재건축 안전진단 완화…정책효과 빠르게 번져 
공사비 증액갈등 심각…신통기획 곳곳서 잡음 
상가 지분쪼개기 성행…필로티 수직증축 규제

 

[하우징헤럴드=문상연 기자] 2023년 정비사업은 다사다난했던 한해다. 정부의 각종 규제 완화책으로 사업에 숨통이 트이면서 기대감을 높였지만, 건설자재가격과 인건비의 상승, 금융비용 증가 등이 겹치면서 이례적으로 공사비가 폭등하는 등 악재가 겹치며 사업 추진이 그 어느 때보다 힘든 해이기도 했다.

반면 노후계획도시 특별법 등으로 1기 신도시 정비사업이 가시화되면서 내년 정비사업시장에 대한 기대감은 한층 높아지고 있다. 특히 다사다난했던 2023년 정비사업 핫 이슈를 되짚었다.

1. 재건축 안전진단 기준 완화… 재건축사업 봇물

정부는 지난해 12월 8일‘재건축 안전진단 합리화방안’을 발표하고 올해부터 시행에 들어가면서 막혀있던 재건축사업의 숨통이 트였다. 정부의 재건축 안전진단 규제완화 정책 효과가 빠르게 나타나고 있다. 

그동안 안전진단 문턱에 가로막혀 재건축사업을 추진하지 못했던 서울과 수도권의 노후단지들이 일제히 안전진단을 통과하면서 침체된 부동산시장에 활력을 불어넣고 있다. 

이에 노원구 상계주공아파트, 양천구 목동신시가지아파트 단지 등이 일제히 재건축사업 추진이 가능해지면서 재건축 열기를 후끈 달아오르게 하고 있다.

2. 서울시 시공자 선정 시기 조기화 눈앞

서울시는 올해 정비사업 규제 개선의 일환으로 시공자 선정 시기 조기화에 나서고 있다. 

해당 내용을 담은 조례안은 지난 7월부터 시행에 들어갔으나, 아직 세부기준인 ‘공공지원 시공자 선정기준’을 마련하지 못하면서 5개월 넘게 시행이 지연되고 있다. 

시는 최근 공공지원 시공자 선정 기준을 행정예고하면서 마무리 작업에 들어간 상태다. 

기준 개정안의 주요 내용은 △기존 내역입찰 외‘총액입찰’신규 도입 △경미한 범위 내에서의 대안설계 제안 금지 △사업시행인가 이후 공사비 검증 의무화 △입찰참가자격 명문화 △입찰규정 위반시 입찰 무효 및 해당 업체 현황 공개 등이 포함됐다.

3. 1기 신도시 정비사업 가시화

1기 신도시 정비사업이 가시화되고 있다. 국회는 지난 8일 본회의를 열어 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법안’을 의결했다. 이에 앞으로 국내 도시주택 부문의 핵심 이슈는 1기 신도시가 주도할 전망이다.

규모면에서 최소 30만가구 이상의 초대형 재건축ㆍ재개발 이슈가 한꺼번에 논의되는 자리이며, 내용면에서도 도시 청사진을 놓고 정부와 주민들 간 입장 차이가 예상되고 있기 때문이다. 정부는 내년 하반기 1기 신도시 마스터플랜을 마무리해 이후 본격적인 사업추진 문호를 열 것이라는 설명이다.

4. 공사비 증액 문제 갈등 심각

지난해 치솟은 원자재값으로 인해 공사비 증액문제를 두고 건설사와 조합 간 갈등이 날이 갈수록 심해지고 있다. 올해에는 공사가 중단되는 현장까지 곳곳에서 나오면서 사태의 심각성은 커지고 있다. 

이에 정부, 지자체 뿐만 아니라 국회에서도 이를 해결하기 위해 다양한 유형의 대책들을 쏟아내고 있다. 국토부는 도급계약서에 공사비 증액 관련한 기준을 명시하도록 도정법 개정을 추진 중이며, 서울시는 공사비 검증 업무를 SH에 위임하고 공사 계약 관리방안을 마련 중이다.

5. 신속통합기획 곳곳에서 잡음

서울시가 신속통합기획의 만족도와 안정성을 높이기 위한 자문방식(Fast-Track)을 추가로 도입하면서 신속통합기획에 온 힘을 쏟기 시작했다. 하지만 실제 적용 현장에서 오히려 사업에 걸림돌로 작용하면서 기대와 실망감을 동시에 키웠다. 

오히려 현장에서 논란이 발생하자 서울시가 나서‘시정명령’을 내리며 제동을 걸면서 신통기획이 이름과 달리 사업 진행이 늦어져 주민들에게 희망고문만 되고 있다. 

