[하우징헤럴드] 조속재결신청청구가 있는 경우 반드시 감정평가액 제시를 동반한 사전협의절차를 거쳐야 할까.
조속재결신청청구가 있으면 조합은 60일이내에 토지수용위원회에 수용재결을 신청해야 하고 이를 어긴 경우에는 지연가산금을 물어야 하는데, 사전협의절차를 거치는 경우에는 위 기간을 넘길 수밖에 없어 조합이 부당한 경우를 당하게 돼 문제된다.
토지보상법상 협의 및 그 사전절차 규정은 구도시정비법 제40조 제1항 본문에서 말하는 ‘이 법에서 특별한 규정이 있는 경우’에 해당하므로 도시정비법상 현금청산대상자인 토지등소유자에 대하여는 준용될 여지가 없다.
한편, 도시정비법에 따르면 사업시행자와 토지등소유자 사이의 청산금액에 대한 협의과정은 필요하다.
그러나 현금청산기간 내에 협의가 성립하지 않은 경우, 또는 현금청산기간이 만료되기 이전이라도 토지등소유자와 사업시행자 사이에 청산금 지급 대상 여부나 청산금의 범위에 관하여 다툼이 심해 협의가 성립될 가능성이 없다고 볼 수 있는 명백한 사정이 있는 경우에는 현금청산기간 내라도 토지보상법 제30조 제1항에 따라 토지등소유자는 사업시행자에게 수용재결을 신청할 것을 청구할 수 있다.
이와 같은 재결신청청구가 있는 경우 사업시행자인 조합은 토지보상법 제30조 제2항에 따라 60일 이내에 재결신청을 해야 할 의무를 부담한다. 이 규정의 문언에 의하더라도 사업시행자에 대해 ‘청구를 받은 날로부터 60일 이내에 동법 시행령에서 정하는바에 따라 재결을 신청할 것’을 요구할 뿐, 재차 협의를 진행할 것은 요구하고 있지는 않다.
따라서 토지등소유자와 사업시행자 사이의 협의가 도시정비법상 현금청산기간 내에 성립하지 않거나, 이미 협의가 성립될 가능성이 없어 굳이 협의절차를 다시 거치게 할 필요가 없어 토지등소유자로부터 적법한 재결신청의 청구가 있는 경우에는, 위 조항에 따라 재결을 신청하는 것으로 족하고 그 재결신청에 앞서서 다시 구 도시정비법에 따른 청산금액 협의를 거칠 필요는 없다고 봄이 타당하다.
만일 현금청산기간 종료 후 토지등소유자에가 재결신청 청구를 함으로써 협의에 응하지 아니할 것을 분명히 한 경우에도 사업시행자가 구 도시정비법에 따른 협의절차를 거치지 않는 경우 재결신청을 할 수 없다고 한다면, 토지등소유자의 재결신청 청구에 응하여 조속히 재결신청을 해야 할 의무를 부담하는 사업시행자에게 그와 상충되는 의무를 지우는 것과 마찬가지여서 부당하기 때문이다.
또한 사업시행자가 감정평가업자의 감정평가 등 별도의 실질적이고 구체적인 협의 절차를 거칠 경우 60일 내에 제결신청을 하지 못하게 될 가능성이 있으며, 결국 사업시행자는 토지보상법 제30조 제3항에 따른 지연가산금을 지급하게 되어 불리하다.
더구나 이와 같은 경우 사업시행자가 협의를 위한 기준금액 산정을 위해 감정평가업자를 선정해야만 한다고 본다면 이미 협의에 응하지 아니할 것임을 명백히 한 토지등소유자로서는 보상절차가 지연되어 발생하는 손해를 회피하기 어렵게 될 것이다.
이는 이미 협의에 응할 의사를 가지고 있지 아니함을 분명히 한 토지등소유자의 의사나 이익에 반하는 것일 뿐만 아니라, 토지등소유자로 하여금 재결신청을 청구할 수 있도록 하고 사업시행자가 재결신청을 지체하는 경우 지연가산금을 지급하도록 함으로써 신속한 보상이 이루어지도록 하고 있는 제도적 취지에도 부합하지 아니한다.
더욱이 토지등소유자의 수용재결신청 청구는 그 자체로 토지수용위원회의 수용재결을 받겠다는 토지등소유자의 의사표시이고, 사업시행자와의 협의를 거치는 대신 토지수용위원회의 판단으로 보상을 받게 함으로써 토지등소유자의 재산권을 보호해주는 장치에 해당한다.
따라서 이와 같은 토지등소유자로서의 권리를 행사해 수용재결신청을 청구한 자에게 협의에 응할 의사가 없다고 판단하는 것이 현금청산자의 권리를 제한하는 위법한 해석이라고 보기도 어렵다.
설령 보상평가액이 제시되지 않는 것에 사업시행자가 만연히 감정평가 의뢰업무를 해태한 과실이 있다 하더라도 이와 같은 재결신청청구제도의 취지상 마찬가지이다.
현행 도시정비법 시행령 규정이 개정되어 청산금에 관한 협의를 할 때에 토지보상법 제68조 제1항에 따르도록 했다고 하더라도 이는 감정평가업자의 선정에 관해 토지보상법령을 준용한다는 것에 불과하므로 역시 그렇다.
결국, 조속재결신청 청구 있으면 감정평가액 제시를 동반한 사전협의절차는 필요없다고 보는 것이 맞다.
홍봉주 대표변호사 / H&P법률사무소
