분양신청 통지문엔 사업시행·건축계획 등 꼭 기재

 

※ 지난 호에 이어 분양신청통지문에 대한 내용중 중요한 부분에 한하여 자세한 내용을 설명 드리도록 하겠습니다.

 

3. 분양신청통지문 내용중 중요한 부분 해설

1) 사업시행인가의 내용
분양신청통지문에 기재하여야 하는 ‘사업시행인가의 내용’을 적는 방법은 간단합니다. 조합이 관할관청으로부터 받은 사업시행인가서의 내용을 요약하여 기재하면 됩니다.

조합이 관할관청으로부터 받는 사업시행인가서는 ①사업시행인가서 약 2~3장 정도와 ②이 인가서에 첨부된 인가내역서가 있는 것이 보통입니다.

① 사업시행인가서는 약 2~3장 정도로 요약이 되어 있는데, 사업시행자, 시행구역, 동의내역, 정비사업전문관리업자, 그리고 가장 중요한 사업시행계획 내용이 기재되어 있고, 마지막으로 일괄처리사항이 기재되어 있습니다.

② 그리고 이 인가서에 첨부된 ‘사업시행인가 내역서’가 있는데, 이 내역서는 주로 ‘사업시행인가 조건 및 안내문’이 첨부되며, 일반사항, 관리처분계획 관련사항, 착공신고 관련사항, 재건축소형주택 관련사항, 그리고 각 부서별 협의사항 및 조건 등이 기재가 되어 있으며, 그 양도 10~20면에 달할 정도로 많은 분량을 첨부하게 됩니다.

이때 조합이 조합원에게 보내는 분양신청통지문에 게재할 내용은 위 사업시행인가서 및 내역서에 기재된 내용을 전부 기재할 필요는 없습니다. 조합원들이 분양신청을 하는데 참조가 되어야 할 사항을 기재하여야 하기 때문에 주로 사업시행자의 성명 및 주소, 정비사업의 시행기간, 사업시행인가일을 기재하면 되고, 그리고 가장 중요한 부분이 사업시행계획의 중요한 부분인 건축계획이기 때문에 신축아파트나 상가의 각 평형별, 그리고 규모별 건축계획을 자세하게 기재하여야 합니다.

그 이유는 신축되는 공동주택 및 상가에 대하여 각 규모별 건축계획을 표로 만들어 상세하게 기재하여 주어야, 조합원들이 분양신청을 할 때에 신축건축물의 각 평형별, 규모별 중에어느 것을 신청할 것인지를 선택할 수 있기 때문입니다.

 

2) 분양신청기간
(1) 도시정비법을 보면 분양신청기간에 관하여 ‘그 통지한 날로부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다.’라고 규정되어 있습니다(법 제46조제1항).

일반적으로 생각하기에는, 예를 들어 2013년 1월 15일에 분양신청통지를 한다면 조합원들이 통지문을 받고 생각할 시간을 주기 위하여 ‘분양신청기간은 2013년 2월 1일부터 2013년 3월 31일까지’라는 식으로 정하여 통지문발송 시점과는 약간의 차이를 두는 것이 타당할 것이라고 생각하는데, 이상하게도 위 법 규정에는 ‘그 통지한 날로부터 30일 이상 60일 이내’라고 기재가 되어 있음을 알 수 있습니다. 따라서 통지를 2013년 1월 15일 했다면 분양신청기간은 2013년 1월 15일부터 시작이 되는 것으로 하라는 것입니다.

이렇게 규정한 이유는, 만약에 그 통지한 날로부터 분양신청기간을 포함하도록 하지 않으면 위 법 제46조제1항에 따라 사업시행인가 고시가 있은 날로부터 60일 이내에 통지만을 하고 분양신청기간은 상당한 기간을 두고 뒤에 하는 것을 방지하기 위함이라고 하겠습니다.

즉, 통지한 날로부터 3개월, 또는 6개월 뒤에 한다고 조합이 임의로 통지하여도 법에 어긋나지 않게 되고, 그렇게 되면 사업지연이 발생하고, 또 종전감정평가 기준일이 사업시행인가 고시일을 기준으로 하는 것에 비하여 너무 시간적 간격을 두지 않기 위함이라고 하겠습니다. 따라서 분양신청통지하는 날을 포함하여 분양신청 시작기일을 지정하여야 할 것입니다.

 

(2) 이때 분양신청기간은 분양신청을 통지한 날로부터 30일 이상 60일 이내의 기간중에 조합이 정하여 30일, 또는 40일, 또는 50일, 또는 60일 어느 것이든지 정할 수가 있습니다.

