총 1,400여 가구의 대규모 단지로 탈바꿈
일반분양 많고 입지조건 좋아 사업성 우수
관악구 봉천3동 일대는 지난 1960년대 여의도와 청계천 이주민들이 몰려와 판자촌이 형성된 서울의 대표적인 달동네였다. 하지만 최근 재개발사업이 하나 둘씩 완료됨에 따라 고층아파트가 들어서면서 관악구를 대표하는 신흥아파트 단지로 변모했다. 봉천3동 일대에는 대부분 아파트가 들어서 있지만 여전히 주거환경이 열악한 지역도 있다. 대표적인 곳이 바로 봉천3동 1번지 일대인 봉천14구역이다. 이 구역은 과거 봉천동에서 비교적 부유한 사람들이 살아왔던 곳이다. 하지만 판자촌이었던 인근 지역은 재개발사업으로 아파트가 들어섰지만 그나마 상대적으로 주거환경이 양호했던 봉천14구역은 개발이 늦어졌다. 결국 인근 구역들은 재개발사업으로 상전벽해를 이뤘지만, 봉천14구역은 아직도 1960~70년대의 모습에서 벗어나지 못하고 있는 상황이다. 주거환경의 역전 현상이 일어난 것이다.
현재 봉천14구역에는 지어진지 50년이 넘은 주택이 있을 정도로 주거환경은 매우 열악한 상황이다. 낡은 주택들이 밀집한 까닭에 좁은 골목길로 사람들이 통행하고 있으며 주차공간은 커녕 소방도로마저 제대로 갖춰져 있지 않다.
화재가 발생하게 되면 대형 사고로 이어질 수도 있는 상황이다. 이런 봉천14구역에 최근 주거환경 개선의 서광이 비춰지고 있다. 관악구청이 정비계획 수립업무에 착수함에 따라 본격적인 재개발사업이 가시화되고 있기 때문이다.
▲달동네 이미지 벗고 1천400여가구 이상의 대형 명품단지로 탈바꿈=봉천14구역은 봉천동 1번지 일대로 대지면적은 7만4천712㎡이다.
현재 구역 내에는 총 513개의 건축물이 들어서 있는데 이중 허가를 받은 건축물은 459동이며 나머지 54개는 무허가건축물이다. 추진위원회 승인 당시 토지등소유자는 총 659명인 것으로 파악됐다.
현재 추진위 측이 작성한 사업계획에 따르면 이 구역에는 용적률 249.48%를 적용해 총 1천400여가구의 공동주택이 들어설 예정이다. 면적별로는 △29㎡ 104가구(임대) △44㎡ 60가구(임대) △59㎡ 76가구(임대) △59㎡ 330가구 △84㎡ 573가구 △119㎡ 250가구 △170㎡ 10가구 등으로 구성했다. 높이는 지하3층, 지상15층~30층으로 총 15개 동을 지을 계획이다.
이에 따라 조합원 분양분 659가구와 임대주택 240가구을 제외하더라도 일반분양 물량은 약 600가구로 예상돼 사업성이 매우 높을 전망이다.
이 사업계획안은 추진위 측이 개략적으로 작성한 것이어서 향후 정비계획이 수립되는 과정에서 건립될 가구 수는 줄어들 수도 있다. 하지만 현재 서울시에서 정비기본계획 상 용적률을 20%p 상향하는 제도가 시행되고 있는 점을 감안하면 사업성은 더욱 좋아질 가능성이 높다.
특히 정비계획을 수립할 관악구청에서 기존 아파트단지와는 차별화된 디자인의 아파트를 건립하겠다는 방침이어서 사업성을 높이는 요인으로 작용될 전망이다. 구청은 봉천14구역의 정비계획 수립을 위한 용역을 발주하면서 가격이 아닌 우수한 제안서를 제출한 업체를 선정하겠다고 밝힌 바 있다. 즉 단지의 디자인과 도시경관 등이 특화된 정비계획을 수립하겠다는 것이 구청의 방침인 것이다.
육영기 추진위원장은 “일반분양물량을 충분히 확보할 수 있기 때문에 조합원들의 부담금을 최소화시킬 수 있을 것으로 기대된다”며 “정비계획이 수립되면 신속하게 조합을 설립해 사업을 추진할 계획이다”고 말했다.
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서울대 인접한 교육 메카… 쾌적한 환경은 ‘덤’
■ 입지 조건은
봉천14구역은 서울의 주요 도심인 강남과 여의도, 용산으로 출퇴근하기 편리하다는 것이 최대 장점이다. 강남과 여의도, 용산을 잇는 삼각형의 중심에 위치해 있는데다 도로가 잘 갖춰져 있어 교통이 편리하기 때문이다.
실제로 봉천14구역에는 폭이 50m에 이르는 관악로가 맞닿아 있어 자가용을 이용하면 각 도심으로 30분 이내에 도착할 수 있다. 관악로에는 10개의 버스노선이 지나고 있어 버스를 이용해 서울 전역으로 이동이 가능하다.
여기에 지하철 7호선 숭실대입구역이 걸어서 10분 거리에 위치해 있기 때문에 지하철을 환승할 필요 없이 곧바로 강남으로 이동할 수 있다.
교육 여건이 우수하다는 점도 봉천14구역의 가치를 높이고 있는 요인이다. 구역 남측에는 최고의 명문대학인 서울대학교가 자리 잡고 있으며, 북측에는 숭실대학교가 위치해 있다. 또 봉현초, 신남성초, 봉원초·중, 상현중, 상도중학교 등 걸어서 10분 안에 등교할 수 있는 학교가 다수 위치해 있다. 이에 따라 강남 못지않은 교육 환경을 갖추고 있다는 평을 받고 있다.
