[하우징헤럴드=김병조 기자] 이주율 99.5%로 철거가 진행 중인 부평구 산곡6구역이 올 연말 일반분양을 앞둔 가운데, 조합원 분담금 절감 방안 논의가 본격화하고 있다. 조합은 최근 공사비 상승·고금리 등으로 시장상황이 악화됐지만, 2020년 관리처분 시 잠정결정된 100% 비례율에 근접시켜 조합원 분담금을 최소화시키겠다는 방침이다.

이를 위해 산곡6구역 재개발정비사업조합(조합장 안명진)은 시공자인 GS·현대·코오롱글로벌 컨소시엄과 사업성 개선을 위해 수차례 협상을 진행해 왔다. 대･내외 환경 변화 영향으로 공사비가 상승되는 등 어려운 시장환경에서 2020년의 비례율을 지키기 위해 공사비 지급방식을 기존 ‘분양불’에서 공정율에 따라 공사비를 지급하는 ‘기성불’로 변경하는 방안을 논의했다.

그 결과, 시공자로부터 “안정적 자금조달을 위해 공사비를 PF로 확보해준다면 일반분양가를 조합이 희망하는 ‘2,200만원 이상’이란 기준 수용을 긍정적으로 검토할 수 있다”는 답변을 받았고, 이를 통한 일반분양가 상승으로 조합 사업성을 개선시키는 방안이 유력하게 검토되고 있다.

조합이 이 같은 자구책 마련에 나선 이유는 최근 공사비 상승 및 고금리 등으로 인한 사업성 하락이란 위기상황에 대응하기 위해서다. 2020년 11월 조합이 관리처분계획 총회에서 조합원들에게 의결받은 내용에 따르면 △3.3㎡당 공사비 430만원 △3.3㎡당 일반분양가 1,610만원 △비례율 100.31%의 사업성이 알려진 상태다.

문제는 산곡6구역 역시 관리처분총회 이후 대･내외 경제상황이 급변해 사업성이 하락할 위기에 처했다는 점이다. 2020년 이후 코로나 사태 때 풀린 자금 회수가 본격화하면서 미국발 고금리 기조가 굳어졌고, 그 여파로 국내 금리까지 급등했다. 2022년 2월에는 우크라이나 전쟁까지 터져 건설 원자재 가격 및 인건비 상승세가 계속되고 있다. 이 때문에 건설업계 전반에 공사비가 증액됐고, 이로 인해 비례율 하락이 예상되는 상황이다. 이러한 사업성 하락 문제는 성남 산성구역 재개발, 송파 잠실진주 재건축, 부산 시민공원주변 촉진2-1구역 재개발 등 전국적으로 발생하고 있다.

이에 따른 조합의 해법은 공사비 상승을 최소화하고 일반분양가를 적정 수준으로 올리겠다는 것이다. 성공 가능성을 보여준 실제 사례가 최근 인근 지역에서 나왔다. 부평구 인근의 준역세권 분양현장인 두산위브더제니스 센트럴 계양(작전현대 재개발)이 일반분양가 3.3㎡당 약 1,940만원으로 분양을 진행, 청약경쟁율 4.8대 1이라는 좋은 성과를 이뤄냈다. 이 때문에 산곡역 초역세권 입지 및 건설사 브랜드 부문에서 앞선 산곡6구역의 경우 3.3㎡당 2,200만원 이상의 일반분양가가 가능하다는 것이다.

안명진 조합장은 “올해 연말 진행되는 일반분양시 최고의 입지와 대형건설사의 명품 브랜드가치를 반영해 반드시 3.3㎡당 2,200만원 이상의 분양가를 책정해 조합원들의 분담금 절감 성과를 이뤄내도록 하겠다”고 말했다.

변수는 조합 집행부 전원해임 여부다. 일부 조합원들이 ‘조합 비례율이 29%, 추가부담금이 가구당 1억2천만원’이라 주장하며 오는 27일 임시총회를 개최해 현 조합 집행부 전원해임을 추진 중이기 때문이다. 이들 조합원들은 △조합 집행부 무능 △소통 부재 △사업성 하락 등을 이유로 조합 집행부 전원해임 및 직무정지 건을 상정한 상태다.

하지만, 이 같은 주장에서는 집행부 전원해임 이후에 대한 사업추진 방향이 언급되지 않고 있다는 게 문제다. 집행부 전원이 해임되면 최근 은평구 대조1구역처럼 사업 주체가 없어져 새 집행부 구성까지 1년 이상 사업이 중단되는 경우가 빈번하기 때문이다. 산곡6구역의 경우, 집행부 부재로 인한 철거 중단 및 사업지연으로 인한 공사비 인상, 협력업체 용역비 미지급으로 인한 업무 중단, HUG의 사업비 대출보증 중단으로까지 이어져 사업비 증가 및 각종 금융비용 증가 등 조합원 부담금 증가가 이어질 수 있다. 또한 둔촌주공 재건축처럼 조합의 사업비대출이 중단될 시 이주비이자를 조합원이 직접 납부해야 하는 등 추가 혼란이 발생하는 전례가 있는 게 사실이다.

나아가 조합은 ‘조합 비례율 29%, 추가부담금 가구당 1억2천만원’이란 일부 조합원들의 주장도 근거가 없는 일방적 주장이라는 입장이다.

이 때문에 집행부 교체의 이해득실을 꼼꼼히 따져야 한다는 주장이 설득력을 얻고 있다. 최근 공사비 갈등으로 인한 집행부 교체에도 불구, 사실상 공사비 감소 폭이 거의 없고, 시간만 허비하고 있다는 사실이 재건축･재개발업계 전반에 퍼지고 있기 때문이다.

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