대수선·증축·일반분양 등 최적 사업 검토
내달 주민설명회 열어 사업 방향 재조정

  

분당신도시 내 정자동에 위치한 느티마을3·4단지 아파트가 리모델링사업에 재시동을 건다. 다음 달 중으로 주민설명회를 개최해 주민들에게 최근의 제도개선 내용을 설명하고 주민 의견도 수렴할 예정이다. 지난 7월 개정 〈주택법〉이 시행되면서 느티마을3·4단지 리모델링사업에 유리한 내용이 있는지 검토해 보고 사업 가능성을 타진해 보겠다는 게 추진위 측 생각이다. 이번 설명회를 통해 대수선·증축리모델링·일반분양 리모델링 등 다양한 방안에 대한 검토가 진행될 전망이다. 추진위는 이날 설명회에서 수렴된 주민의견을 토대로 향후 사업방향을 재조정하겠다는 방침이다.

▲“다양한 가능성 검토할 것”=설명회에는 설계자와 시공자 관계자를 참석시켜 리모델링사업에 대한 주민 궁금증도 해소시킬 예정이다. 최근 주택법 개정을 통해 도입된 일반분양 가능성과 수평 및 별동 증축 가능성에 대한 내용들이 주로 다뤄질 전망이다.

대수선·증축 리모델링·일반분양 리모델링 등의 방안을 검토하고 비용 대비 효과 등을 분석해 가장 효과적인 사업모델을 찾겠다는 것이다. 최근 일반분양 리모델링이 리모델링의 새로운 방안이라며 각광을 받고 있지만, 그렇다고 해서 무작정 일반분양 리모델링을 선택하지는 않을 것이라는 게 추진위의 생각이다.

일반분양 리모델링을 하게 되면 일단 분담금이 줄어든다는 장점이 있지만, 아파트단지가 현재보다 더 조밀해져 거주민들이 많아지고 대지지분도 줄어든다는 단점도 감안하겠다는 것이다.

추진위는 이번 설명회에서 설계자 선정 여부도 논의할 예정이다. 리모델링사업을 본격적으로 추진하기 위해서는 설계자의 설계가 필요하다는 판단 때문이다. 우선적으로 설계안을 작성해 사업과 관련된 논의를 진행할 수 있는 기준을 만들어야 한다는 생각이다.

향후 건설사와 시공자 선정과 관련해 입찰을 진행할 때도 주민들이 만든 설계안을 가지고 입찰을 협의해야 보다 효과적인 입찰이 가능할 수 있다는 것이다.

김명수 위원장은 “리모델링사업이 본격적으로 진행되기 위해서는 설계안을 먼저 마련해야 할 필요가 있다”며 “주민들에게 설계자 선정 관련 내용을 토의할 예정”이라고 말했다.

추진위는 또 성남시에 지속적인 행정지원 요청도 진행해 리모델링 사업 발판을 다지겠다는 계획이다. 시가 움직여야 주민들도 움직인다는 게 추진위의 생각이다.

아직 리모델링에 대한 홍보가 부족하다 보니 사업참여를 주저하는 주민들이 절반에 달한다는 것이다. 이를 위해 자치단체에서 직접 홍보와 상담을 통해 리모델링사업 활성화에 나서야 한다는 주장이다.

김 위원장은 “사업에 대한 신뢰도를 높이기 위해 자치단체가 직접 나서는 것이 큰 도움이 된다”며 “실제로 분당은 리모델링을 제외하고 도시재생 방안이 없는 상황이므로 성남시가 주도적으로 리모델링 활성화 행보에 나설 필요가 있다”고 말했다.

▲“1기 신도시 리모델링사업 바로미터”=업계 전문가들은 1기 신도시 리모델링사업의 시작여부는 느티마을3?4단지에서부터 확인할 수 있을 것이라고 입을 모은다. 타 지역의 1기 신도시들이 분당을 바라보고 있고, 분당의 리모델링 준비 단지들이 느티마을3·4단지의 사업 추진 여부를 바라보고 있기 때문이다. 1기 신도시 사업의 가늠자 역할을 하고 있다는 의미다. 쾌적한 자연환경을 바탕으로 신분당선 정자역 개통으로 삶의 편의성도 높아져 리모델링사업 필요성이 커지고 있다.

