‘밤섬 쌍용 예가 클래식’으로 탈바꿈
2개층 수직증축·세대평면 개선 효과

 

마포 호수아파트가 ‘밤섬 쌍용 예가 클래식’으로 탈바꿈하면서 리모델링 성공방정식을 만들어 냈다.

기존 30평형 3억원짜리 아파트에 2억원의 공사비를 들여 42평형 7억2천만원짜리 아파트로 업그레이드했다.

요즘 같은 불경기에 보여주는 시세가 이 정도다. 주민들은 경기 활상화가 되면 가치는 더욱 높아질 것이란 기대로 매물을 내놓지 않고 있다.

주변에서는 소규모 단지이면서 입지가 좋은 경우 재건축사업보다 리모델링사업이 낫다는 증거 사례로 기록될 것이라는 평가다.

정동원 조합장은 “남들의 자산가치가 하락할 때 자산가치를 그대로 유지하고 있는 게 상대적으로 최고의 재테크”라며 “주택가격이 곤두박질치는 상황에서 오히려 자산가치 상승의 호사를 누리고 있다”고 말했다.

▲기존 2베이→3베이… 주거환경 획기적 개선=호수아파트 1개 동 90가구를 리모델링한 ‘밤섬 쌍용 예가 클래식’이 지난달부터 입주를 시작했다.

쌍용 예가 클래식의 가장 큰 특징은 2개층 수직증축을 통해 모든 가구가 전후좌우로 증축됐다는 점이다. 이로써 아파트 건물은 기존 2베이 구조에서 3베이로 바뀌고 건물의 가장 바깥쪽에 위치한 증축부 측면 세대는 3면이 외기에 접한 개방형 설계를 적용해 채광면적이 확대됐다. 일부 세대의 경우 4베이 가구도 나온다.

수직증축으로 층수는 2개층이 늘어나 기존 10층에서 12층 아파트로 탈바꿈했다. 지하 1층, 지상 필로티 1층 등 2개층 주차장으로 만들어 주차대수가 종전 30대에서 90대로 늘었다. 지상 필로티 2층 전체에는 부대복리시설이 들어선다. 따라서 가장 낮은 층의 가구는 3층부터 시작된다. 이 때문에 최저층 가구들도 한강 조망이 가능해졌다.

증축을 위해 바닥 마감 두께를 최소화 하고 조적벽체를 경량벽체로 바꿔 건물 하중을 줄이는 공법을 적용했다. 저층부는 기존 벽체에 철근 및 탄소섬유시트를 보강하고 바닥 기초는 파일을 보강해 구조안전성을 확보했다.
이밖에 진도 6.5~7의 지진을 견딜 수 있도록 주요 벽체엔 진동 흡수 장치인 댐퍼를 시공하는 등 제진기술을 사용했다. 옥상은 산책로, 세대별 미니텃밭, 놀이터 등을 만들어 주민 휴게공간으로 만들었다.

 

 

▲동의율 100%·수직증축 2개층=마포 호수 리모델링사업의 성공비결은 세 가지로 요약된다. 입지가 좋은 소규모 단지가 단합된 의사결정으로 빠르게 사업을 추진한 결과라는 것이다.

우선, 한강변아파트라는 기본 입지가 뛰어났기 때문이라는 분석이다. 이같은 성공 가능성을 잠재하고 있는 곳일수록 리모델링사업을 완성되었을 때 그 효과가 배가될 수 있다는 것이다.

예전의 마포 호수는 한강변아파트였지만 노후화 정도가 심해 입지 특성보다는 시설 노후화에 따른 저평가 인식이 강했기 때문에 시세가 높지 않았다. 그러나 리모델링을 통한 시설개선으로 입지에 대한 특성도 함께 이끌어 낼 수 있었다는 평가다.

둘째, 소규모 아파트단지로 주민 단합이 보다 수월했다. 단지가 소규모였기 때문에 주민 스스로 재건축사업이 어렵다는 판단을 일찍 내릴 수 있었고 리모델링사업에 대한 단합된 의사결정도 빨라 사업추진에 도움이 됐다.
인근 재개발지역에 포함돼 대단지에 속할 수 있는 기회도 있었으나 재개발사업에 포함될 경우 동호수 추첨 과정에서 한강조망권 기득권이 담보되지 않을 것이라는 판단 하에 거부했다.

