증축 리모델링 사업의 특징은 세대의 면적 증가다. 따라서 면적 증가 부분은 사업에 참여하고자 하는 구분소유자에게는 매우 중요한 요소로 작용한다. 서울 주요 지역 아파트 가격의 경우 3.3㎡당 1천500만원~2천만원에 육박하니 재산 가치와 관련해서도 민감한 사안으로 다뤄진다. 그러다보니 리모델링 추진 단지에서는 면적 증가 내용을 놓고 자주 논쟁이 벌어진다. “내 집 10평을 늘려준다고 해서 리모델링 사업에 참여했는데 리모델링 설계제안서를 보니 7평 밖에 늘지 않는 것으로 돼 있다. 어찌 된 일이냐?” 이러한 논쟁은 조합 및 시공사 측이 사업추진을 위해 과대 홍보로 거짓말을 했다는 등의 주장으로 변질되며 분쟁이 확대되기도 한다. 하지만 설계 전문가들에 따르면 설계제안서 상에서 문제는 없다고 설명한다. 거짓말 논란은 구분소유자의 오해에서 비롯된 것이며 설계제안서에서 실제로 10평이 증가한다는 사실에는 아무런 문제가 없다는 설명이다. 그렇다면 구분소유자는 왜 7평만 늘어난다고 주장하는 것일까. 또한 설계 전문가는 왜 당초 약속대로 10평이 증가했다고 하는 것일까. 이같은 논란은 모든 증축 리모델링 현장에서 벌어지고 있다고 해도 과언이 아니다.

 

▲구분소유자의 주장=신도시의 한 아파트에 사는 홍길동씨가 있다. 그는 이 아파트 31평형을 15년 전 시공사로부터 최초로 분양받았다. 어느 날 홍보 직원이 찾아와 증축 리모델링 사업에 참여하라며 설명을 시작했다. 증축 리모델링 사업을 하게 되면 자신의 31평형 아파트가 42평형으로 증축될 수 있다고 말했다. 11평이 증가하는 셈이었다. 아이들도 점점 커가고 갖가지 세간들도 많아지면서 평소 집이 좁다고 생각해 오던 터였다. 11평이 증가하는데 따른 수익과 비용을 나름대로 계산한 홍길동씨는 사업에 참여키로 결심하고 며칠 후 동의서를 작성해 추진위원회에 제출했다.

 

그 후 홍길동씨는 증축 리모델링 사업 내용을 다시 한 번 검토해 보기로 마음먹었다. 예전에 홍보 직원이 건네 준 증축 리모델링 설계제안서를 들고 집으로 돌아와 유심히 살펴보기 시작했다. 설계 제안서에는 면적 산정 기준표가 있었고 ‘리모델링 전’과 ‘리모델링 후’로 구분된 내용에 각각의 면적 수치들이 나와 있었다. 면적표는 꽤 복잡해 보였다. 전용면적, 주거공용면적, 공급면적, 기타공용면적, 계약면적 등등 비슷한 명칭의 항목들이 많았다. 복잡한 명칭들이 부담스럽긴 했지만 자신의 31평형이 얼마나 증가하는지 알고 싶어 ‘리모델링 후’의 면적표를 들여다 보았다. 내용 중 ‘공급면적’이라고 나와 있는 부분을 보았다. 기억을 더듬어 보니 자신이 예전에 분양받을 때에도 ‘공급면적 31평형’이라고 돼 있었기 때문이다. 표에서도 ‘리모델링 전’의 공급면적란에는 31.6평이라고 나와 있었고 ‘리모델링 후’의 공급면적란에는 ‘38.69평’이라고 나와 있었다.

 

현재 자신의 아파트가 31평형인데 증축 리모델링 후 38평형으로 되는 셈이었다. 홍길동씨는 화가 치밀어 올랐다. 홍보직원은 분명히 11평이 증가한다고 했는데 표에서는 고작 7평만 증가한다고 나와 있었기 때문이었다. 속았다는 생각이 들었다. 홍길동씨는 추진위원회를 찾아가 동의서를 내놓으라고 다그치며 추진위가 홍보 직원을 시켜 거짓말을 했다고 목소리를 높였다.

 

▲‘기타 공용면적’ 차이가 원인=설계 전문가들이 지적하는 위 사례의 문제 발단은 공동주택 면적 기준이 바뀌었다는 것을 일반인들이 모르고 있다는 점이다. 사례에서 홍길동씨는 기존의 공급면적과 현재의 공급면적 기준이 동일한 것으로 알고 31.6평에서 증축 리모델링 후 38.69평으로 면적이 약 7평 증가하는 것으로 인식한 것이다.

 

설계 전문가들은 15년전 아파트의 공급면적 기준과 현재 아파트 공급면적 기준이 다르기 때문에 동일한 항목으로 받아들이면 안된다고 설명한다. 15년전 아파트의 공급면적 항목에는 전용면적과 계단·복도와 관리사무실 등 모든 공용면적을 모두 합해 산정했다는 것이다. 이와 달리 현재 사용되고 있는 공급면적 항목에는 관리사무소·기계실 등의 면적이 제외돼 있다. 특히 15년 전에는 아파트 지하에 지하대피소라는 특수한 공간이 만들어졌는데 분양면적 안에 이 지하대피소 면적도 포함돼 분양이 이뤄졌다는 것이다.

 

건원건축 남상규 소장은 “예전 군사정권 시절에는 아파트 지하에 방공호 목적의 지하대피소라는 항목으로 일정 공간이 만들어졌다”면서 “이 공간 역시 동별 세대의 수로 나뉘어 공급면적에 포함됐다”고 설명했다. 