절반을 넘긴 52%의 주민 동의율이 리모델링의 필요성을 대변한다. 이 동의율은 동의서 징구요원을 전혀 활용하지 않은 자발적 동의서다. 추진위 사무실에 직접 주민들이 들고 온 동의서만 접수받은 결과가 52%다.

추진위는 동의서 징구 3년이 지났음에도 불구하고 동의서 반환을 요청한 주민이 딱 한 명이라는 점도 강조했다. 그만큼 리모델링의 필요성을 주민들이 절감하고 있고 사업에 대한 열의가 강력하다는 증거라는 것이다. 나머지 절반의 주민은 관망 중이다. 추진위는 이들 관망 중인 주민들은 성남시가 움직이면 사업에 참여할 것으로 내다보고 있다. 신뢰성이 높은 자치단체가 움직이게 될 경우 48%의 주민들도 움직일 것이란 예상이다.

느티마을3·4단지는 리모델링사업에 적합한 단지로 평가받고 있다. 준공 후 18년이 지나고 있으면서 △1천776가구의 대규모 단지 △모든 가구가 전용 85㎡이하의 소형주택 △신분당선 정자역 초역세권 △탄천에 인접한 자연환경 등 아파트 증축 리모델링의 혜택을 받을 수 있는 요건이 모두 갖춰진 곳이라는 평이다.

소형주택으로만 구성됐으니 증축에 대한 열의도 크다. 느티마을3·4단지의 가구 구성은 △24평형(전용 18평) 118가구 △26평형(전용 17.8평) 716가구 △27평형(전용 20.2평) 708가구 △28평형(전용 20.4평) 234가구로 모두 국민주택규모 이하다.

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성남시 리모델링 지원센터 설립… 활성화 시스템 만든다

 

■ 정책개발 본격화
성남시가 리모델링 정책 개발을 위한 ‘공동주택 리모델링 지원센터’ 설립을 추진한다.

단순 민원 상담에 그치는 게 아니라 외부 민간 전문가를 채용해 공동주택 리모델링 제도의 상시적 개선 제안 시스템을 구축하겠다는 취지다.

지원센터의 활동 범위는 단순 민원 상담뿐만 아니라 △리모델링 제도개선 방안 연구 △리모델링 행정지원 방안 개발 △단지 특성별 맞춤형 리모델링 방안 등이 연구될 예정이다. 지원센터 설치는 시 조례에 관련 규정을 삽입해 지원센터 설립 근거를 마련해 추진할 계획이다.

시는 최근 리모델사업에 대한 주민 의견수렴에도 돌입했다. 지난 11일 ‘공동주택 리모델링 활성화를 위한 노상방담(路上芳談)’이라는 이름으로 의견수렴 자리를 마련했다.

시는 이날 공동주택 리모델링에 대해 시민들과 의견을 교환하고, 이날 접수된 의견을 시 정책에 반영할 계획이다.

시는 또 지난 7월에 개최된 ‘분당주민 대토론회’에서 분당 지역의 리모델링 도입의 필요성을 강조하기도 했다.
이날 곽정근 성남시 도시주택국장은 “분당 아파트단지가 준공 후 20년이 지나면서 본격적인 노후화 현상이 발생하고 있지만 유지관리 및 보수만으로는 대응이 어려운 상황”이라고 말했다.

성남시는 분당지역의 15년 이상 된 리모델링 대상 공동주택은 122개 단지 8만6천339가구, 수정지역은 18개 단지 6,917가구, 중원지역은 23개 단지 1만296가구라고 밝혔다.

성남시는 공동주택 리모델링 활성화를 위해 민선5기 들어 세 차례에 걸쳐 국토해양부에 수직 증축 허용과 리모델링 기금 법제화 등을 건의했다.

