[하우징헤럴드] 2023년 2월 대법원은 재개발사업의 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 정비구역 내 부동산을 양수하여 수인이 소유하게 된 경우, 그 전원이 1인의 조합원으로서 1인의 분양대상자 지위를 가진다고 판시했다(대법원 2023.2.23. 선고 2020두36724 판결).

위 판결 이후 지난 6월 대법원은 조합원 지위와 관련해 또다시 주목할 만한 판결을 선고했다.

정비구역 내 여러 채의 부동산을 소유한 1세대 토지등소유자가 일부 부동산을 양도했을 경우 양도인과 양수인 사이의 조합원 지위 등에 관한 판결이었다(대법원 2023.6.29. 선고 2022두56586 판결).

위 사건은 서울행정법원(2020구합80141)과 서울고등법원(2021누56376)이 서로 엇갈리는 판결을 하는 등 치열한 법리다툼이 있었고, 대법원에서 최종 판가름이 났다. 위 사건의 사실관계 및 각 쟁점들에 대해 소개하고자 한다. 

재건축구역에서 하나의 세대를 이루고 있는 부부가 각각 여러 채의 아파트를 소유하고 있었는데, 여기에 ‘갑’재건축조합이 설립되었다.

위 부부는 조합설립에 동의하지 않았다. 그 후 남편은 A에게 일부 부동산을, 아내는 B에게 일부 부동산을 양도했다. A, B는 각각‘갑’조합에 조합설립동의서를 제출했다(참고로 A, B는 위 부부와 하나의 세대가 아니었다). 

그런데 ‘갑’조합은 A, B가 조합원 자격을 갖추지 못했다거나 또는 적법하게 대표조합원을 선임하지 않았다고 주장하면서, A, B에 대해 분양신청안내 통지를 하지 않고 현금청산대상자로 정하여 관리처분계획인가를 받았다. 위와 같은 관리처분계획이 적법할까? 

▲재건축구역, 조합설립동의한 양수인에게 조합원 지위 인정

위 사안에서 먼저 쟁점이 된 것은 조합설립동의의 유효성 여부와 대표조합원 선임에 관한 내용이었다.

‘갑’조합은 양수인만 단독으로 조합설립에 동의할 수 없기 때문에 양수인의 동의는 효력이 없고, 따라서 A, B에게 조합원의 지위가 인정되지 않는다고 주장했다. 나아가 양도인과 양수인 사이에 대표조합원도 선임해야 적법한 조합원 자격을 갖추게 되는데 위와 같은 요건을 갖추지 못했다는 취지로 주장했다. 

이에 대해 서울고등법원은 양도인이 조합설립에 동의했는지 여부와 상관없이 양수인이 조합설립동의서를 제출함으로써 양수인에게 조합원의 지위가 인정되며, 조합원이 아닌 토지등소유자와 사이에서는 대표조합원을 정할 필요가 없다는 취지로 판시했다. 

또한 적법한 분양신청통지를 하지 않아 분양신청을 못했을 경우, 이는 도시정비법을 위반한 하자가 중대하고 명백하다고 보았다. 

결국 위 사안에서 서울고등법원은 A, B에게 분양신청안내 통지를 하지 않은 채 현금청산자로 정한 이 사건 관리처분계획이 무효라고 판결했고 대법원이 확정했다. 

▲양도인과 양수인들 모두 합해서 1개의 조합원 지위만 인정

한편, 본 사건에서 중요하게 다툼이 된 쟁점은 재건축조합 설립인가 후 1세대에 속하는 수인의 토지등소유자로부터 각각 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물 중 일부를 양수한 수인의 토지등소유자와 양도인들 사이에서 조합원 지위가 1개만 인정되는지 아니면 양수인에게 각각 단독조합원 지위가 인정되는지 여부였다. 

이에 대해 서울행정법원은 구 도시정비법 제19조제1항 제2호, 제3호(현행 도시정비법 제39조제1항 제2호, 제3호)가 중첩 적용되어 원칙적으로 그 전원을 대표하는 1인을 조합원으로 보아야 한다고 판시한 반면, 서울고등법원은 위와 같은 중첩적용을 부정하여 양수인에게 단독조합원 지위가 있다는 취지로 판시했다. 

이에 대해 대법원은 투기세력 유입에 의한 정비사업의 사업성 저하를 방지하고 기존 조합원의 재산권을 보호하고자 하는 구 도시정비법 제19조(현행 도시정비법 제39조)의 취지를 강조하면서, 위와 같은 경우에도 전원에 대하여 1인의 조합원 지위만 인정된다고 판시했다. 

위 대법원 판시에 따르면 위 사건에서 A, B 전원을 대표하는 1인을 조합원으로 보아야 한다(다만, 위 사건에서 양도인은 조합설립에 동의하지 않아 애초부터 조합원 지위가 인정되지 않았다).

투기세력의 유입을 방지하려는 대법원의 입장에는 공감을 한다. 다만 조합원의 지위는 분양권이라는 재산권과 직결된다는 점에서 명시적인 규정없이 도시정비법의 취지와 해석만으로 조합원의 지위를 제한하는 것은 가능한 자제할 필요가 생각한다. 이에 대해서는 향후 대법원 판결의 내용에 따라서 도시정비법을 개정하여 명시적으로 규정할 필요가 있다고 본다.

김정우 대표변호사 / 법무법인 센트로