대안설계에 대한 범위
‘정비계획 범위 내’ 한정
기본설계도면 수준 유지

공사비 검증기관에 
서울주택도시공사 추가

공사비 증액계약 요청땐
구청에 미리 신고해야
처벌규정은 재량행위로

 

[하우징헤럴드=문상연 기자] 재개발·재건축 시공자 선정 시기 조기화를 위한 서울시 공공지원 시공자 선정 기준이 드디어 공개됐다. 주요 내용은 기존 내역입찰과 함께 새롭게 공사비 총액입찰이 도입된다.

또한 건설사는 기본설계도면 수준을 유지해 입찰참여제안서를 제출해야 하고, 대안설계는 정비계획 범위 내로 제안해야 하며 경미한 변경조차 제안이 불가능해진다. 이러한 입찰규정을 위반하면 입찰 무효가 가능해진다. 아울러 무분별한 공사비 증액을 막기 위해 사업시행인가 이후 공사비 검증이 의무화된다.

시는 이같은 내용을 담은 서울시 공공지원 시공자 선정 기준 개정안을 지난 8일 행정예고했다. 행정예고는 오는 10월 4일까지며 중요문서 심사 이후 11월에 새로운 시공자 선정 기준이 시행될 예정이다.

▲공사비 총액입찰제 신규 도입… 선정된 시공자는 45일 내로 물량내역서 및 산출내역서 제출해야

지난 8일 서울시는 ‘서울특별시 공공지원 정비사업 시공자 선정기준’을 행정예고했다. 행정예고 기간은 오는 10월 4일까지다. 기준 개정안은 지난 3월 개정된 서울시 도시 및 주거환경정비조례가 지난 7월부터 시행되면서 이에 대한 구체적인 시공자 선정 방법을 담았다. 

기준 개정안의 주요 내용은 △기존 내역입찰 외‘총액입찰’신규 도입 △경미한 범위 내에서의 대안설계 제안 금지 △사업시행인가 이후 공사비 검증 의무화 △입찰참가자격 명문화 △입찰규정 위반시 입찰 무효 및 해당 업체 현황 공개 등이 포함됐다.

먼저 조합은 사업 여건에 맞게 입찰방식을 선택할 수 있게 했다. 조합의 입찰방식 간소화, 신속화 등을 위해 기존 내역입찰과 함께 공사비 총액입찰제도가 새롭게 도입된다. 총액입찰 방식은 총공사비 등이 기재된 공사비 총괄표만 제출하고, 계약 시 산출내역서를 제출하는 방식이다. 조합은 입찰참여자에게 공사비 총괄표를 작성토록 하고, 선정된 시공자는 45일 내로 공사비 총괄표와 관련된 물량내역서 및 산출내역서를 조합에 제출해야 한다. 

당초 시는 설계와 시공을 일괄 발주하는 ‘턴키방식’도입을 검토했다. 하지만 턴키방식의 경우 건설사들의 설계 및 공사비 증액에 대한 책임전가와 조합의 설계 비용이 이중으로 발생하는 등의 반발로 제외된 것으로 알려졌다.

또한 시는 내역입찰을 고수하기 위해 대안설계에 대한 범위를 ‘정비계획 범위 내’로 한정했다. 과도한 공사비 증액의 원인이 되는 무분별한 대안설계 제안을 막기 위함이다. 특히 경미한 범위 내에서의 대안설계 제안도 불허한다. 이에 건설사는 용적률 및 최고 높이 상승이 담긴 대안설계 제안이 금지된다.

최근 압구정3구역 재건축사업의 설계자 선정 과정에서 특정 설계사가 법정 상한 용적률인 300%를 넘는 360%의 대안설계를 제시해 논란이 일자 이를 막기 위한 것으로 보인다. 

아울러 건설사는 모든 입찰에서 작성되는 설계도면은 ‘기본설계도면 수준’을 유지해야 한다. 이와 함께 공사비 증액을 방지하기 위한 방안도 마련됐다. 

조합설립인가 단계에서 확정될 수 없는 물량내역서 및 산출내역서를 설계도서 등 계약서류에서 삭제하는 대신, 조합은 기본적인 공동주택 요구 성능을 제시하도록 했다.

또한 조합의 원활한 사업추진을 위해 설계의 경제성 검토, 입찰, 계약, 시공관리 등 건설엔지니어링사업자로부터 건설사업관리 업무 등에 관한 자문을 받을 수 있도록 했다. 

▲최초 사업시행인가 이후 공사비 검증 의무화… 공사비 증액 요청 시 구청에 신고토록

시는 시공자 선정 이후 과도한 공사비 증액 등으로 인한 조합과 시공자 간의 분쟁을 예방하기 위해 공사비 검증을 의무화했다. 조합은 최초 사업시행계획인가 이후 분양공고 전 공사비 검증을 의무적으로 받도록 했다.

조합이 검증기관에 공사비 검증을 요청하는 경우 시공자는 변경 전·후 물량내역서 및 산출내역서 등 공사비 검증을 위한 서류를 조합에 제출하여야 하며, 조합은 공사비 검증이 완료된 검증보고서를 총회에서 공개 후 변경계약 체결을 의결 받아야 한다. 검증 기관은 기존 한국부동산원 외에도 서울주택도시공사를 추가했다.

또한 건설사가 조합에 공사비 증액 계약을 요청할 경우 공공지원자인 구청에 미리 신고하도록 했다. 이 경우 공공지원자는 공사비 검증 절차 이행 필요 여부 등을 검토해 조합, 시공자 및 시장에게 통지해야 한다.

업계에서는 공사비 검증에 대한 규정이 강화되면서 사업지연에 대한 우려의 목소리가 나오고 있다. 현재 한국부동산원에서 공사비 검증 의무기간은 최대 75일이다. 

여기에 서울시내 모든 조합이 사업시행인가 이후 의무적으로 공사비 검증을 받아야 하고 공사비 증액 요청 시에도 공공지원자의 판단에 따라 공사비 검증을 받게 되면 신청 수가 많아져 더욱 지연될 수 있다는 우려다. 

한병용 서울시 주택정책실장은 “시공자 선정 조기화로 조합의 자금 조달 및 신속한 사업추진을 통해 원활한 주택 공급과 동시에 투명한 시공자 선정이 이뤄질 수 있도록 할 것”이라고 말했다.