5개동 384가구의 도곡 동신아파트가 강남구 첫 단지형 리모델링아파트인 ‘도곡동 쌍용 예가’로 재탄생했다.

 

1978년 완공된 도곡 동신아파트는 기존 지하 1층~지상 12층의 복도식 아파트였지만 증축 리모델링을 통해 지하 3층~지상 최고 13층의 계단식 아파트로 리모델링을 완료했다.

 

기존의 동신아파트의 구조는 기둥식 아파트로 2008년 11월 공사를 시작해 지난 5월, 31개월 간의 공사를 마무리했다.

 

쌍용건설은 이번 도곡동 쌍용 예가를 완공함으로써 당산 평화아파트와 방배 궁전에 이어 세 번째 리모델링 현장을 완공시켰다.

 

▲지진 7에 버틸 수 있는 내진구조 적용=리모델링 후 도곡동 쌍용 예가의 가장 주목할 만한 변화는 내진구조 적용이다. 진동흡수장치인 댐퍼를 활용해 지진 발생 시 건축물 붕괴를 방지할 수 있는 구조가 설치됐다.

 

쌍용건설은 모든 층의 주요 벽체 상하부에 가로·세로 1m, 두께 1.2cm의 철판을 설치하고 그 사이에 댐퍼를 끼워 넣는 제진기술을 적용해 지진 7 규모에 견딜 수 있도록 했다.

 

기존의 내진구조 방식은 벽체와 기둥 등을 두껍게 만들어 지진발생 시 대응하도록 하는 것이었다. 그러나 벽체 및 기둥이 두꺼워지는 만큼 거주 공간이 줄어든다는 단점이 문제로 지적됐다. 이에 비해 댐퍼 기술은 공간 활용 능력이 뛰어나고 비용이 저렴한데다 안전성 측면에서도 우수해 최근 적용 빈도가 늘고 있다. 댐퍼 방식은 종전 당산 평화아파트 리모델링 현장에서도 사용했던 방법이다. 이를 통해 현행 신축 건물의 내진기준인 6보다 높은 진도 7의 지진도 견뎌낼 수 있도록 시공했다.

 

또 105동의 경우 1개 층 수직증축도 완료했다. 수직증축 돼 상층부에 새로 지어지는 부분은 가벼운 경량자재로 대체해 건물 하중을 줄이고 1개 층을 필로티로 변경해 13층으로 증축했다. 나머지 4개동은 인근 단지의 반대 민원으로 기존 12층을 유지했다.

 

▲공사비 3.3㎡당 평균 320만원=공사비는 3.3㎡당 평균 320만원 선으로 재건축에 비해 저렴하다고 쌍용건설은 전했다. 최근 국토부에서 리모델링 공사비가 재건축 수준에 이르고 있다고 주장하며 수직증축을 불허하고 있는 상황에서 참고할 만한 사례다.

 

가구별 면적은 기존 전용면적 30%를 증축함으로써 최소 26.5㎡에서 최대 54㎡까지 증가했다. 이로써 침실과 욕실이 하나씩 더 생겼고, 안방 드레스룸 등 편의시설이 추가됐다.

 

각종 설비들의 발전도 눈여겨 볼만하다. 앞뒤 증축으로 인해 어두워지는 내부 조명 및 환기를 위해 두 가구 사이에 중정을 설치해 문제 해결을 시도했다. 엘리베이터도 신축아파트에 뒤지지 않는다. 엘리베이터가 지하 2층 주차장과 직접 연결돼 퇴근 후 지하주차장에서 직접 엘리베이터를 타고 개별 세대로 접근할 수 있다.

 

한때는 엘리베이터의 지하 주차장 연결은 어려운 기술로 인식됐다. 엘리베이터 코어가 기존 아파트 골조 사이를 뚫고 내려가야 하는 고난도 작업이었기 때문이다.

 

주차 가능 대수도 대폭 늘었다. 지하 주차장을 신설해 주차대수가 181대에서 414대로 증가했으며 지하 주차장 전체가 하나의 주차장으로 만들어졌다.

 

지상 주차장이 있던 자리는 정원과 분수대, 산책로, 조각상 등이 배치된 이탈리아풍 조경으로 꾸몄고, 각 동의 지하 1층에는 1.7㎡ 규모의 가구별 락커룸과 문고, 회의실, 실버센터 등 편의시설이 들어서 있다.

 

그러나 전체 가구의 69%에 달하는 264가구의 구조가 앞뒤 증축에 머물렀다는 점은 아쉽다는 지적도 나오고 있다. 수직증축이 불가능함으로써 앞뒤만 증축할 수밖에 없어 좀 더 나은 주거환경을 만들지 못했다는 것이다. 각 동 최외곽에 위치한 가구는 보다 자유로운 평면 설계가 가능해 3베이 구조가 가능했다.