다만 이렇게 한번 분양신청기간을 정하여 통지하면 그것으로서 ‘30일 이상 60일 이내’의 기간은 사용해 버리는 것입니다. 따라서 처음에 30일을 지정하였다고 하여 남은 30일을 또다시 사용하여 분양신청기간을 또 부여할 수는 없고 아래에서 보시는 바와 같은 단서조항에 의하여 20일의 범위내에서 연장만 할 수 있을 뿐입니다.

(3) 법 제46조제1항 단서를 보면 “다만, 사업시행자는 제48조제1항의 규정에 의한 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위 이내에서 연장할 수 있다”라고 규정되어 1차 분양신청기간을 연장할 수 있는 것으로 되어 있는데, 이때 1차 분양신청기간이 종료된 뒤 몇 일 뒤에 다시 연장을 할 수 있느냐가 문제가 되고 있습니다.

원래 연장이라는 것은 ‘기간을 연이어 더 길게 부여하는 것’을 의미하는 것으로서, 1차 분양신청기간이 2013년 1월 31일에 종료한다면 그 연장은 1월 31일에 연이어 2월 1일부터 시작되어야 진정한 연장이 되는 것입니다.
그러나 현실적으로는 1차 분양신청기간이 종료된 뒤 분양신청률이 저조하면 다시 분양신청연장기간을 새로 정하여 2차 분양신청기간을 통지하는 경우가 있는데, 이것은 법이 정하는 진정한 연장의 의미에 배치되는 것이라 하겠습니다.

현실적으로 이렇게 시간적 간격을 두고 새로 하는 2차 분양신청을 법이 규정하고 있는 분양신청연장이라고 볼 수 있는지에 관하여는 해석상의 논란이 많고, 아직 이에 대한 대법원 판결이 있지 않는 상태이지만, 나중에 법적분쟁을 방지하기 위하여 가급적 1차 분양신청기간 종료일에 연이어 분양신청연장을 하는 것이 좋겠다고 판단됩니다.

따라서 1차 분양신청기간을 연장할지 여부에 관하여 결정할 수 있는 권한을 이사회로 위임을 받은 뒤, 분양신청기간 1주일 정도를 앞두고 분양신청률이 저조하면 이사회를 소집하여 분양신청연장을 의결한 뒤 분양신청통지문을 발송하는 것이 좋겠습니다.

 

3) 개략적인 부담금 내역
(1) 개략적인 부담금 내역의 중요성
분양신청통지를 할 때에 가장 중요한 부분이 ‘개략적인 부담금 내역’을 기재하는 것입니다.

조합원이 신축아파트나 상가의 분양신청을 하려면 일반적으로 먼저 신청할 평형이나 면적을 정하고, 그리고 신청할 경우 얼마의 부담금을 납부하여야 할 것인지 여부를 알아야만 자신이 몇 평의 아파트나 상가점포를 분양신청할지 결정할 수가 있는 것입니다.

그리고 이렇게 결정할 때 가장 필요한 부분이 현재 자신이 소유하고 있는 종전자산이 얼마인지를 개략적으로 알아야만 분양신청 결정을 할 수가 있습니다.

즉, 내가 분양받으려면 40평형대의 신축아파트 분양가가 5억원인데, 현재 내가 소유하고 있는 사업구역내 주택이 3억원인지 2억원인지에 따라 추가로 납부하여야 할 부담금이 2억원이 될지 3억원이 될지 알 수가 있는 것입니다.

일반적으로 아파트단지의 경우에는 종전가액이 거래를 통하여 공개가 되고 시세가 형성되어 있기 때문에 조합원들도 개략적으로는 알 수가 있지만, 단독주택의 경우에는 종전자산가액이 얼마인지를 알기가 쉽지 않습니다.

그리고 조합원들의 종전자산평가액의 기준시점은 도시정비법 제48조에 의하여 ‘분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 자산가액’은 ‘사업시행인가 고시가 있은 날’을 기준으로 하도록 되어 있기 때문에 이 기준일의 자기 자산가액을 개략적으로 나마 알 수가 있어야 합니다.

 

(2) 종전 자산평가 의뢰
그런데 종전 조합원의 자산가액은 누가 임의적으로 정하는 것이 아니라 객관적으로 공정성이 있는 감정평가사에 의한 감정평가에 의하여 정해지는 것이기 때문에 조합은 사업시행인가 고시가 나면 제일 먼저 감정평가사에게 감정평가를 의뢰하여야 합니다.

이때 감정평가사가 누가 선정되느냐에 따라 감정금액이 크게 차이는 없지만 객관적인 공정성을 기하여 위하여 법에서는 아래와 같이 규정하고 있습니다.

