신탁방식 정비사업 장점은
뭐래도 투명·신속·안정성
공사비 갈등도 최소화 가능

 

[하우징헤럴드=김병조 기자] 사단법인 주거환경연구원이 제58기 정비사업전문관리사 강좌를 성황리에 진행 중인 가운데 최근 활발한 정비사업 수주활동을 벌이고 있는 교보자산신탁 책임자가 참석해 화제가 되고 있다.

교보자산신탁에서 재건축ㆍ재개발 등 도시재생사업을 진두지휘하는 진영무 본부장이 바로 그 주인공. 진 본부장은 강좌 참여 이유에 대해 “새로운 배움의 현장에서 정비사업 관계자들과 인적 네트워크를 넓히고, 신탁방식 정비사업 담당자로서 현안에 대한 솔루션을 제시할 필요가 있다고 생각해 참여하게 된 것”이라고 말했다.  

▲주거환경연구원의 정비사업전문관리사 과정에 참여한 이유는.

=조합ㆍ변호사ㆍ신탁사ㆍ시공자 등 정비사업의 주요 관계자들이 각 부문별 또는 공통의 주제를 교감하고 배우며, 다양한 문제들을 해결하는 아이디어를 찾을 수 있는 좋은 자리라고 생각해 참여하게 됐다. 저 또한 정비사업 부문의 시야를 넓히고 더 많은 현장의 목소리를 들을 수 있는 기회가 필요하던 때였다. 신탁방식 정비사업의 실무 책임자로서 솔루션 제시도 필요할 것 같아 본 과정에 참여하게 됐다.

▲신탁방식이 최근 인기를 끄는 이유는.

=첫째는 투명성이다. 대부분 정비사업들을 보면 조합이 잘 이끌어가고 있지만, 극소수의 조합에서는 아직도 각종 비리와 잡음이 끊이지 않고 있는 것이 현실이다. 신탁방식을 추진하게 되면 이러한 비리를 조금이나마 방지할 수 있다. 

두 번째는 신속성을 꼽을 수 있다. 시간이 돈이자 생명인 정비사업에 있어 전문가 집단인 신탁사가 정비사업에 참여함으로써 시행착오를 최소화하고, 협력업체 및 인허가 관청과의 협상도 신속하고 효율적으로 진행할 수 있다. 

마지막으로 안정성이다. 사업 초기 신탁사의 자금력을 활용해 외상 용역없이 사업을 진행할 수 있다는 점이 장점이다. 시공자와의 갈등도 최소화 할 수 있다. 신탁사가 사업에 참여시 시공자에게 지급하는 공사대금을 기성불로 지급하는 것이 가능해 시공자와의 공사비 갈등요인을 최소화 할 수 있다. 

▲신탁수수료가 관건인데, 최근 수수료율에 변화가 있는 것 같다.

=수수료율은 일률적으로 정해진 것은 없고, 일반적으로 총매출액의 일정 비율로 책정한다. 아울러 총매출액 이외에 사업방식(대행자, 시행자 방식)이 어떤 것인지, 지역이 어디인지, 분양성이 어떠한지, 가구수가 몇 가구인지 등등 사업지별로 충분히 검토 후 신탁사 내부심의 및 조합과의 협의를 통해 책정해 제안한다.

서울의 경우, 수수료 책정의 첫 번째 기준이 되는 매출액 규모 자체가 크다보니 수수료율이 낮더라도 총 수주액 자체는 적지 않아 낮은 수수료율 제안이 가능한 곳이다.

반대로 지방은 수수료율이 높더라도 총매출액이 낮다보니 신탁사 입장에서는 상대적으로 서울 사업지에 비해 총 수주액이 낮은 편이다. 그러다보니 지방의 경우 신탁사는 분양성까지도 고려해야 하므로 무턱대고 낮은 수수료율을 제시할 수만도 없다. 

결론적으로 신탁수수료 요율만 가지고 타사업지와 비교하는 것은 현실과 맞지 않다는 말씀을 드리고 싶다. 수수료율은 매출(분양가), 분양성, 사업방식, 규모, 지역 내 경제상황 등 모든 것을 판단해 신탁사가 제안하는 것으로, 향후 수수료율이 추세적으로 하락한다거나 상승한다거나 하는 변화는 없을 것으로 판단된다.

특히, 강조해 말씀드리고 싶은 건 지나친 수수료율 경쟁이 신탁방식 정비사업의 좋은 점들을 퇴색시킬까봐 걱정이 된다는 것이다.  수수료율 경쟁에 매몰돼 장기적인 정비사업 성공을 저해해서는 안 된다고 생각한다. 

▲신탁방식의 5년 후 미래를 전망한다면.

=재건축ㆍ재개발 등 정비사업은 구도심 안에 있는 밀집지역을 개발하는 방식으로 5년 후에도 여전히 존재감을 자랑할 것이다. 여기에 1990년초 지어진 1기 신도시의 재정비사업이 본격화할 것이다. 이 같은 상황에서 정비사업 신탁방식의 비중도 커질 것이다. 신탁방식은 2016년 처음 도정법에 소개됐으며 현재도 다양한 방법으로 변화ㆍ운영되고 있다. 앞으로도 지속적으로 신탁방식 정비사업에 대한 역할은 확대ㆍ유지 될 것이라고 생각한다. 

▲신탁업계 내 교보자산신탁의 위치 및 수주전략은.

=교보자산신탁은 뒤늦은 정비사업 시장진입에도 불구, 2023년 상반기 기준으로 최상위권 수주실적을 기록하는 등 가파른 상승세를 보이고 있다. 교보자산신탁은 무분별한 수주보다는 당사의 역량을 집중시킬 수 있는 현장을 중점적으로 검토, 회사의 성장성과 안정성을 동시에 추구하는 수주활동을 펼치고 있다.

정비사업은 수주 자체도 중요하지만 긴 사업기간을 고려하면 관리가 수주만큼이나 중요하다. 이를 고려해 앞으로도 정비사업 경험이 풍부한 관리자를 추가 영입, 수주 이후 정산까지 잘 진행될 수 있도록 해 조합의 최고 파트너로 자리매김하도록 최선의 노력을 다 할 것이다.