[하우징헤럴드] 피고는 서울 성동구 행당동 일대에서 재개발사업을 시행할 목적으로 2012년 조합설립인가를 받았고, 원고는 위 사업구역 내에 있는 대지 80㎡를 소유한 피고의 조합원이다. 

하지만 원고의 권리가액은 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액 이상에 해당하여 최초 관리처분계획 당시에는 단독 분양대상자가 되었다. 이후 피고는 중대한 사업시행계획변경인가를 거친 후 분양신청 절차를 다시 거쳤다.

피고는 최초 사업시행계획이 변경되었음에도 원고의 종전자산 가액을 재평가하지 않았고, 원고의 권리가액이 증액된 분양용 최소규모 공동주택 1가구의 추산액에 미달한다는 이유로, 원고를 현금청산대상자로 하는 내용으로 관리처분계획을 수립했다. 이 사건 관리처분계획이 적법한지 알아본다.

1. 원고의 주장 및 쟁점

1) 원고의 주장

피고는 최초 사업시행계획이 변경되었음에도 원고의 종전자산 가액을 재평가하지 않았고, 사업시행계획 변경인가 이후 증액된 최소 분양단위규모 추산액과 원고들의 기존 종전자산 가액을 비교함으로써 원고를 현금청산대상자로 정했다. 따라서 이 사건 관리처분계획은 원고에게 불측의 손해를 가하고 형평에도 반하므로 위법하다. 

2) 쟁점

도시정비법은 중대한 사업시행계획의 변경으로 분양신청 공고 등 절차를 다시 거치는 경우 종전자산 가액을 새로 평가해야 하는지 여부에 대하여 명시적으로 규정하고 있지 않다. 하지만 이미 인가받은 관리처분계획에 따라 단독 분양대상자가 될 수 있었던 조합원이 갖는 분양권 부여에 대한 신뢰는 보호되어야 한다는 점에서, 종전자산의 평가시점을 변경할 수 있는지 여부가 본 사안의 쟁점이다.

2. 종전자산 가액의 재평가 없이 원고를 현금청산대상자로 할 수 있는지 여부 

1) 도시정비법의 규정 및 대법원의 입장

도시정비법 제72조 제4항은 분양신청기간 종료 후 사업시행계획인가의 변경으로 세대수 또는 주택규모가 달라지는 경우 분양공고 등의 절차를 다시 거칠 수 있도록 규정하고 있다. 다만 사업시행계획의 변경으로 분양신청 공고 등 절차를 다시 거치는 경우 종전자산 가액을 새로 평가해야 하는지 여부에 대하여는 명시적으로 규정하고 있지 않다.

대법원은 최초 사업시행계획의 주요 부분을 실질적으로 변경하는 사업시행계획 변경인가가 있었다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 최초 사업시행계획 인가 고시일을 기준으로 평가한 종전자산가격을 기초로 하여 수립된 관리처분계획이 도시정비법 제76조 제1항 제1호에 위반된다고 볼 수는 없다고 판시하고 있다.

그러므로 피고가 이 사건 관리처분계획을 수립하는 과정에서 종전자산의 가액을 새로 평가하는 절차를 거치지 않았다는 사정만으로 곧바로 관리처분계획이 위법하다고 할 수는 없다.

2) 사안의 적용

그러나 다음과 같은 사정에 비추어 보면, 최초 사업시행계획에 따라 단독 분양대상자가 되는 원고를 변경된 사업시행계획에 따라 현금청산대상자로 하는 내용의 관리처분계획을 수립하기 위해서는 반드시 종전자산 가액에 대한 재평가를 거쳐 변경된 사업시행계획 인가일을 기준으로 하더라도 종전자산의 가액이 최소 분양단위규모 추산액에 미달하는 것이 객관적으로 확인되어야 한다고 봄이 타당하다.

①재개발·재건축 등 정비사업을 통해 신축되는 공동주택을 분양받을 권리는 조합원들의 가장 본질적이고 중요한 권리이고, 이미 인가받은 관리처분계획에 따라 단독 분양대상자가 될 수 있었던 조합원이 갖는 분양권 부여에 대한 신뢰는 충분히 보호되어야 한다. 

②최초 사업시행계획 인가일을 기준으로 평가한 종전자산의 가액에 따라 분양권을 부여받은 조합원의 권리를 최소 분양단위규모 추산액의 미달을 사유로 제한하기 위해서는, 사업시행계획변경 인가일을 기준으로 재평가한 종전자산의 가액을 기준으로 하는 것이 분양권 부여 및 개발이익 분배에 관한 조합원들의 신뢰 내지 합리적 기대를 보호하는 조치가 될 뿐만 아니라 형평에도 부합하는 것이다.

③사업시행계획 변경을 반영한 관리처분계획 수립 과정에서 종전자산의 평가시점에 따라 기존에 부여된 분양권을 제한하게 되는 경우에 있어서까지 반드시 사업시행계획 인가일을 그 평가시점으로 보아야 한다고 보기는 어렵다. 

3. 결어

이 사건 관리처분계획을 수립하면서 원고의 종전자산 가액에 관한 재평가 절차를 거치지 않은 채 원고를 현금청산대상자로 정했다. 따라서 이 사건 관리처분계획 중 원고에 대한 부분은 위법하므로 취소되어야 한다.

유재관 대표이사 / 법무사법인(유) 동양