주민 동의율 74%… 법 통과 직후 시공자 선정 나서
조합총회서 맞춤형·대수선형·증축형 중 택일 할 듯

  

경기도 성남시에 위치한 분당 매화1단지 리모델링조합(조합장 원용준)이 리모델링 부활의 첫 스타트를 끊을 리모델링 단지로 주목 받고 있다. 조합은 현재 국회에 계류돼 있는 〈주택법〉이 통과되면 곧바로 시공자 선정에 나설 예정이다. 매화1단지는 수직증축과 일반분양 및 별동 증축 등이 모두 어우러진 ‘2단계 리모델링 1호 단지’가 될 것으로 전망되고 있다.

▲맞춤형·대수선형·증축형 중 선택=매화1단지는 법 개정 후 시공자 선정을 실시하는 첫 번째 사례가 될 것이 확실시 되고 있다. 조합은 만반의 준비를 갖춰 놓은 상태다. 조합은 장기적으로 이 같은 추세를 몰아 착공도 첫 번째로 진행하겠다는 의지다. 수직증축과 일반분양, 별동 증축이 담긴 소위 첫 번째 ‘2단계 리모델링 단지’가 되겠다는 것이다. 기존에 앞뒤 증축만 이뤄지던 ‘1단계 리모델링단지’와 구분해 차별화시키겠다는 전략이다.

조합은 이번 시공자 선정 과정에서 △맞춤형 △대수선형 △증축형의 세 가지 설계 대안을 놓고 조합원들의 최종 선택을 받을 예정이다. 세 가지 대안을 마련한 기준은 조합원 분담금 최소화다. 주거환경 개선의 목표를 실현하면서도 불필요한 면적 증가를 최소화 시켜 설계안을 마련했다. 세 가지 방식 중 최종 선택은 총회에서 조합원들이 결정하게 된다.

맞춤형은 기존 2베이를 3베이로 바꾸고 화장실을 하나 더 늘리는 등 편리한 주거생활에 필요한 최소 면적 증가만 허용한 설계다. 이 방식은 주거환경 개선과 조합원 분담금 최소화가 균형을 이뤘다는 것이 특징이다.
대수선형은 아예 기존 구조를 건드리지 않는다. 따라서 내부 구조는 현재 상태 그대로를 유지하기 때문에, 2베이를 유지하며 면적 증가도 없다. 대신 가장 저렴한 분담금으로 내부 마감재와 배관 설비 등의 교체가 가능하다.

증축형은 기존의 증축 방식과 유사하다. 앞뒤 증축으로 인해 2베이에서 3베이로 확장이 가능하다. 대신 기존 방식과의 차이는 일반분양이 포함돼 있다는 것이다. 하지만 분담금 측면에서 높은 수준을 유지하고 있다는 게 여전히 단점으로 지적되고 있다.

원용준 조합장은 “이번 설계안은 조합원 분담금을 어떻게 줄일 수 있느냐에 대해 많은 고민이 담긴 설계”라며 “조합원들께서 세 가지 설계안을 잘 검토하신 후 향후 원활한 리모델링사업이 추진될 수 있는 방식이 무엇인지 판단해 주시기를 부탁드린다”고 말했다.

▲탁월한 입지, 시공사들 ‘관심’=매화1단지의 빠른 추진이 기대되는 또 다른 이유는 조합원들의 높은 사업추진 의지다. 2011년 성남시의 두 번째 조합설립인가를 받았으며 현재 74%의 동의율을 보이고 있다. 조합 집행부의 추진 의지가 높다는 점도 또 다른 장점이다. 경기침체 상황에서 다른 현장들이 손 놓고 있을 동안에도 매화1단지 조합 집행부는 꾸준히 동의서를 징구해 왔다.

입지적 우위 측면도 이 같은 기대를 뒷받침 하고 있다. 매화1단지는 분당 신도시 내 야탑역에 인접해 있으며, 주변에 성남시청, 성남시외터미널 등 기반시설들을 편리하게 이용할 수 있다. 시공사들이 향후 수주 1순위 지역으로 지목한 ‘강남과 분당 역세권’이라는 조건에도 속해 있다. 실제로 몇몇 대형 시공사들은 내부적으로 국회에서 법 통과 이후에 대처하기 위해 내부 연구팀을 만들어 사업참여 여부를 검토 중인 것으로 알려졌다. 분당 지역에서 가장 중요한 수주 요건은 역세권이라는 점에서도 매화1단지는 포함된다. 야탑역에서 도보로 10분 이내에 도착 가능하다.

게다가 수직증축과 일반분양, 그리고 별동 증축까지 적용되는 이례적인 단지다. 기존 용적률이 163%에 불과하고 여수천을 끼고 있어 별동 증축이 가능한 특수한 곳이다. 1개의 별동이 들어가는데 이를 일반분양 가구용 주동으로 만들어 분양성을 높일 계획이다.

매화1단지는 기존 562가구에 15% 일반분양을 합쳐 646가구의 사업계획을 추진 중이다. 기존 평형도 21, 24, 25평형이어서 적지도, 크지도 않아 리모델링 사업을 추진하기에 적격이라는 평가다.

한 리모델링 전문가는 “매화1단지는 평형과 단지 규모 측면에서 새롭게 도입되는 수직증축과 일반분양 효과를 시험해 볼 수 있는 최고의 단지”라며 “분당 지역에서 리모델링 선점 효과를 기대하는 시공사에게는 매화1단지가 좋은 기회가 될 것”이라고 말했다.

