서울시 전면수정 통보
조기이주에 비용 눈덩이
조합원 분담금 폭등 우려

한남4·5구역 5년 허비
무리하게 변경안 수립
조합 의도에 의혹 커져

 

[하우징헤럴드=김상규 전문기자] 한남3구역 재개발사업이 촉진계획 변경이라는 암초를 만났다. 서울시는 지난달 ‘한남3구역 재정비촉진계획 변경(안)’에 대해 ‘높이계획’을 전면 수정하라고 통보했다. 서울시 지침은 확고하다. 남산의 경관·미관과 남산 고도제한을 지키라는 것이다.

이에 따라 촉진계획 변경으로 인한 사업지연이 불가피한 상황에 처했다. 2조7천억원의 융자를 받아 이주 중인 상황에서 금융비용 증가와 공사비 인상으로 인한 조합원 분담금이 폭등할 것이라는 우려가 커지고 있다.

▲서울시 “한남3구역 촉진계획 변경(안) 재검토하라”

한남3구역 재개발조합이 용산구청에 접수한 재정비촉진계획 변경(안)이 반려됐다. 구청은 서울시 관련 부서와의 사전 협의를 마치고 그 결과를 지난달 20일 조합에 통보했다. 검토내용의 핵심은 ‘계획의 재검토’다.

전해지는 바에 따르면 한남3구역은 서울시의 지침 90m를 훨씬 뛰어넘는 160여m의 높이계획 과 함께 구역면적, 지하 건축연면적, 지상 건축연면적, 가구수 등이 증가하는 촉진계획변경안을 접수한 것으로 알려지고 있다.  

이에 대해 구청은 공문을 통해 △조합은 관련기관 협의 회신내용을 엄격히 반영하고 △특히 재검토, 적정성 검토 필요 의견 등 부적합 사항에 대해서는 관련 지침, 계획에 적합토록 조치하라고 요구했다. 

기관별 협의회신 내용의 핵심 중 핵심은 '높이'다. 시는 “대상지는 한강변 관리 기본계획 상 한남지구에 속해 있으며, 남산으로의 열린 조망 및 구릉지 관리가 필요한 지역으로, 변경계획에 대한 한남대교 조망점에서의 시뮬레이션을 통해 적정성 여부가 검토돼야 한다. 한강변 관리 기본계획 상 지구통경축인 보광로에 연접하고 있어 건축계획의 지구통경축변 건축선 후퇴기준에 대한 적정 여부의 검토가 필요하다”고 지적했다.

또 “한남재정비촉진지구는 남산, 한강의 경관 보호를 위해 남산 소월길 해발고도와 남산 7부 능선 등을 고려하여 지구 전체 차원의 높이 및 토지이용계획 등이 결정된 바 전체 재정비촉진계획과 연계하여 촉진계획 변경의 적정성에 대한 우선 검토가 필요하다”고 지적했다. 높이 계획 등을 재검토하라는 것이다. 

시는 구체적인 변경사항은 전체 재정비촉진계획과의 정합성 등을 포함한 조치계획을 수립한 후에 재협의해야 한다고 못 박았다. 

▲한남4·5구역 촉진계획 변경 결정에서도 서울시는 일관된 입장

한남4구역과 한남5구역의 촉진계획 변경시에도 서울시는 동일한 메시지를 보냈다. 6월 30일 서울시 ‘신 고도지구 구상(안)’과도 맥을 같이 한다. 

그동안 서울시의 남산고도 제한 정책(90m이내, 한남3 최고 73m)은 확고하고 일관되게 유지돼 왔다. 이처럼 한남4·5구역 등 인근구역의 촉진계획 변경(안) 결정이 고시를 통해 구체적으로 나왔음에도 이를 무시하고 무리하게 변경안을 수립한 한남3구역 재개발조합의 의도에 의혹이 커지고 있다.

