[하우징헤럴드] 유감스럽게도 조합이 일반분양에 어려움을 겪는다는 소식을 종종 듣게 된다.
일반분양이 원활하게 이루어지지 못하면 시공자와의 공사비 지급 문제로 분쟁이 생길 수 있고, 수익의 감소로 조합원들의 분담금이 증가하는 등 여러 문제가 발생하게 된다.
미분양이 장기화하면 문제가 점점 더 심각해질 수밖에 없으므로, 조합은 일반분양가를 조정해서라도 일반분양이 이루어지도록 노력할 수밖에 없다.
문제는 관리처분계획을 변경해야만 일반분양가를 하향 조정할 수 있는지다. 도시정비법 제74조 제1항 제4호는 일반 분양분의 추산액을 관리처분계획의 내용으로 규정하고 있다. 또한 같은 항 제6호는 정비사업비의 추산액 및 그에 따른 조합원 분담규모 및 분담시기를 관리처분계획의 내용으로 정하고 있다.
이 때문에 일반분양 가격의 인하는 관리처분계획 중 일반 분양분의 추산액과 정비사업비의 추산액 부분에 변경을 가하는 결과를 가져오는 것으로 보인다. 이와 같은 점에 터 잡아, 일반분양 가격을 인하하기 위해서는 반드시 관리처분계획을 변경해야 한다는 견해도 있을 수 있고, 실제 소송에서 이와 같은 주장을 하는 경우도 있다.
그런데 조합원 등 분양신청 대상자에게 분양하고 남은 잔여분의 일반분양은 사법상 매매계약에 해당한다. 따라서 이 일반분양의 대상이 되는 공동주택의 가격은 일반분양을 할 당시 시장의 수요와 공급에 따라 거래가 적정하게 이루어질 수 있는 수준에서 얼마든지 변동될 수 있다고 보는 것이 더욱더 합리적이다.
일반분양 가격을 시장의 수요와 공급을 무시한 채 관리처분계획에서 가격이 확정된 것이라고 본다면, 공동주택의 수요가 많은 경우 일반 분양분의 분양 가격을 높게 책정하여 정비사업의 성과를 높일 기회를 박탈하게 되고, 수요가 부족한 경우에는 분양 가격을 낮게 책정하여 일반 분양분의 미분양 사태를 예방할 기회를 박탈하게 되는 매우 불합리한 결과를 초래하게 된다.
또한 ‘추산액’이란 사전적 의미대로 짐작으로 미루어 셈한 금액을 말하는 것으로 확정된 가격이 아니라 얼마든지 변경이 가능하다는 점을 내포하고 있는 것이다.
서울고등법원이 “도시정비법 제48조 제1항 제3호의 문언에 의하더라도 관리처분계획에 포함되어야 할 사항은 종후자산 ‘추산액’이지 확정된 종후자산의 가액이 아니고, 이를 산정하는 방법도 원칙적으로 감정평가업자가 평가한 금액을 산술 평균하게 되어 있는데, 사업시행자가 하는 잔여분의 일반분양은 사법상 매매계약에 해당하므로 관리처분계획이 수립된 이후 일반 분양을 실시할 당시의 시장의 수요와 공급에 따라 거래가 적정하게 이루어질 수 있는 수준의 분양가격은 얼마든지 변동될 수 있다”라고 전제한 후
“결국 관리처분계획에 정하여진 종후자산 추산액은 정비사업의 시행 결과 조성되는 대지 또는 건축물의 권리귀속에 관한 사항과 조합원의 비용 분담에 관한 사항 등을 규율하기 위한 요소일 뿐이고, 사업시행자가 관리처분계획에 정하여진 일반 분양분 종후자산 추산액에 구속되어 분양가격을 정하여야 한다거나, 이와 다르게 분양가격을 정하기 위해서는 관리처분계획을 변경해야 한다고 볼 수 없다”라고 판시한 것은 바로 이와 같은 고려에 따른 것이다.
이상의 사정을 종합해 보면, 조합이 일반분양 가격을 낮추어 분양하고자 할 때 반드시 관리처분계획을 변경해야 하는 것은 아니라고 할 것이다.
부동산시장 상황을 예측하기는 매우 어렵다. 그러나 미분양이 발생하고 이 미분양이 장기화하면 시공자와 지연손해금 등을 둘러싼 다툼에 휘말릴 수 있고, 비례율의 하락과 조합원 분담금 증가로 조합원들이 조합을 불신하게 되고, 조합 임원 해임 등을 요구하는 사태로 이어질 수 있다.
시장 상황을 면밀하게 관찰하여, 적절한 시기에 일반분양가를 잘 조정하여 정비사업의 원활한 진행이 이루어질 수 있도록 조합, 조합원, 시공자 등 관련자들 모두가 노력해야 한다.
봉재홍 변호사 / H&P법률사무소
