지난 호에서 보신 바와 같이 분양신청통지는 종전감정평가결과가 나오기 전에 할 수밖에 없는 경우가 많아, 이러한 경우에 어떻게 하여야만 분양신청이 무효가 되지 않을지 여부에 관하여 아래에서 살펴보도록 하겠습니다.
4. 분양신청통지문에 개략적인 분담금 내역 기재 방법
1) 개략적인 부담금의 기재가 필요한 이유
도시정비법 시행령 제47조에 의하면 조합에서 조합원들에게 분양신청통지를 할 때에 ‘개략적인 부담금 내역’을 기재하도록 규정하고 있습니다. 분양신청통지문에 ‘개략적인 부담금 내역’을 기재하도록 한 이유는 다음과 같습니다.
① 조합원별 부담금은 일반적으로 분양신청이 완료된 후 관리처분계획에 의하여 분양대상자, 그리고 현금청산대상자, 동·호수 추첨을 통한 분양호수 특정, 그리고 일반분양가 수입 등이 어느 정도 정해져야 그 금액이 특정될 수밖에 없는 것은 사실입니다. 따라서 관리처분계획이 수립되어야만 그 금액이 개략적으로 특정되고, 실제로는 신축공사완료 후 조합의 해산·청산시점이 되어야만 조합원별 부담금 금액이 확정된다고 할 수 있습니다.
② 하지만 도시정비법 제46조, 동법 시행령 제47조에서 조합이 조합원들에게 보내는 분양신청통지에 ‘개략적인 부담금 내역’을 기재하도록 한 취지는, 조합원들로 하여금 상당한 부담금을 부담하면서 신축건물(아파트 또는 상가점포)을 분양받을 것인지, 아니면 현 시점에서 현금청산(분양신청을 하지 않으면 현금청산을 받게 됨)을 하고 말 것인지를 결정할 수 있는 자료가 바로 ‘개략적인 부담금’이기 때문입니다.
그리고 이 ‘개략적인 부담금’은 조합의 관리처분계획을 수립하는 가장 본질적인 자료가 되고, 조합원들에게는 향후 이 사업에 동참하여 계속 조합원으로 남을 것인지, 아니면 현금청산을 당하고 조합원지위를 상실할 것인지를 결정하는 가장 중요한 자료가 될 수밖에 없습니다.
③ 따라서 이 ‘개략적인 부담금 내역’은 정확한 평가액은 아니라고 하더라도, 적어도 개략적으로나마 판단 내지 추단할 수 있는 최소한의 기준이 되게 작성되어야 하지 그냥 일정한 산식만 기재하여서는 안 될 것입니다.
2) 개략적인 부담금 내역 기재사례
개략적인 부담금이라고 함은 ‘분양받을 아파트나 상가의 분양금액-조합원 소유 재산의 평가금액’이 되는 것이 일반적이기 때문에, 종전·종후 감정평가 결과가 나오기 전에 개략적인 부담금 내역을 기재하려면 다음과 같은 준비가 필요합니다.
① 먼저 신축아파트나 상가의 평형별 개략적인 분양금액을 정하여야만 합니다. 예를 들면 25평형(평당분양가 1천만원), 32평형(평당분양가 1천100만원), 42평형(평당분양가 1천150만원) 등으로 주변시세를 감안하여 분양금액을 정하여야 합니다. 그러면 25평형을 분양받으려면 2억5천만원이 들어야 한다는 추측을 하게 됩니다.
② 그런 다음에는 재건축과 재개발에 따라 각각 조합원별로 소유하고 있는 부동산의 종전 가액을 개략적으로 계산해 주어야 합니다.
먼저 재건축의 경우에는 주로 아파트나 연립주택 같은 공동주택이기 때문에 개략적으로 현 시세를 알 수가 있습니다.
하지만 현 시세와 감정평가금액은 다를 수가 있기 때문에 조합의 감정평가사에게 평형별로 1개씩에 대해서만 개략적인 감정평가금액을 산출해 달라고 요청을 하시기 바랍니다.
예를 들면 총 1천세대중 기존 11평형, 13평형, 17평형 3가지 타입이 있다면 각 평형별로 1채씩에 대해서면 감정평가를 해 달라고 요청을 하면 각 평형별 감정평가 결과는 사업시행인가 고시후 1개월 내에 충분히 받아 보실 수가 있습니다. 그런데 재개발의 경우에는 각 단독주택별로 소유하고 있는 가격이 천차만별일 수가 있기 때문에, 사업구역내의 기준지를 몇 개 선정하여 건물가격은 제외하고 토지에 대한 평당 평가금액을 산정한 다음, 건물가격을 고려하여 개략적으로 평당금액이 얼마라는 것을 평가하시기 바랍니다.
예를 들면 ‘사업구역내에 가장 입지가 좋은 큰 도로에 접한 부분은 평당 1천만원정도, 가장 입지가 안좋은 △△산에 접한 부분은 평당 700만원정도’ 라고 산정을 하면 조합원들은 자신들이 소유하고 있는 부동산의 면적에 따라서 개략적으로 ‘내 땅이 20평이고 중간정도가 될 것이기 때문에 개략적으로 약 1억6천만원에서 1억8천만원 정도 하겠구나’ 라는 계산을 마음속으로 할 수가 있는 것입니다.
③ 그리고 만약에 지분제 사업장의 경우에는 무상지분율에 따라서 감정평가금액에 더 하여 계산하는 권리가액이 있기 때문에 그 금액도 계산하시기 바랍니다. 예를 들면 ‘내 재산이 2억원 정도 되는데 무상지분율이 130%이기 때문에 2억6천만원 정도 되겠구나’ 라고 생각을 하게 되는 것입니다.
7. 조감도, 각 평형별 단위세대 평면도 등을 첨부
분양신청을 하려면 조합원의 입장에서는 각 평형별로 모델하우스를 방문하여 보고 이를 참조하여 분양신청을 하도록 하는 것이 타당합니다. 하지만 모델하우스를 건축하지 못하고 분양신청을 받는 경우도 있는 것으로 알고 있습니다.
이러한 경우를 대비하고, 또 모델하우스를 방문하지 않더라도 내부적인 구조를 알 수 있도록 설계개요와 단지 전체의 조감도, 그리고 각 평형대가 위치한 위치(예를 들면 18평형 단지 중앙. 25평형 단지 동편 등이 나타날 수 있도록), 그리고 각 평형별 단위세대 평면도등을 첨부하여 보내시기 바랍니다.
8. 결어
이상에서분양신청 절차에 관하여 개략적으로 알아보았습니다. 분양신청 절차에 있어서 가장 중요한 문제점은 조합집행부가 분양신청 절차는 ‘조합원들을 위하여 한다’는 인식이 있어야 한다는 것입니다. 분양신청을 할 조합원의 입장에 서면 어떤 절차를 어떤 내용으로 작성하고 알려야 할지를 잘 알 수 있습니다.
그런데 일부 조합의 경우에는 조합원들을 속여서라도 분양신청율을 높여야 한다는 인식하에 여러 가지 상식에 맞지 않는 절차를 진행하는 경우가 더러 있습니다. 따라서 꼭 ‘조합원의 입장’에서 분양신청 절차를 진행해 주시기를 바라겠습니다.
전 국토해양부, 현 경기도 고문변호사 02-592-9600 . www.r119.co.kr