특히 마포 호수아파트 주민들은 주민 스스로 먼저 리모델링사업을 하자고 의견을 모은 후 리모델링 시공자를 찾아 나섰다. 시공사가 단지에 와서 사업을 제안한 것이 아니라 주민 스스로 사업을 추진하자는 의견을 모았기 때문에 향후 진행되는 사업 과정에서의 반발도 없었다. 불가능한 수치로 보이는 100% 동의율은 이런 배경에서 가능했다.

셋째, 이상의 요인을 통해 빠른 사업추진을 할 수 있었다는 점이다. 주민 단합은 사업추진 속도에 탄력을 붙게 만들어 단지 가치 상승의 선순환 효과를 이뤄냈다. 마포 호수아파트의 뒤쪽에 위치한 재개발사업은 10여년 전 시작해 최근에서야 착공에 들어갔다. 사업추진 속도의 중요성은 여기서도 찾아볼 수 있다.

마포 호수보다 재개발사업이 먼저 진행됐다면 재개발아파트의 조망권 문제와 얽혀 마포 호수 리모델링사업은 수직증축 2개층은 고사하고 1개층도 어려웠을 것이란 평가다. 수직증축 2개층이 불가능했다면 3베이, 전후좌우 증축, 주차장 확대 또한 불가능해졌을 것이라는 얘기다.

 

-------------------------------------------------------------------------

 

아파트 리모델링 통해 자산가치 2배 이상 ‘점프’

 ■ 아파트 시세변동
리모델링사업이 시작되기 전 3억원대 초반이었던 마포 호수아파트는 리모델링사업 진행과 함께 아파트 가치를 높여 나갔다. 그 결과 리모델링이 완공된 현재, 40평형의 경우 7억5천만원의 시세가 예상되고 있다.

3억원에 2억원의 분담금을 합쳐 5억원의 투자로 7억원대 아파트가 된 것이다. 경기가 좋아지면 그 이상의 프리미엄도 기대되고 있다. 기존 전용 63.36㎡(28평형), 전용 66.24㎡(29평형), 전용 69.12㎡(30평형)은 각각 42평형, 40평형, 38평형으로 증축됐다.

▲국토부 실거래가 자료서 2006년 2억4500만원=국토해양부 실거래가 조사에 따르면 2006년 10월, 전용 69.12㎡ 4층 가구의 경우 2006년 10월 2억4천500만원에 불과했다. 그러나 2008년 3월 리모델링사업을 시작하면서 전용 63.36㎡ 2층 가구가 3억6천만원으로 오르기 시작했다. 2층 가구는 한강 비조망 가구다. 한 달 뒤인 2008년 4월에는 전용 66.24㎡이 4억2천900만원, 2008년 7월에는 전용 69.12㎡이 4억4천800만원까지 올랐다. 이후 동의율 100%를 이룬 2010년 3월에는 전용 63.36㎡ 7층 가구가 4억9천400만원에 거래됐고, 2010년 5월에는 전용 69.12㎡ 3층 가구가 5억1천500만원까지 거래됐다.

▲분담금 2억원선=분담금은 2억원 선이다. 2010년 부담금 확정총회에서 결정된 공사비는 3.3㎡당 378만원이다. 이 금액에는 구조 보수보강비도 포함돼 있다. 이를 통해 △42평형 8,9호 라인은 2억1천946만원 △42평형 1호 라인은 2억1천965만원 △40평형 6,7호 라인은 2억1천54만원 △40평형 4,5호 라인은 2억1천22만원 △38평형 3호 라인은 2억230만원 △38평형 2호 라인은 2억265만원의 분담금을 부담했다.

인근 공인중개사무소 관계자는 “매수 문의가 오면 40평형의 경우 7억5천만원~8억원 정도 예상되고 있다고 설명하고 있다”며 “2006년과 비교해 보면 호수아파트는 리모델링사업을 통해 가치가 두 배 이상으로 뛴 셈”이라며 고 말했다.

 

-------------------------------------------------------------------

 

“입지 좋은 소규모 아파트단지는
리모델링이 자산 가치 키워주죠”

 

정동원  마포 호수아파트 리모델링 조합장

 

 

 

 

정동원 조합장은 스스럼없이 마포 호수 리모델링사업을 “성공한 사업”이라고 평가한다. 3억원 아파트에 2억원을 들여 7억원이 넘는 아파트로 재탄생시켰기 때문이다.