 

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“공사비산출 시스템 만들어 주민 부담 최소화시키겠다”

 

 

 

김명수  

느티마을3·4단지 위원장

김명수 위원장은 시간이 걸리더라도 조합설립 전에는 최대한 충분히 검토를 진행하겠다는 생각이다.
모든 가능성을 검토해 최선의 결론을 내놓겠다는 것이다. 대신 한쪽 방향으로 결론이 지어지면 그때부터는 속도전으로 추진한다.

조합 단계부터는 비용이 많이 발생하기 때문이다. 충분한 검토 과정 중 하나가 준비 중인 주민설명회다.

▲주민설명회 개최 취지는=주민들에게 정확한 리모델링사업 정보를 전달하기 위해서다. 홍보가 부족해 아직 많은 주민들이 리모델링 관련 정보 부족을 호소하고 있다. 최근 개정된 리모델링 법률 내용에 대해서도 잘 모르시는 분들이 많다. 정확한 정보를 알고 있어야 주민들도 사업진퇴여부에 대해 정확한 판단을 내릴 수 있다. 설명회장에서 소개될 주제는 아직 구체적인 내용은 결정되지 않았다. 최근 개정된 법 내용과 최근의 시장 분위기가 주요 내용이 되지 않을까 생각한다.

▲현행 리모델링 제도의 문제를 지적한다면=1기 신도시 중 한 곳도 리모델링 착공에 들어간 곳이 없다. 정작 대규모 아파트단지가 즐비한 1기 신도시에서 리모델링이 시급한데 강남에서만 리모델링이 진행되고 있다. 제도적으로 문제가 있다는 증거다. 정부에서도 자원재활용 등을 언급하며 리모델링사업의 필요성을 얘기해 놓고는 실질적인 정책 지원은 하지 않고 있다. 정치권도 마찬가지다. 잠시 리모델링 입법 지원을 하는 척하다가 그 후에는 관심을 끊는다. 실제 리모델링사업은 5~6년이 걸리는데 당정에서 반짝 제도적 지원을 하다가 중단해 버리니 사업이 추진될 리가 없다. 당정이 의욕을 가지고 리모델링사업이 활성화될 수 있도록 제도적 지원을 아끼지 말아야 한다. 성남시에서도 리모델링에 적극적인 듯 싶지만 정작 리모델링 홍보 책자도 아직 만들어놓지 않았다.

▲제도개선이 가장 시급한 내용은=정확한 공사비 산출 기반을 만드는 것이다. 본격적인 사업 전에 아파트단지의 기초조사를 해서 이 조사 결과를 바탕으로 정확한 공사비가 나오도록 시스템을 만들어야 한다. 그렇게 해야 나중에 보수보강 등을 이유로 공사비가 증액되는 일이 없게 될 것이다. 이런 기반이 마련돼야 사업을 추진하는 주민들도 마음놓고 사업에 뛰어들 수가 있다. 현재 성남시의 경우만 보더라도 아파트 보수 비용으로 매년 수십억원을 책정해 지원하고 있는데, 이 금액 중 일부를 기초조사 비용으로 활용하는 것이 하나의 방법일 수 있다. 적은 보수비용이라 하더라도 노후된 아파트 여기저기에 지속적으로 비용을 투입하는 것보다 아예 초기에 리모델링을 하는 것이 결과적으로 경제적일 수 있기 때문이다. 이러한 판단 기준을 제시하기 위해 기초조사를 하자는 것이다.

▲일반분양이 도입됐는데 이 제도가 도움이 될 것이라고 보나=구체적으로 검토를 해 봐야겠지만 도움이 되지 않을 것 같아 걱정이다. 3년을 기다려 정부로부터 일반분양 제도를 이끌어내기는 했는데 문제는 지난 3년간 공사비가 상승해 일반분양 수익분을 상쇄시킬 수 있다는 우려가 나오고 있다. 이런 결과가 나올 것이었다면 3년 전에 일반분양 없이 그냥 증축 리모델링 하는게 나을 뻔했다는 생각이다.