채규달
변호사/법무법인 GL
정비사업조합과 시공사는 정비사업으로 신축될 건축물에 관하여 조합을 도급인, 시공사를 수급인으로 하여 공사도급계약을 체결한다. 정비사업의 공사도급계약서는 설계도서가 준비되지 않은 상태에서 먼저 계약하게 되므로 통상 공사도급 가계약서라는 형식을 취하게 된다.
따라서 사업시행계획인가 후 수정된 도급계약을 체결하는데, 도급공사비는 신축될 아파트·상가 및 부대복리시설 일체의 건축공사비, 토목공사비, 단지내 조경공사비, 기계·설비공사비, 전기·통신공사비 등 제 인입공사비와 조합의 사업추진비(이주비 조달경비 포함)를 포함하여 수급인인 시공사가 공사물량 산출내역서 없이 총 건축연면적에 1평당 공사비 단가를 곱하여 책정된다. 그러므로 건축과정에서 설계변경 등으로 인한 공사도급계약의 수정 가능성이 매우 높고 그로 인한 공사비의 증액 가능성도 매우 높다.
증액된 공사비는 조합과 조합원들의 갈등을 초래하는 결과를 낳고 있다. 정비사업에서 공사비 증액은 설계변경에 의한 공사비 증액과 물가변동에 의한 공사비의 증액, 불완전 시공에 따른 공사비증액이 있을 수 있다. 만약 조합이 공사도급계약을 체결하면서 토목공사의 기준으로 일반토사 100%를 기준으로 하였다면, 토목공사시 지하에 암반이 나오거나 지하수가 있을 경우 공사비는 증액될 것이다.
불완전 시공이란 설계도면이나 시방서와 다른 오시공, 미시공, 변경시공 등을 말하며 그 비교방법은 시방서와 설계도면을 기준으로 한다. 미시공이란 설계도서에는 있는데 시공되지 않은 것을 말하고, 오시공은 설계도서와는 다르게 시공된 것을 말한다. 또한 변경시공은 주요구조 부분에 관계되지 않은 공사를 당초의 계약내용과는 다르게 임의로 변경하여 시공된 것이다.
서울고등법원은 재개발조합이 시공사인 건설회사를 상대로 한 ‘설계변경으로 인한 바닥 난방 배관 변경시공 차액의 반환과 불완전 시공에 따른 하자를 이유로 한 손해배상청구 소송’에서 “위 시공하자를 이유로 하는 하자담보추급권은 아파트 구분소유자들에게 귀속되고, 원고는 이미 청산절차에 들어간 상태에 있으므로 굳이 구분소유자들에 앞서서 하자담보책임을 물을 수 있는 권리를 인정할 필요가 없는 점, 원고가 하자보수에 갈음한 손해배상청구의 소에서 승소한다고 하더라도 그 금원은 궁극적으로 구분소유자들에게 지급하여야 하는 점, 현재 입주자들이 피고 등을 상대로 하자보수금청구의 소를 진행하고 있는 점 등을 고려하여 하자보수에 갈음한 손해배상청구의 소는 각하되어야 한다는 피고의 주장에 대하여 시공사는 조합에게 하자보수비를 지급하라 판결한 바 있다.(2008.1.15. 선고 2006나70099 판결) 그리고 ‘공동주택 공사 수급인(시공사)의 도급인(조합)에 대한 하자담보책임’에 관하여 대법원은 “구 주택건설촉진법 등의 관련 규정은 공동주택 공사 수급인의 도급인에 대한 민법에 따른 하자담보책임에 영향을 미칠 수 없고, 이는 현행 주택법 등의 관련 규정이 시행된 이후에도 마찬가지이다”라 하면서 “원심이 그 판시와 같은 근거를 들어 이 사건 참여계약에 의해 도급인의 지위에 있는 원고가 수급인인 피고들에 대하여 하자담보책임을 물을 수 있다고 판단한 것은 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 하자담보추급권의 귀속에 관한 법리오해 등의 위법이 없다”(대법원 2010.12.9. 선고 2008다16851 판결)고 판시했다.
공사도급인이 공사수급인에게 청구할 수 있는 담보책임의 소멸시효는 민법상 10년으로 보고 있으나, 소멸시효기간과 관련하여 5년의 상사시효에 해당한 대법원 판결도 있다(대법원 2011.12.8. 선고 2009다25111 판결).
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