[하우징헤럴드=김병조 기자] 서울 송파구 잠실 장미1·2·3차아파트 재건축조합의 감정평가업체 선정을 둘러싸고 부정당 입찰 논란이 2년만에 다시 불거지고 있다.

이달 중 조합 총회 개최를 예정한 가운데, 상정안건 중 하나인 ‘감정평가업체 선정’ 절차의 적정성 논란 때문이다. ‘심판이 선수로 뛴다’는 이해충돌 문제에 따른 공정성 논란으로 2년 전 한 차례 입찰절차가 취소됐던 사안인데, 새 조합 집행부가 똑같은 상황을 무리하게 밀어붙이고 있다는 것이다. 

실제로 장미1·2·3차아파트 재건축조합은 오는 24일 총회를 개최해 ‘감정평가 협력업체 선정 및 계약체결 대의원회 위임 건’을 상정해 의결할 예정이다. 현재 조합이 업체 적격심사 평가를 통해 점수를 산출한 결과, 득점 순으로 △기호 1번 미래새한(96점) △기호 2번 삼창(92점) △기호 3번 경일(78점) △기호 4번 태평양(60점) 등 4개 감정평가법인에 대한 조합원 투표가 예정된 상태다.

업계에서는 미래새한이 이번 총회를 통해 감정평가 업무를 수주하게 될 경우, 정비사업관리업무와 감정평가업무 용역을 통해 가져가게 될 금액은 100억원이 넘는 것으로 추산하고 있다. 

▲정비업체 미래새한, 자신들이 적격심사기준 만들고 1위 차지

문제는 여전히 감정평가업체 선정 절차의 공정성 논란이 해소되지 않은 채 해당 절차가 또 다시 동일 기준에 의해 추진되고 있다는 점이다. 2년 전인 2022년 1기 집행부 당시, 조합은 내부적으로 적격심사 기준표를 만들어 감정평가업체 선정을 위한 입찰절차를 진행했다. 당시에도 업계에서는 “미래새한이 자기가 만든 입찰지침서로 자신을 뽑는 모순 상황이 발생되고 있다”는 지적이 제기됐다.

그러다보니 정비업체인 미래새한감정평가법인이 애초에 자사에 유리한 적격심사 기준을 만들어 이 같은 결과가 나온 것 아니냐는 의혹이 제기됐다. 자사에 인위적으로 최고 점수를 받게 해 기호 1번을 배정하려 했다는 것이다.

재건축사업 업체선정 과정에서 후보들의 ‘기호 1번’의 상징성은 당락을 결정할 정도로 매우 크다는 것이 업계의 정설이다. 관련 입찰업체들에 대한 조합원들의 인지가 부족한 상황에서 업체 선정투표가 진행되는 것이 일반적인데, 이때 조합원들은 최고 점수를 받은 ‘기호 1번’에 투표하는 경향이 크기 때문이다.

결과적으로 당시 집행부는 향후 업체 선정 결과에 대한 공정성 논란에 휘말릴 것을 우려해 중도에 입찰절차를 취소했다.

최근에는 정비업체 ‘미래새한’이 자사를 편들기했다는 의혹을 뒷받침하는 증언도 나왔다. 2022년 당시 적격심사 기준표를 작성한 것은 오로지 정비업체 ‘미래새한’이었고, 조합 이사와 대의원들은 정비업체의 전문성을 믿고 문제없을 것이라 생각해 기준표를 일체의 첨삭 없이 원안 의결했다는 것이다.

당시 입찰절차를 진행했던 1기 조합 집행부 관계자는 입찰절차를 취소한 이유에 대해 “이를 그대로 강행할 경우, 향후 탈락한 경쟁 감평업체들의 입찰절차 무효소송 제기 등 혼란이 발생해 사업이 지연될 것을 우려했기 때문”이라며, “오랫동안 이 업계에서 활동해 온 전문가인 정비업체가 입찰기준 초안을 만들어온 것이기에 문제없이 알아서 잘해 올거라 생각해 진행했는데 그것이 문제가 된 것”이라고 말했다.

또 다른 문제는 2년 전 이같은 공정성 문제가 제기됐던 적격심사표 기준이 새 조합 집행부가 들어선 이후에도 아무런 보완없이 또 다시 활용됐다는 점이다. 오는 24일 열리는 총회 자료집에 수록된 감정평가업체 적격심사 비교표는 2년 전 내용 그대로라는 게 내부 관계자의 설명이다.