 

 

 

최사근  

 

최사근 조합장은 아파트 리모델링이 활성화되기 위해서는 수직증축이 반드시 허용돼야 한다고 강조한다. 앞뒤만 증축해서는 보다 나은 주거환경개선이 이뤄지기 어렵다는 실제 경험 때문이다. 도곡 동신아파트도 사업이 한창 진행되는 과정 중에서 앞뒤 증축 설계안에 대한 조합원들의 불만이 적지 않았다.

 

▲수직증축이 필요하다고 강조한 이유는=주민들에게 보다 나은 주거환경을 제공해 주는 게 정부의 역할이다. 문제가 없다면 수직증축을 허용해 주는 게 맞다. 현재 정부의 리모델링 정책은 아직 미완성 단계다. 아파트 리모델링을 활성화하기 위해서는 수직증축을 허용해 주는 게 맞다.

 

▲강남구 1호 리모델링 아파트가 됐다. 소감은=주변에선 강남아파트라고 부러워 하지만 우리 조합원 입장에서는 그동안 노후아파트에 살면서 맘고생이 적지 않았다. 도곡 동신아파트는 1978년도에 지어진 아파트로 당시 30년 된 아파트였다. 아파트 보수 공사로 아파트가 조용할 날이 없었다. 오늘 이곳을 고치면 내일은 또 다른 곳이 망가지는 상황이 계속 이어졌다. 사실 배관이나 벽체 등 모두 비슷한 시기에 만들어진 것들이기 때문에 한 곳에서 문제가 발생한다는 것은 전체적으로 계속 문제가 발생한다는 예언과 다름없었다. 배관 노후화 및 누수 등 생활 곳곳에 잠복한 갈등 요소로 주민 간에 분쟁도 많았다. 집주인과 세입자 간에 고성이 오가기도 했다. 벽에서 물이 새는데 수리 문제를 놓고 누구 책임이냐를 놓고 따지는 것이었다. 이제 리모델링 아파트가 완공되면서 이런 갈등은 추억이 됐다. 조합원들도 사업이 잘 끝나고 입주하게 돼 마음에 들어 한다. 쌍용건설도 ‘강남 리모델링 랜드마크’를 만들겠다며 의욕적으로 뛰어들었다. 국내 리모델링 업계에서도 우리 단지 사업 완료가 의미가 있는 것이라고 얘기를 들었다. 큰 문제없이 공사가 잘 마무리 돼 만족해 하는 조합원들이 많다.

 

▲처음에는 재건축사업을 추진했는데 어떤 계기로 리모델링사업으로 전환하게 됐나=재건축사업을 추진할 수 없는 상황이었다. 재건축 규제가 많았고, 우리 단지를 둘로 가르는 소방도로 매입도 재건축사업의 걸림돌로 제기됐다. 우리가 소방도로를 매입해야 했는데 그 부담이 너무 컸다. 재건축사업으로 인한 추후 입주 면적도 많이 늘지 않았다. 재건축 설계안을 뽑아보니 종전보다 겨우 3평 늘어날 뿐이었다. 기존 아파트의 용적률이 198%에 달하다 보니 그럴 수밖에 없었다. 비용은 많고 효과가 적다는 주민들의 판단이 내려졌다. 이런 복합적 내용들이 우리 단지가 리모델링 사업으로 전환하게 된 이유다. 아파트 향(向)의 문제도 컸다. 당시 좁은 대지에서 최대한의 가구 수를 확보하려다 보니 가장 효율적인 설계 방식으로 탑상형 설계가 제시됐는데 남향 가구가 매우 적었다. 그러다보니 남향을 선호하는 주민들은 많고, 공급 가구수는 적으니 주민 기대를 충족시켜주지 못하게 되면서 2004년부터 리모델링사업을 추진하게 된 것이다. 기존 도곡 동신아파트는 한 동을 빼고는 모두 남향아파트였으니 이런 요구는 더욱 컸다. 리모델링의 장점 중 하나가 기존 향을 살릴 수 있다는 점이다.

 

▲단지 차별화는 어떻게 했나=다양한 곳에 마감재를 업그레이드 했다. 이를 위해 최근에 쌍용이 공사를 완료한 당산 평화아파트 리모델링 현장에도 자주 찾아가 자문을 구했다. 특히 사업 마무리 단계에서의 조합 측 경험담을 듣고 향후 사업추진 시 필요한 내용들을 들었다. 또 인근의 재건축 공사 완료 현장 등을 둘러보며 최신 마감재 수준 등도 견학했다. 이 같은 노력을 통해 아파트 단지의 첫인상을 좌우하는 1층 현관에도 원래 페인트칠이 예정돼 있던 곳을 대리석으로 붙였으며 선큰 인근 주변은 뿜칠 마감 등을 유도했다. 이를 위해 조합에서 추가적으로 부담한 비용은 없었다.