대표적인 현장이 압구정3구역과 여의도 한양 재건축사업으로 각각 설계자와 시공자 선정과정에서 논란이 발생하자 서울시가 제동을 걸었다. 이에 신통기획에‘신통’만 빠졌다는 오명을 사고 있다. 

6. 아파트 분양권 노린 꼼수… 상가 지분쪼개기 성행

상가 소유주의 아파트 분양권이 재건축사업에서 화두에 올랐다. 정부가 정비사업 규제를 대폭 완화하면서 재건축사업을 추진하는 단지들이 늘어나자 아파트 분양권을 획득하기 위해 상가의 지분을 분할하는 꼼수가 성행했기 때문이다.

이렇게 늘어난 상가 소유주들이 법에서 정한 동별 동의요건을 악용해 동의서를 제출하는 대가로 분양권 등 특정 사안을 요구하면서 재건축사업의 발목을 잡는 현장들이 늘어났다. 

이에 국토교통부도 지난 9월 발표한 9ㆍ26 대책에서 상가 지분쪼개기 금지 추진 방침을 밝혀 법 개정에 동의한 상태다. 조합 내 분쟁을 줄이고 투기를 막아 도심 주택공급 속도를 높이기 위해서는 내부의 갈등 요인인 상가 지분쪼개기 금지가 필요하다고 본 것이다.  

7. 대법원 “재개발·재건축 홍보업체 서면결의 징구 위법”

정비사업전문관리업자가 아닌 용역업체가 서면결의서를 징구하는 것이 위법하다는 대법원 판결로 재개발·재건축관련 정비업계가 발칵 뒤집혔다. 그동안 대부분 조합과 정비업체들이 총회에 관련된 서면동의 업무를 홍보전문 용역업체에 위탁하는 경우가 많았기 때문이다.

하지만 대법원이 정비업체의 고유 업무에 해당하는 ‘정비사업의 동의에 관한 업무’를 총회 의결과 관련된 전반적인 업무에 해당한다고 판단했다. 이에 총회안건 내용과 관계없이 서면결의서 징구 업무 자체를 정비업체가 아닌 다른 업체에 위탁하는 것이 불가능해지면서 조합들의 사업추진에 애로사항이 생겼다. 

8. 필로티도 수직증축처럼 규제… 대혼란에 빠진 리모델링 시장

공동주택 리모델링 업계가 정부의 필로티 수직증축 규제로 대혼란에 빠졌다. 정부가 리모델링 필로티 도입에 따른 1개층 상향을 수직증축으로 해석하고, 서울시를 비롯해 일부 지자체가 이를 안전성 검토가 필요한 강행규정 의무까지 부여하면서 리모델링 단지들이 멘붕에 빠진 것이다.

문턱이 높은 수직증축을 피해 수평증축으로 사업을 추진하던 리모델링 현장들은 설계를 비롯해 사업계획 전반을 수정해야 할 처지에 놓였다. 전문가들은 실무적·학술적으로도 아무런 근거가 없는 필로티 규제를 즉각 원점에서 재검토해야 한다고 지적하고 있다.

9. 도입 7년만에 신탁방식 정비사업 표준계약서 마련

신탁방식 도입 7년 만에 드디어 신탁방식 재개발·재건축 정비사업에 대한 표준계약서가 마련됐다. 

먼저 주민 해지 권한 보장에 대해 국토부는 신탁사가 계약 후 2년 내 사업시행자로 지정되지 못하거나, 주민 4분의 3 이상이 찬성할 경우 신탁계약을 일괄 해지할 수 있도록 했다.

또한 신탁사가 사업시행자로서 역할을 다하도록, 건설사업관리(PM· CM)를 직접 수행토록 하는 내용이 담겼다. 이밖에도 초기 사업비·공사비 등 사업에 필요한 자금은 신탁사가 직접 조달하도록 명확히 규정했다.

10.   재건축 초과이익환수제 개선

재건축 초과이익환수제가 개정되면서 재건축 대못 3대 규제가 모두 개선됐다. 국회는 지난 8일 정기국회 본회의를 열고 재건축이익환수법 개정안을 통과시켰다.

우선, 재초환 개정 법률안은 부담금 면제 구간을 8,000만원까지 올리고, 부담금 부과 구간을 5,000만원으로 조정했다. 1가구 1주택자에게는 20년 이상 장기 보유한 경우에는 부담금 70%를 깎아주기로 했다. 15년 이상은 60%, 10년 이상은 50%를 각각 감면한다. 개정안은 공포 후 3개월간의 유예기간을 거치는 만큼 이르면 내년 3월부터 시행에 들어갈 전망이다.