 

■ 관련법령 도시 및 주거환경정비법

제48조(관리처분계획의 인가등) ⑤ 주택재개발사업 또는 도시환경정비사업에서 제1항제3호·제4호 및 제7호에 따라 재산 또는 권리를 평가할 때에는 다음 각 호의 방법에 의한다.  〈개정 2005.1.14, 2009.5.27〉

1. 「부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가업자 중 시장·군수가 선정·계약한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다. 다만, 관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하고자 하는 경우에는 분양예정 대상인 대지 또는 건축물의 추산액과 종전의 토지 또는 건축물의 가격은 사업시행자 및 토지등소유자 전원이 합의하여 이를 산정할 수 있다.

2. 삭제  〈2012.2.1〉

3. 사업시행자는 제1호에 따라 감정평가를 하고자 하는 경우 시장·군수에게 감정평가업자의 선정·계약을 요청하고 감정평가에 필요한 비용을 미리 예치하여야 한다. 시장·군수는 감정평가가 끝난 경우 예치된 금액에서 감정평가 비용을 직접 지불한 후 나머지 비용은 사업시행자와 정산하여야 한다.

⑥  주택재건축사업 및 가로주택정비사업에서 사업시행자가 제1항제3호 및 제4호에 따른 재산에 대하여 감정평가업자의 평가를 받으려는 경우에는 제5항 각 호의 방법을 준용하여 할 수 있다.  〈개정 2012.2.1.〉
즉, 주택재개발사업 또는 도시환경정비사업의 경우에는 의무적으로 시장·군수가 선정·계약한 감정평가업자 2인 이상이 평가하여야 하고, 재건축사업의 경우에는 이 방법을 할 수도 있고, 안할 수도 있도록 되어 있습니다.
따라서 조합에서는 사업시행인가 고시가 나면 관할관청에 종전자산 감정평가를 위한 감정평가업자를 선정해 주고 계약하는 절차를 진행해 줄 것을 요청하고, 관할관청이 이러한 절차를 진행하면 될 것입니다.

 

(3) 종후 자산평가 의뢰
그리고 종전자산가액만 평가하여서는 안되고 신축아파트나 상가의 감정평가액도 개략적으로 나와야 분양신청통지시에 개략적인 조합원부담금을 예상할 수가 있기 때문에 신축아파트나 상가의 면적별 예상감정평가액(분양가)도 감정의뢰를 하여야 합니다. 그 절차는 위와 동일하게 진행하면 됩니다. 즉, 종전·종후감정평가 절차를 위에서 보는 바와 같이 진행을 함께 하면 되는 것입니다.

이 감정평가 결과는 추후 관리처분계획을 수립할 때에 그대로 인용되게 되므로 분양신청만을 위하여하는 감정평가는 아닙니다.

 

(4) 감정평가결과가 오기 전에 분양신청통지
위와 같이 감정평가 절차를 진행하더라도 감정평가사를 선정하고 계약체결하고 그리고 감정평가보고서가 최종적으로 조합에 도달될 때까지는 상당한 시간이 소요됩니다.

그런데 도시정비법 제46조에는 『 ①사업시행자는 제28조제4항의 규정에 의한 사업시행인가의 고시가 있은 날(사업시행인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 60일 이내에 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 그 밖에 대통령령이 정하는 사항을 토지등소유자에게 통지하고 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령이 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다.

이 경우 분양신청기간은 그 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다. 다만, 사업시행자는 제48조제1항의 규정에 의한 관리처분계획의 수립에 지장이 없다고 판단하는 경우에는 분양신청기간을 20일의 범위 이내에서 연장할 수 있다.〈개정 2005.3.18, 2007.12.21, 2009.2.6.〉』 라고 규정하여 마치 사업시행인가고시 있은 날로부터 반드시 60일 이내에 무조건 분양신청통지를 하여야만 하는 것처럼 되어 있습니다.

본 변호사의 경우에는 위 60일 기한을 지나서 분양신청통지를 하였다고 하여 분양신청 절차가 무효라고는 판단하지 않습니다. 기한을 어긴 타당한 사유가 있다면 당연히 유효한 분양신청 절차가 될 것입니다.

하지만 법조문이 위와 같이 되어 있다 보니 조합에서는 사업시행인가 고시가 난 날로부터 60일 이내에 분양신청통지를 보내야 하는데, 감정평가 결과는 나오지 않아 조합원들의 부담금을 알 수가 없는 경우가 거의 대부분입니다.

이러한 경우에 개략적인 부담금 기재없이 분양신청통지를 하고, 분양신청기간을 종료하여도 될까요? 과연 어떻게 하면 될까요? 이 점에 관하여는 다음호에서 상세히 설명드리도록 하겠습니다.

 전 국토해양부, 현 경기도 고문변호사  02-592-9600 . www.r119.co.kr