▲‘사업수행능력평가’ 중복채점으로 경쟁 업체와 격차 벌려

적격심사 기준표가 중요시되는 이유는, 기준표를 어떻게 결정하느냐에 따라 참여업체 간 득점 결과가 달라져 당선 여부를 결정짓기 때문이다. 이 때문에 적격심사 기준표 작성은 공정한 절차가 요구되는 주요 절차 중 하나다.

실제로 이번 총회자료집에 담긴 적격심사 비교표에서 배점항목은 △기업평가 △사업수행능력평가 △입찰가격 평가 △신인도 등 4개 항목으로 나뉘었다. 이후 각각의 4개 항목은 또 다시 세부항목으로 구분돼 총 8개 항목으로 분류돼 채점이 진행됐다.

주목할 점은 ‘사업수행능력평가’ 항목에 대한 중복채점 논란이 제기되고 있다는 것이다. 적격심사 비교표 상의 ‘사업수행능력평가’ 항목에 △감정평가 완료 실적 △정비기반시설 평가 완료 실적 등 2가지 항목으로 나눠 각각 20점씩을 배점했는데, 정비기반시설 평가 완료 실적이 사실상 ‘감정평가 완료 실적’ 안에 포함돼 있다는 지적이 제기됐다.

즉, 이미 감정평가 점수가 평가돼 채점됐는데, 관련된 내용을 또 다시 평가해 20점이라는 높은 점수를 추가로 매기는 이중평가 의혹이 제기된 것이다. 예컨대 수능시험에서 수학성적이 좋은 학생에게 수학점수를 평가해 합산한 후, 또 다시 수학과목 안에 있는 ‘이차방정식’ 항목을 따로 떼어내 점수를 채점한 후 추가 합산한 꼴이라는 것이다.

공교롭게도 논란이 된 ‘정비기반시설 평가완료 실적’은 4개 참여업체 중 미래새한감정평가법인이 가장 높은 점수를 얻어 확실한 변별력을 보여준 분야다. 다른 항목들은 자본금 8점, 신용도 8점, 입찰가격 20점 등 득점 수준이 엇비슷해 업체 간 우열 차이를 보이지 않는 반면, 논란이 된 ‘정비기반시설 평가완료 실적’ 항목에서는 △미래새한(20점) △삼창(16점) △경일(8점) △태평양(4점)으로 미래새한이 가장 높은 점수를 차지하고 있다.

▲국토부 고시 ‘감정평가업자 윤리규정’ 위반 가능성 높아

이 같은 배경 때문에 국토교통부가 고시한 ‘감정평가업자 윤리규정’ 위반 가능성도 제기되고 있다. 자신이 만든 입찰지침서로 자신을 뽑는가 하면, 장미아파트 소유주이면서 현직 미래새한감정평가법인 소속의 이 모 평가사가 이번 감정평가법인 선정에 깊숙이 개입하고 있다는 이유에서다.

감정평가업자는 부동산 등 가격을 평가하는 민감한 업무를 진행하는 전문직업인이라는 점에서 국가가 관리하는 ‘감정평가사’라는 엄격한 전문자격증 제도를 운영, 이에 대한 윤리의식을 거듭 강조하고 있다.

실제로 국토부 고시 ‘감정평가 실무기준’의 ‘감정평가업자의 윤리’ 항목4.2의 ‘업무윤리’ 내용에 따르면, “감정평가업자는 객관적으로 보아 불공정한 감정평가를 할 우려가 있다고 인정되는 대상물건에 대해서는 감정평가를 해서는 아니 된다”고 명시하고 있다.

아울러, “대상물건이 담당 감정평가사 또는 친족의 소유이거나 그 밖에 불공정한 감정평가를 할 우려가 있는 경우”, “이해관계 등의 이유로 자기가 감정평가하는 것이 타당하지 아니하다고 인정되는 경우”에는 감정평가를 하지 말아야 한다고 권고하고 있다.

업계 관계자는 “정비기반시설 평가완료 실적은 사실상 감정평가 완료실적에 포함되는 부분이어서 이를 별도의 항목을 만들어 점수를 부여하는 것은 특정 업체에 점수를 몰아주는 결과를 초래하는 것”이라며 “2022년 당시에도 정비업체인 미래새한이 감정평가법인 선정에 관여될 것에 부담을 느낀 조합 집행부가 입찰절차를 취소했는데, 이번에도 똑같은 내용의 기준이 적용되고 있어 공정성 논란은 더욱 커질 예정이다”고 말했다.

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