[하우징헤럴드] 도시정비법은 “정비구역의 국유ㆍ공유재산은 정비사업 외의 목적으로 매각되거나 양도될 수 없다”고 규정하면서(법 제98조 제2항), “정비구역의 국유ㆍ공유재산은 사업시행자 또는 점유자 및 사용자에게 다른 사람에 우선하여 수의계약으로 매각 또는 임대될 수 있다”고 정하고 있다(법 제98조 제3항).
부산시 도시정비조례는 무허가건축물에 관해 “‘기존무허가건축물’이란 1989년 3월 29일 이전에 발생한 무허가건축물(위법시공건축물 포함)을 말하며”라고 규정하고(조례 제2조 제1호),
조합정관의 기재사항으로 “기존무허가건축물 소유자의 조합원 자격에 관한 사항”을 규정하고 있으며(조례 제24조 제1항 제2호), “기존무허가건축물인 경우에는 항공촬영 판독결과와 재산세과세대장 등 소유자임을 입증하는 자료를 기준으로 하며”라고 규정하고 있고(조례 제36조 제5호),
재개발사업의 분양대상으로 “종전건축물 중 주택(기존무허가건축물로서 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함)을 소유한 자”를 규정하고 있다(조례 제37조 제1항 제1호).
그렇다면 부산시에 소재한 무허가건물을 소유한 자가 조합원의 지위를 가지기 위한 요건이 무엇인지 문제된다.
이와 관련해 대법원은 “구 도시정비법 제2조 제9호 가목 및 제19조 제1항은 정비구역 안에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자는 재개발조합의 조합원이 된다는 취지로 규정하고 있는바,
무허가건축물은 원칙적으로 관계법령에 의해 철거되어야 할 것인데도, 그 소유자에게 조합원자격을 부여해 결과적으로 재개발사업의 시행으로 인한 이익을 향유하게 하는 것은 위법행위를 한 자가 이익을 받는 결과가 되어 허용될 수 없는 점, 재개발사업의 원활한 시행을 위하여 정비구역 안의 무분별한 무허가주택의 난립을 규제할 현실적 필요성이 적지 않은 점,
무허가건축물의 소유자를 당연히 구 도시정비법 제2조 제9호 가목에서 정하는 토지등소유자로 해석한다면, 다른 사람의 토지 위에 무단으로 무허가건축물을 축조한 다수의 소유자들이 조합설립추진위원회 및 재개발조합을 결성하여 그 토지소유자를 재개발사업에 강제로 편입시킴으로써 적법한 토지소유자의 재산권을 침해할 우려가 있는 점 등 여러 사정을 고려하여 볼 때,
구 도시정비법 제2조 제9호 가목 및 제19조 제1항에 의해 소유자에게 조합원의 자격이 부여되는 건축물이라 함은 원칙적으로 적법한 건축물을 의미하고 무허가건축물은 이에 포함되지 않는다고 보아야 할 것이다.
다만, 이와 같은 법리에 의해 토지등소유자의 적법한 동의 등을 거쳐 설립된 재개발조합이 각자의 사정 내지는 필요에 따라 일정한 범위 내에서 무허가건축물 소유자에게 조합원 자격을 부여하도록 정관으로 정하는 경우에 비로소 그 예외가 인정될 수 있을 뿐이다”라고 판시했다.
위 판례와 도시정비법령의 규정을 종합하면, 무허가건축물 소유자는 원칙적으로 조합원의 지위가 인정될 수 없으나, 예외적으로 조합원의 지위를 가지기 위해서는(부산시의 경우) ①해당 무허가건축물이 1989.3.29. 이전에 발생했을 것, ②항공촬영 판독결과와 재산세과세대장, 무허가건물확인원 등을 통해 무허가 건축물의 법률상, 사실상 처분권을 취득한 소유자임이 입증될 것, ③해당 무허가건축물이 최소한 수도·보일러·세탁기·온열기·취사시설 등을 구비해 주거용 건물 요건을 갖출 것, ④정관에서 일정한 범위 내에서 무허가건축물 소유자가 정비사업의 분양대상자의 지위를 가진다는 취지의 규정이 존재할 것의 요건을 모두 만족해야 하고, 정관의 구체적인 내용에 따라 분양대상자 지위 여부가 달라질 수 있음을 유의해야 한다.
남기룡 대표변호사 / 법무법인 로드맵
