축물 및 그 부속토지의 소유자, ②정비구역이 아닌 구역 안에 소재한 대통령령이 정하는 주택 및 부속토지의 소유자와 부대ㆍ복리시설 및 그 부속토지의 소유자로 규정해, 토지나 건축물만을 소유한 자를 제외하고 있다.
이것은 주거환경개선사업ㆍ재개발사업의 경우 ‘토지등소유자’에 토지나 건축물만을 소유한 자도 포함하는 것과는 명시적으로 달리 규정한 것이다. 그리고 도시정비법은 재건축사업을 포함해 정비사업(시장ㆍ군수 또는 주택공사등이 시행하는 정비사업을 제외한다)의 조합원을 ‘토지등소유자’(재건축사업의 경우에는 재건축사업에 동의한 자에 한한다)로 정하고 있다.
이와 같은 관련 규정들을 종합하면, 토지나 건축물만을 소유한 자는 비록 도시정비법에 의하여 재건축사업의 조합설립에서 동의를 얻어야 할 자에 포함되더라도 도시정비법에 의한 조합원이 될 수는 없다고 봄이 타당하다(대법원 2012.10.25.선고 2010두25107 판결 참조).
그리고 도시정비법 시행령은 조합원이 되는 ‘토지등소유자’에 대하여 동의서에 의한 동의 방법을 규정하고 있으며, 위 규정에서 정하고 있는 동의서의 법정사항은 대체로 정비사업에 참여해 그 비용을 분담하고 그 사업의 성과를 분배받는 조합원이 될 자격이 있는 ‘토지등소유자’의 이해관계에 관한 것들이다.
이러한 사정들에 비추어 보면, 도시정비법 시행령에서 정한 ‘토지등소유자’로부터 받아야 하는 동의서에 관한 법정사항은 재건축사업에서 토지나 건축물만을 소유하여 조합원이 될 수 없는 자로부터 받는 동의서에는 적용될 것이 아니라고 할 것이다.
홍봉주 대표변호사 / H&P법률사무소