한 조합원은 “조합에서 서울시의 방침과 전혀 다른 방향으로 촉진계획을 변경하는 것은 실현 가능성이 거의 없어 보인다. 오히려 사업기간만 늘어나 금융비용 증가에 따른 조합원들의 부담이 커질까봐 걱정이다”며 “한남4구역에서 촉진계획을 변경하는데 수년이 소요되었기 때문에 변경계획에 좀 더 신중했어야 하고, 이주만 서두를 일도 아니었다”고 꼬집었다.

한편 조합은 지난 8월 30일 총회를 개최하고 촉진계획변경(안)을 의결했다. 10월 초 변경촉진계획(안)을 용산구청에 접수했으며, 구청과 서울시는 관련부서의 사전검토를 거쳐 계획의 전면 재검토를 요구하는 조치내용을 11월 하순 조합에 통보했다. 

▲한남재정비촉진지구 및 한남4구역 촉진계획변경 결정 고시… 만 5년 걸려

서울시는 지난 4월 한남촉진지구 변경지정과 함께 한남4 촉진계획 변경(경미한 사항) 결정 및 지형도면을 고시했다. 촉진계획 변경을 추진한 이후 약 5년만의 일이다. 이번 고시는 △2월 한남 촉진지구 변경지정, 한남4 촉진계획 변경결정 △3월 한남 촉진지구 변경지정, 한남5 촉진계획 변경(경미한 변경)결정 고시 이후 올해 들어 3번째다. 

시는 촉진지구의 개요에서 토지이용에 관한 계획, 촉진사업별 용도지역 변경계획, 촉진사업별 용도지역 변경계획, 용도지구의 지정 및 변경계획, 촉진사업별 용적률·건폐율 및 높이계획 등 기 결정내용과 변경이 없다고 못 박고 있다.

구체적으로 촉진사업별 용도지역은 한남2, 한남3, 한남4, 한남5 촉진구역에 대해 각각 변경계획이 없다고 했으며, 고도지구와 미관지구에 대한 변경도 없다고 결정했다. 

특히 이 고시에는 최고 층수와 최고 높이에 대한 내용도 담고 있다. 기존 고시와 변경이 없다는 것을 전제로 한남2구역 14층(45m), 한남3구역 22층(73m), 한남4구역 23층(73m), 한남5구역 23층(73m)으로 제한하고 있다. 

▲지난 6월 남산 고도지구 완화 발표… 한남 재개발구역 빠져

시는 지난 6월말 도시경관 보호 및 과밀방지를 위하여 고도지구를 전면 개편한다고 발표했다. 내용을 보면 남산 약수역세권 일대와 북한산 주변은 각각 최대 40ｍ, 최대 45ｍ로 완화됐다. 국회 주변도 170ｍ 이하로 대폭 조정되며, 서초동 법원단지 주변, 오류동 일대는 고도지구 지정에서 해제됐다. 

고도지구는 도시경관 보호 및 과밀방지를 위하여 건축물 높이의 최고한도를 정하는 도시관리계획으로 1972년 남산 성곽길 일대에 고도지구를 최초로 지정한 이래 남산·북한산·경복궁 등 주요 산이나 주요 시설물 주변을 고도지구로 지정·관리해왔다. 

이 중 ‘남산 주변 고도지구’는 경관이 잘 보전될 수 있도록 현 높이관리의 기본방향은 유지하고, 지역 여건에 따라 노후한 도시환경을 개선할 수 있도록 남산조망 영향 여부·지형·용도지역 등을 종합적으로 검토해 높이를 세밀하게 관리 중이다.

특히, 남산은 서울의 대표 상징경관인 점을 고려해 한남대교·녹사평대로·서울역 앞 등 주요 조망점에서 남산 정상을 바라 본 모습이나, 소월로·소파로 등에서 도심지를 내려다보는 조망 등 다각도의 경관 시뮬레이션 검토를 진행하고 있다.