강정민
변호사/법무법인(유) 영진
1. 서설=최근 서울고등법원은 재건축조합의 현금청산대상자가 조합을 상대로 청산금지급을 구한 사건에서 조합의 정비사업비 상계주장을 인정하였다(서울고등법원 2012.8.17.선고 20011나84580 사건). 위 판결의 관련 판시 내용은 다음과 같다.
도정법 제47조에 따라 분양신청을 하지 아니하거나 분양신청을 철회한 토지등소유자에게 이루어지는 현금청산은, 조합이 원할한 사업진행을 위하여 정비사업에 동의하고도 분양신청을 하지 아니한 조합원들에게 토지 건축물 그 밖의 권리의 자산가치를 평가하여 그에 상당하는 현금청산금을 지급하고, 이에 대응하여 조합원 소유의 토지 건축물 등 권리를 취득하는 것을 내용으로 하므로, 원고들에 대한 현금청산금을 산정함에 있어서는 원고들에게 현금청산사유가 발생하여 조합원의 지위를 상실할 때까지 발생한 조합의 사업비용중 원고들이 조합원으로서 부담하였어야 할 금원도 고려되어야 한다. 위 각 금액은 위 청산금액에서 공제되어야 한다.
재건축조합의 현금청산대상자는 현금청산대상자가 되기 전에 조합이 지출한 정비사업비에 대해서는 자신의 지분비율에 따라 이를 분담하여야 한다는 취지이다.
2. 우려되는 점=지금까지는 조합이 중도 해산되는 경우 조합은 매몰비용에 대한 채무를 부담하지만, 조합원들은 별도의 비용부담 결의(관리처분총회에서의 분담금에 대한 결의)를 하지 않는 한, 매몰비용을 분담할 의무가 없다는 것이다.
그런데, 위 판례가 위와 같은 논리로 발전해갈 경우 자칫하면 관리처분계획에 대한 총회의결이 있었는가와 무관하게 일반적으로 매몰비용 부담의무가 인정된다는 취지로 왜곡 발전될 수 있다.
3. 위 판례의 발전 가능 방향 예측= ①재건축조합의 현금청산대상자는 그 사유 발생 전 조합의 정비사업비를 분담할 의무가 있다. ②재개발조합의 조합원중 조합설립에 동의했던 조합원도 위와 동일한 의무가 있다. ③재개발조합 설립에 동의하지 않은 조합원도 마찬가지이다. ④재건축조합이 중도 해산된 경우 조합원들은 청산시점까지의 매몰비용을 분담할 의무가 있다. ⑤재개발조합이 중도 해산된 경우의 조합원들도 마찬가지이다.
필자는 위 판례가 위와 같은 과정을 거쳐 왜곡 진화할 가능성이 있는 것으로 본다. 그러나 이러한 진화는 결코 바람직하지 않다. 즉, 출구제도에 의한 매몰비용은 조합원들에게 전가되어서는 안된다. 그렇다면 위와 같은 판례의 진화를 막을 수 있는 논리는 무엇일까?
4. 억제논리=위 판결은 재건축정비사업의 현금청산대상자에 대한 것이다. 재건축정비사업의 경우에는 ①조합설립에 동의한 토지등소유자만 조합원이 될 수 있다는 점, ②재건축조합의 현금청산대상자는 개발이익까지 청산 받는다는 점, ③민법상 조합원은 수익과 비용에 있어 동일한 지분을 가지는 것으로 추정된다는 점 등에 비추어 볼 때 위 판례는 일응 타당한 것으로 보인다.
바로 여기에 답이 있다. 재건축과 다른, 재개발사업의 특성들이 억제논리가 될 수 있는 것이다. 즉, ①재개발조합은 조합설립 동의여부를 불문하고 토지등소유자라면 모두 조합원이 되는 강제가입주의를 취하고 있다는 점(재개발에 반대한 토지등소유자에게 비용을 분담시키는 것은 가혹하다는 점), ②재개발사업의 현금청산대상자는 시세보상을 받을 뿐 개발이익을 보상받지 못한다는 점이다(재건축사업의 현금청산대상자는 개발이익을 보상받으므로 개발에 따른 비용을 부담하는 것이 당연하지만, 재개발사업의 현금청산대상자는 개발이익을 보상받지 못하기 때문에 비용도 부담할 이유가 없다는 논리가 가능하다. 위 ③은 재개발 재건축을 불문하고 동일하다).
이외 다른 논거는 없을까? ③ 재개발정비사업은 재건축사업에 비하여 공익적 성격이 강하다는 점을 들 수 있다. 즉 재개발사업의 경우 정비기반시설 설치의무, 임대주택건설의무, 세입자보상의무 등 많은 부담이 부과되어 있어 공익적 성격이 매우 강하다. 재건축사업의 경우에는 이러한 부담들이 없거나 약하여 공익적 성격보다는 사익사업적 성격이 강하다. 특히 공동주택재건축사업은 단독주택재건축사업에 비해 사익적 성격이 더욱 강하다.
5. 결어=조합입장에서 현금청산자들에게 정비사업비를 청구할 수 있는 가능성을 열어준 위 판결이 반대로, 조합에 질곡을 가져 올 수도 있다는 점을 살펴보았다는데서 그 의의를 찾을 수 있을 것이다.
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