1. 문제의 소재
[하우징헤럴드] 조합원 甲과 乙은 부부로서 조합설립인가 당시 2개의 주택을 각 1/2씩 공유하고 있었는데, 조합설립인가 이후 이혼하면서 재산분할을 원인으로 공유자 지분을 상호 교환함으로써, 甲은 제1주택을, 乙은 제2주택을 각 단독소유하게 되었다. 이와 같은 경우 甲과 乙이 각자 단독 조합원 자격을 보유하는지 여부에 관하여 검토한다.
2. 관련 규정 및 해석
도시정비법 제39조 제1항 제3호는 ‘조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때’에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다고 규정하고 있다.
도시정비법 제39조 제1항은 원칙적으로 토지등소유자, 즉 재개발사업의 정비구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자 또는 그 지상권자[제2조 제9호 (가)목] 모두에게 조합원 자격을 부여하되, 다만 예외적으로 각 호에 해당하는 경우에는 여러 명의 토지등소유자에게 1명의 조합원 자격을 부여하여 그 여러 명을 대표하는 1명만을 조합원으로 본다는 취지이다.
특히 제39조 제1항 제2호 후단과 제3호는 명시적으로 ‘조합설립인가 후’의 세대 분리, 토지등소유자 수의 증가 등 특정한 사정변경으로 인해 조합원 수가 증가하는 경우 그와 같은 사정변경을 인정하지 않고 ‘조합설립 인가’ 시점을 기준으로 현상을 고정시켜 조합원 자격을 부여하고 있다.
즉, 위 규정들에 의하면 조합원 지위는 원칙적으로 변론종결일 현재의 토지 소유 관계를 기준으로 정해지나, 예외적으로 도시정비법 제39조 제1항 제2호 후단의 ‘조합설립인가 후의 세대 분리’와 제3호의 ‘조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 건축물의 소유권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때’에 해당하는 경우에는 조합설립인가일 당시 토지 소유관계를 기준으로 하여 정해지게 된다.
한편 민법 제839조의2에 규정된 재산분할제도는 그 법적 성격, 분할대상 및 범위 등에 비추어 볼 때 실질적으로는 공유물분할에 해당하는 것이어서 공유물분할에 관한 법리가 준용되어야 한다.
공유물의 분할은 법률상으로는 공유자 상호간의 지분의 교환 또는 매매라고 볼 것이나 실질적으로는 공유물에 대하여 관념적으로 그 지분에 상당하는 비율에 따라 제한적으로 행사되던 권리, 즉 지분권을 분할로 인하여 취득하는 특정 부분에 집중시켜 그 특정 부분에만 존속시키는 것으로 소유형태가 변경된 것일 뿐이어서 이를 자산의 유상양도라고 할 수 없다(대법원).
3. 甲과 乙이 단독조합원 자격을 보유하는지 여부
도시정비법 제39조 제1항 제3호에 해당하는 경우에는 조합설립인가일 당시의 토지 소유관계를 기준으로 조합원 자격을 판단하여 甲과 乙에게 1명의 조합원 자격만을 인정해야 할 것이다. 그러나 위와 같은 공유자 상호 간의 지분 교환이‘1명의 토지등소유자’로부터의 양수가 되려면, 우선 2개의 건축물을 공동으로 소유한 공유자 2인을‘1명의 토지등소유자’로 볼 수 있어야 한다.
그러나 다음과 같은 이유에서 도시정비법 제39조 제1항 제3호의 ‘1명의 토지등소유자’에 ‘2개의 건축물을 공동으로 소유한 공유자 2인’을 포함하는 것으로 해석할 수 없으므로, 위 규정의‘양수’에 이혼으로 인한 재산분할이 포함되는지 여부에 대하여는 살펴볼 필요도 없이 甲과 乙의 상호 지분 이전에는 위 규정이 적용되지 않는다.
도시정비법 제39조 제1항 제3호의 ‘1명의 토지등소유자’에서 ‘1명’은 그 통상적인 용례 상 자연인 한 사람을 뜻하는 것이며, 도시정비법도 전반적으로 ‘1명’을 이와 같은 의미로 사용하고 있을 뿐 그 어디에서도 공유자 여러 명을 토지등소유자 1명으로 의제하는 규정을 두고 있지 않다.
또한 2개의 건축물을 공동으로 소유한 공유자 2인이 상호 지분을 양수하여 각자 건축물 1개씩 단독소유하게 된 경우는 동일한 토지등소유자 사이에서 그 소유형태만이 변경된 것일 뿐이며 여기에 어떠한 투기세력의 유입이 수반되는 것이 아니고, 그 밖에 투기거래 등으로 인해 도시정비사업의 사업성이 저하되거나 기존 조합원의 재산권이 침해될 우려가 있다고 보기도 어렵다.
사례의 경우, 도시정비법 제39조 제1항 제3호의 ‘1인의 토지등소유자’는 ‘2개의 건축물을 공동으로 소유한 공유자 2인'을 포함하는 것으로 해석할 수 없고, 또한 이혼한 뒤 기존 거주지에서 전출하여 세대를 분리함으로써 동일한 세대에 속하지 아니하므로, 甲과 乙은 각자 단독 조합원의 자격을 보유한다.
유재관 대표이사 / 법무사법인(유) 동양