정 조합장은 “이 모든 것이 적기에 리모델링사업을 시작했기 때문”이라며 “좋은 입지에 위치한 소규모 단지의 경우 사업 성공 가능성이 높아 리모델링사업을 적극 추천한다”고 말했다.

▲성공적인 사업이라고 주장하는 근거는=리모델링사업을 추진하기 전에는 3억원 초반에 머물렀던 아파트였다. 2007년 전반적으로 서울시 집값이 상승하던 때였음에도 불구하고 그 정도 시세에 머물렀다. 그러나 리모델링사업을 시작하면서 주거환경 개선의 효과를 톡톡히 봤다. 시세도 따라붙었고, 공사비 2억원을 부담하더라도 현재 7억5천만원 선의 시세가 예상되고 있다.

 

요즘같은 극심한 경기침체 상황임에도 불구하고 이런 시세를 보이고 있다는 점을 주목해야 한다. 인접 지역의 아파트들은 경기침체 상황에 맞춰 시세 하락을 보이고 있지만 이 곳은 가격이 높았던 2010년 시세를 유지하고 있다. 전반적으로 시세가 하락하고 있는 상황에서 기존 가치를 유지하고 있다는 사실은 자산가치가 상승하고 있다는 의미다. 향후 경기가 되살아나면 그에 발맞춰 시세는 지금보다 더 올라갈 것이다. 조합원들은 향후 8억원까지 시세가 올라갈 것으로 내다보고 매물을 내놓지 않고 있다.

▲조합원들의 반응은 어떤가=많은 조합원들이 결과에 흡족해 한다. 특히, 기존 1층과 2층 가구에 거주하던 조합원들은 정말 기뻐한다. 예전에는 강변북로의 자동차 소음 차단을 위해 설치한 방음벽 때문에 1층과 2층 가구들의 주거환경은 매우 열악했다. ‘한강변아파트’라는 명함에도 불구하고 한강이 보이지 않아 그 혜택을 누리지 못하고 있었기 때문이다.

 

게다가 대낮에도 조명을 밝혀야 했을 정도로 어두워 생활에 불편을 겪었다. 그러나 수직증축 2개층 리모델링으로 인해 최저층 가구들도 채광과 한강 조망이 가능해지면서 거주환경 개선과 아파트 가치 상승이 이뤄졌다.

▲2개층 수직증축에 대한 합법성 논란이 일었는데=법적으로 아무런 문제가 없다. 당시 건축심의와 행위허가를 받을 때 관련법에 2개층 수직증축이 안 된다는 규정이 없었기 때문이다. 마포구청에서도 까다롭게 수직증축 허용 여부를 이중삼중으로 검토했다. 법률 검토를 진행하면서도 특히, 구조 문제가 없다는 점을 명확히 하기 위해 구조기술사의 구조검토서도 포함시키도록 조치했다. 구조검토서는 법 절차에 없는 내용이었다. 그 결과 구청으로부터 2개층 수직증축을 해도 문제가 없다는 의견을 받아 공사를 진행했던 것이다.

▲성공적인 리모델링사업을 위한 그동안의 경험과 조언을 전한다면=성공 사업의 지름길은 빠른 사업추진이다. 입지가 좋고 소규모 아파트단지라면 재건축 보다 리모델링사업을 추천한다. 재건축사업은 각종 제한이 많아 시간이 많이 걸리고 도로확폭, 공원설치 등 기반시설설치 부담이 많다. 소규모 단지는 의견 취합도 비교적 쉽다. 게다가 향후 동호수 추첨에 따른 조망권 등에 따른 불이익도 없다.

 

인근 도로 건너에서 재개발사업을 추진하던 현석2 재개발구역에서 정비구역 면적에 포함시켜 함께 사업을 하자고 했었는데, 주민들이 거부했다. 향후 한강조망이라는 기득권 유지가 어려울 것으로 판단했기 때문이다. 현석2재개발구역이 우리보다 먼저 사업을 추진했었다면 우리 단지는 2개층 수직증축은 고사하고 1개층 수직증축도 인근 지역 민원으로 불가능했을 것이다. 작은 단지에, 최고의 입지를 가진 곳이라면, 주민들이 단합해 빨리 사업을 추진하라고 조언하고 싶다. 우리 단지의 시세가 우리 사업단지  성공을 증명하고 있다.