강남생활권에 우수한 교육환경을 갖추면서도 천혜의 자연환경을 누릴 수 있다는 장점도 있다. 구역 남측에는 관악산 까치산공원이, 북측에는 국립현충원, 서측에는 상도근린공원 등이 조성돼 있다. 뿐만 아니라 구역 인근에 작은 공원들도 다수 위치해 있기 때문에 쾌적한 환경에서 생활할 수 있다.
이 같은 봉천14구역의 우수한 입지조건과 사업성은 실제 투자로 이어지고 있는 상황이다. 구역 인근에 위치한 한 공인중개사 관계자는 “봉천14구역은 아직까지 서울에서 투자 가치가 높은 몇 안 되는 재개발구역 중 하나로 평가받고 있다”며 “부동산시장이 침체된 상황에서도 이미 80여개의 물건이 거래가 됐을 정도로 투자자들에게 인기가 높다”고 설명했다. 이어 “구역 내 다세대주택의 경우 3.3㎡당 1천400만원 선에 거래가 되고 있다”고 덧붙였다.
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“주민의견 수렴 등 투명 운영으로
관악구 재개발 모범답안 만들 것”
육영기
봉천14구역 재개발 추진위원장
“우리 구역은 아직도 1960년대나 다름없습니다. 인근 지역 주민들은 이미 높은 아파트와 편리한 환경에서 생활하고 있지만 우리 구역 주민들은 그렇지 못하고 있습니다. 하루라도 빨리 사업을 추진해 모두가 편안하게 살 수 있는 날이 오기를 기대하고 있습니다.”
봉천14구역 재개발사업의 선봉장인 육영기 위원장은 노후한 주택에서 불편함을 겪고 있는 주민들을 보며 안타까워했다. 육 위원장은 그동안 구역에서 살면서 주민자치단체 위원장, 새마을금고 부이사장 등을 지내며 봉사활동을 해왔다. 구역을 아끼는 마음이 누구보다 컸기 때문이다.
육 위원장은 “봉사하는 마음으로 재개발사업을 추진하고 있다”며 “주민들에게 한 치의 부끄러움이 없도록 투명하게 사업을 추진하겠다”고 강조했다.
▲사업을 추진하게 된 계기는=현재 봉천동 내 낙후지역들은 대부분 개발된 상태다. 예전에는 판자촌, 달동네 등으로 불렸지만 지금은 관악구를 대표하는 주거단지가 됐다. 하지만 우리 구역은 아직까지 개발이 이뤄지지 않아 주거환경이 열악한 실정이다. 인근 구역들은 이미 재개발사업이 완료된 상황이다 보니 고층아파트가 우리 구역을 감싸고 있는 형국이다. 주민들이 보다 잘 살기 위해서는 재개발사업을 추진해야 한다고 생각했다.
▲그동안 사업은 어떻게 진행됐나=우리 구역은 지난 2008년 ‘2010 서울시 도시·주거환경정비기본계획’이 변경·고시되면서 봉천14구역이란 명칭으로 정비예정구역으로 지정됐다. 이에 따라 주민들에게 동의서를 징구해 지난 2009년 9월 추진위원회를 승인받았다. 이어 지난해 3월 주민총회를 개최해 정비업체로 유니빌산업개발을 선정한 상태다. 관악구청에서 지난 8월 우리 구역의 정비계획을 수립하기 위해 용역을 발주한 상태여서 조만간 용역업체를 선정할 것으로 예상하고 있다.
▲사업추진에 역점을 두는 부문은=재개발사업을 투명하게 추진하는 것과 사업비를 최소화시키는 것 두 가지로 요약할 수 있다. 우선 투명한 사업추진을 위해 토지등소유자들의 의견을 최대한 수렴하기 위해 노력하고 있다. 이를 위해 추진위원회를 비롯해 운영위원회, 정비계획위원회, 행정·예산위원회 등의 체계적인 조직을 갖추어 사업을 추진하고 있다. 또 조합원들의 부담을 최소화하기 위해 사업비를 최대한 절감시키는 방법을 항상 고심하고 있다. 실제로 지금까지 사업을 추진하면서 O/S업체의 도움을 받지 않아 사업비를 최소화시켰다고 자부하고 있다. 앞으로도 투명하고 신속하게 사업을 추진해 조합원들의 부담을 최소화시키기 위해 노력할 것이다.
▲앞으로 사업은 어떻게 추진할 계획인가=우선 정비구역 지정이 시급하다. 통상 정비구역 지정업무가 약 10개월 정도의 기간이 소요된다는 점을 감안하면 내년 하반기쯤에 정비구역이 지정될 것으로 예상하고 있다. 아직 시간이 남은 상황이기 때문에 조합설립 준비는 꼼꼼하게 진행할 계획이다. 토지등소유자들이 얼마나 사업에 적극적으로 참여하느냐가 최대 변수가 될 것으로 생각한다. 토지등소유자들이 적극적으로 사업에 동참한다면 2013년 상반기에는 조합을 설립할 수 있을 것으로 예상하고 있다.
▲토지등소유자에게 당부하고 싶은 말이 있다면=재개발은 집행부와 토지등소유자 모두가 협력해야 최상의 결과물을 만들어 낼 수 사업이다. 추진위에서는 주민화합을 최우선으로 생각하고 사업을 추진하고 있다. 사업과 관련된 정보를 최대한 토지등소유자에게 공개해 자발적으로 참여할 수 있는 사업을 만들기 위해 노력하고 있다. 이제 정비구역이 지정되면 조합을 설립하게 될 것이다. 보다 투명하고 신속하게 사업이 추진될 수 있도록 토지등소유자의 적극적인 참여를 부탁드린다. 추진위를 믿고 함께 해주길 바란다.
