1. 문제의 소재

[하우징헤럴드] 서울 소재 재개발사업구역 내 A건물은 1989년에 1층은 근린생활시설로, 2층은 주택으로 건축허가를 받았으나, 건축 당시부터 모두 주거용으로 사용됐다. 

A건물은 형식적으로는 여러 명이 공유자로 등기되어 있으나, 실질적으로는 층별로 3가구로 구분되어 가구별로 독자적인 생활이 가능한 독립된 주거공간으로 사용돼 왔고, 각 공유자는 가구별로 구분해 소유하면서 자신의 공유지분을 이전하는 방법으로 이를 양도해 왔다.

이 경우 1층 및 2층 건물의 공유자들에게 가구별로 단독 분양대상자 지위가 인정되는지 여부가 문제된다.

2. 관련 법령의 해석 

서울시 도시 및 주거환경정비 조례 제36조 제1항 제1호는 ‘관리처분계획 기준일 현재 종전의 건축물 중 주택을 소유한 자’를 재개발정비사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자로 규정하고 있고, 같은 조 제2항 제3호는 ‘1주택을 여러 명이 소유하고 있는 경우 여러 명의 분양신청자를 1명의 분양대상자로 본다’고 규정하고 있다. 

다만 서울시 도시 및 주거환경정비 조례 부칙 제28조 제1항(이하 ‘이 사건 부칙 조항’이라 한다)은 “1997년 1월 15일 전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 다가구주택(1990년 4월 21일 다가구주택 제도 도입 이전에 단독주택으로 건축허가를 받아 지분 또는 구분등기를 필한 사실상의 다가구주택을 포함한다)은 다가구주택으로 건축허가 받은 가구 수로 한정하여 가구별 각각 1명을 분양대상자로 한다”고 규정하고 있다.

위 규정을 종합해 보면, 주택의 공유자들이 공동 분양대상자가 아닌 가구별로 단독 분양대상자로 인정받기 위해서는, 이 사건 부칙 조항에 따라 그들이 공유하고 있는 주택이 ①1997.1.15. 이전에 가구별로 지분 또는 구분소유등기를 필한 ‘다가구주택’이거나 ②1990.4.21. 다가구주택 제도 도입 이전에 단독주택으로 건축허가를 받아 1997.1.15. 이전에 지분 또는 구분등기를 필한 ‘사실상의 다가구주택’에 해당해야 한다.

3. 주택의 공유자에게 가구별 단독 분양대상자격이 인정되는지 여부

A건물은 다가주택 제도 도입 이전인 1989년에 건축허가를 받았으므로, 이 사건 부칙 조항의 ‘다가구주택’에 관한 규정이 적용될 수는 없고, ‘사실상의 다가구주택’으로서 가구별로 단독 분양대상자격이 인정되는지가 문제된다. 

그런데 적어도 A건물 2층 부분은 단독주택으로 허가받은 것으로 볼 수 있으므로, 이 사건 조례 부칙 제28조 제1항이 정한 ‘사실상의 다가구주택’으로 볼 수 있다. 

또한 이 사건 부칙 조항이 ‘다가구주택으로 건축허가 받은 가구 수로 한정하여 가구별 각각 1명을 분양대상자로 한다’라고 정한 것은, 원래 다가구주택으로 건축허가 받은 경우에 관한 규정이며, 1990.4.21. 이전에 단독주택으로 건축허가를 받은 ‘사실상의 다가구주택’의 경우에는 ‘다가구로 건축허가 받은 가구 수’의 문언이 적용되지 않는다.

따라서 A건물 2층의 각 가구가 설계 및 건축 단계부터 독립된 구조를 가지고 있고 그에 상응한 지분등기가 1997.1.15. 이전에 마쳐졌다면, 가구별로 단독 분양대상자격이 인정될 수 있다. 

다만 이 사건 부칙 조항에서 정한 ‘사실상의 다가구주택’에 해당하여 그 공유자들에게 가구별로 분양대상자격이 부여된다고 하더라도, 각자에게 단독 조합원 지위까지 인정되는 것은 아니다. 

4. 근린생활시설이 사실상 주거용으로 사용되는 경우 가구별 단독 분양대상자격이 인정되는지 여부

이 사건 부칙 조항은, 여러 명이 주택 등을 공동소유하는 경우 원칙적으로 여러 명이 공동으로 1명의 분양대상자 자격을 가지는 것에 관한 예외를 규정한 것이므로, 이를 엄격하게 해석하는 것이 타당하다. 

그런데 이 사건 부칙 조항은‘사실상의 다가구주택’의 요건으로 단독주택으로 건축허가를 받을 것을 명시하고 있다. 

따라서 ‘사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물’에 해당하는 경우라도, 단독주택으로 건축허가를 받지 않은 이상 이 사건 부칙 조항이 정한 ‘사실상의 다가구주택’에 해당한다고 볼 수 없다. 

이러한 법리에 따르면, A건물의 1층 부분은 근린생활시설로 건축허가를 받은 후 2001년경 다가구주택(3가구)으로 등기사항이 변경되었으므로, 이 사건 부칙 조항이 정한 ‘사실상의 다가구주택’에 해당한다고 볼 수 없다. 

따라서 1층의 공유자들은 가구별 단독 분양대상자가 될 수는 없고, ‘2인 이상이 1주택을 공유한 경우 1주택만 공급하도록 한 도시정비법 제76조 제1항 제6호의 원칙’에 따라 공동 분양대상자 지위를 갖는다고 보아야 한다.

유재관 대표이사 / 법무사법인(유) 동양