 

 

 

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“벌써 설계안 마련에 착수했어요”

 

원용준  매화1단지 조합장

원용준 조합장은 “매화1단지는 모든 것이 준비된 단지”라고 말했다. 특히 주민 사업의지가 높다는 점을 강조했다. 전체 조합원의 74%가 이미 동의서를 제출한 상태라는 게 증거다. 여기서 6%의 동의서만 더 받으면 법적 행위허가 신청이 가능하다. 주택시장 여건만 형성된다면 곧바로 사업이 진행될 수 있는 조건을 갖췄다는 것이다.

▲사업 준비 상황은=올해 초 시공자 선정을 위한 설계업체를 선정, 설계안 마련에 착수했다. 증축형·맞춤형·대수선형 등 세 가지의 방안으로 설계안을 작성해 놓은 상태다. 최종적으로 총회에서 주민들의 선택을 받을 예정이다. 맞춤형의 초점은 주거환경 수준을 높이면서도 주민 부담을 최대한 낮추는 방안으로 2베이에서 3베이로의 평면 개선도 이뤄진다. 대수선은 기존 2베이를 유지하는 것으로 분담금이 가장 저렴하다.

▲왜 빨리 추진해야 하는가=조합원들에게 피해를 줄이는 가장 좋은 방법은 사업을 최대한 빨리 진행시키는 것이다. 시간이 지나갈수록 공사비 등 사업비가 증가한다. 비용의 증가는 곧 조합원들의 개발이익이 적어지고 부담이 커진다는 것을 의미한다. 일단 사업을 진행했다면 사업기간을 줄이는 것이 성공적인 리모델링사업을 추진하는 방법이다. 특히 많은 조합원들의 동의와 협조로 진행되는 사업은 빠를수록 좋은 효과를 낸다. 개발사업에 있어 적절한 타이밍을 찾아 사업을 추진하는 것은 매우 중요한 사항이다. 지금 주택시장이 침체돼 있지만 주택가격 바닥론이 거론되면서 서서히 탄력을 받을 것이란 전망이 나오고 있다. 주택시장이 활성화 됐다는 판단이 나오면 그때는 늦었다고 해도 과언이 아니다. ‘주택시장 바닥론 탈출’ 주장이 거론될 때 본격적인 사업을 시작해야 한다. 실제 착공에 들어가는 것은 시장 상황을 보고 판단하면 된다.

▲매화1단지에 참여하는 시공사에게는 어떤 이익이 있나=새롭게 만들어질 리모델링 시장에서 리모델링 선두 주자가 될 수 있다. 국내 리모델링은 이번 법 통과 시점 전후로 ‘1단계 리모델링’과 ‘2단계 리모델링’으로 나뉠 것이다. 1단계 리모델링이 종전에 진행됐던 앞뒤 증축 리모델링이었다면 2단계는 수직증축과 일반분양이 포함된 곧 시행될 리모델링이다. 현재까지 ‘2단계 리모델링’ 부문에서는 선두 주자가 만들어지지 않은 상황이다. 우리 단지를 수주하게 되면 ‘2단계 리모델링’의 선두주자가 될 가능성이 매우 높아질 것으로 예상한다. 향후 빠른 사업이 기대되기 때문이다. 우리 단지는 조합설립까지 끝마치고 동의율도 매우 높다. 우리 단지를 수주한 시공사 입장에서는 일종의 선점 효과로 나중에 분당 지역의 타 단지 수주에서 기득권을 누릴 수 있다. 
▲향후 일정 계획은=시공자 선정이 가장 중요하다. 10월 법 통과 후 곧바로 시공자 입찰 공고를 낼 예정이다. 12월에는 시공자 선정을 마치고, 내년 상반기에 건축심의, 하반기에 행위허가를 예정하고 있다.

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맞춤형 리모델링의 첫 시험대… “안착 가능성 높아”

 ■ 전문가 시각
국내에 처음 시도되는 맞춤형 리모델링 제도의 안착에 관심이 쏠리고 있다. 새로운 시장이 형성될 것이라는 점에서 주목을 끌고 있다.

매화1단지 시공자 선정 과정에서 맞춤형 리모델링의 도입 가능성이 시험대에 오를 전망이다. 사실 그동안 리모델링에 대한 인식은 ‘당연히 증축’이라는 데에 머물러 있었다. 증축하지 않을 바에는 재건축을 하는게 낫다는 인식도 있었다.

하지만 리모델링 전문가들은 맞춤형 리모델링 도입의 가능성을 높게 보고 있다. 최근의 주택 시장 변화에 주목한 해석이다. 중대형 주택에 대한 인식이 바뀌고 있으며, 사실상 증축 리모델링은 강남의 일부 지역에만 해당된다는 것이다. 비용을 투입한 만큼 주택가격 상승 가능성이 있는 곳에서만 증축이 가능하다는 견해다.

정부도 맞춤형 리모델링 방식의 저변 확대에 적극적이다. 증축을 통해 사업이 가능한 곳은 수직증축 제도를 활용한 증축형을, 그 외의 지역에 대해서는 맞춤형을 유도하고 있다.

실제로 국토교통부는 지난 7월 맞춤형 리모델링 활성화 방안을 발표해 맞춤형 리모델링 가이드라인을 소개했다. 부담 가능한 범위 내에서 주민이 불편 사례를 선택적으로 개선해 사업을 추진할 있도록 하겠다는 것이다.
예컨대 복도식을 계단식으로 변경하고 방 또는 화장실 일부의 면적 증가를 할 수 있으며, 면적 증가 없이 급배수관 및 단열재 교체와 주차장 신설 등 불편 사항만 개선할 수 있다는 것이다.