 

따라서 홍길동씨가 설계제안서 상에서 정확한 증축 면적을 파악하기 위해서는 공급면적을 구성하는 세부 항목을 같게 만들어야 한다. 즉, 예전에 분양받았던 31평 기준에서 증축 면적을 알기 위해서는 종전 공급면적 기준과 같이 현재의 공급면적에 기타 공용면적을 합산해야 한다. 현행 기준의 ‘공급면적’ 항목에는 전용면적과 주거공용면적만을 합산하도록 돼 있다. 표에서 보면 ‘리모델링 후’의 공급면적은 38.69평이라고 명시돼 있는데 여기에서 기타 공용면적인 3.38평이 빠져 있다. 홍길동씨는 종전 31평에서 기타 공용면적이 빠진 공급면적 38.69평만 바라보고 7평만이 증가했다고 분노했던 것이다.

 

공급면적의 기준을 통일해서 다시 비교해 본다면 ‘리모델링 후’의 표에서 공급면적 38.69평에 기타 공용면적 3.68평까지를 합산한 면적은 42.07평이 된다. 결국 홍길동씨가 알고 있던 종전 공급면적인 31.6평에서 현행 공급면적 기준에 ‘기타 공용면적’까지를 합산한 42.07 차감하면 10.47평으로 홍보 직원이 설명한 내용이 거짓말이 아니라는 것이다.

 

▲“면적기준 변경 이해해야”=이러한 배경에는 시대에 따라 공급면적 기준이 변경된 것에 기인한 바가 크다. ‘공급면적’은 소위 ‘분양면적’이라고 칭하면서 부동산 시장에서 일반적으로 거래되는 기준으로 자리잡았기 때문이다. 하지만 기준이 바뀌었어도 명칭이 그대로 남아 있었기 때문에 기준 변경을 알 수 없는 일반인들은 그대로 계속해서 사용하고 있게 된 것이다. 특히 15년이 지난 공동주택을 현재 시점으로 증축 리모델링 하게 되면서 종전 기준과 현행 기준의 충돌에 의한 혼란이 벌어지게 된 것이다.
현종설계 남상철 소장은 “실제로 이러한 문제로 각 현장에서 많은 논란이 벌어지고 있다”면서 “가장 좋은 방법은 자기 아파트의 전용면적을 알아본 후 거기에 30%를 곱해 증가하는 증축면적을 확인하는 것이 좋다”고 말했다.

 

 

 

■ 면적기준은
주택의 면적 산정 기준은 일반인들은 이해할 수 없을 정도로 복잡하다.

 

전용면적, 주거공용면적, 공급면적, 기타공용면적, 계약면적…. 게다가 분양면적, 서비스면적 등 비법정 용어까지 추가 사용되면서 혼란을 가중시키고 있다.

 

면적 기준은 관계 법령에 의해 규정되고 있지만 그 내용은 충분치 않다. 용어를 정의하고 있는 〈주택법〉 규정에서 보면 〈주택법〉 시행규칙과 〈주택공급에 관한 규칙〉에서 주거전용면적과 주택공급면적을 규정하고 있으며 〈건축법〉 시행령에서 면적에 대한 일반 기준을 밝히고 있을 뿐이다.

 

전용면적은 방, 거실, 주방, 화장실 등 구분소유자와 그 가족들이 배타적으로 사용할 수 있는 면적이다. 주거공용면적은 전실, 계단, 엘리베이터, 복도 등이다.

 

한 설계 전문가는 “주거 공용면적은 전용면적을 제외하고 아파트 동에서 엘리베이터 코어를 중심으로 주변에 있는 면적으로 생각하면 이해가 쉽다”고 말했다.

 

기타공용면적은 경비실, 관리사무실, 노인정, 보육시설 등 대개 아파트 동과 따로 떨어져 있되 여러 사람들이 함께 사용하는 면적이다.

 

이들 법령 또한 개별 용어가 여기저기에 중구난방식으로 퍼져 있어 이에 대한 통일적 기준을 요구하는 목소리도 높다.

 

건원건축 김창록 상무는 “면적 산정 기준이 국토해양부 내에도 〈건축법〉을 담당하는 부서와 〈주택법〉을 담당하는 부서 등이 달라 책임지고 관리하는 부서가 없어 필요에 따라 고치다 보니 이러한 혼란이 발생하고 있는 것 같다”면서 “면적 산정 기준 등은 일반인들의 재산권과도 직접적으로 연관되는 만큼 향후 통일된 기준이 필요하다”고 말했다. 

 

‘분양면적’이란 명칭의 경우 ‘공급면적’이란 명칭과 동일한 의미로 사용되고 있다. 한편 서비스면적의 경우 〈건축법〉 시행령 규정 119조 1항 3호 나목에서 ‘노대등이 접한 가장 긴 외벽에 접한 길이에 1.5m를 곱한 값을 뺀 면적을 바닥면적에 산입한다’고 명시해 놓고 있다.

 

즉 발코니를 맞닿고 있는 면적이 10m일 경우 1.5m의 발코니 길이를 곱한 15㎡까지는 바닥면적에 산입하지 않고 15㎡가 넘어갈 경우에는 넘친 면적만큼 바닥면적에 산입한다는 의미다. 이 규정에 의한 면적만큼은 더해지더라도 공급면적에는 변화가 없어 ‘서비스’라는 호칭이 붙었다.