시공자 선정 입찰공고때 연대보증조항 삭제 명시해야
18. 객관적으로 공정한 공사계약서 내용
조합과 시공자와의 공사계약체결에 관하여 어떤 내용으로 작성을 하는 것이 공정하고 합리적인지에 관하여 이미 하우징헤럴드에 많이 기고를 하였기 때문에, 본 내용에서는 공사계약 내용 중에 조합과 시공자 사이에 서로 잘 양보하지 않고 평행선을 달리는 조항을 중점적으로 분석하여, 어떻게 계약내용을 작성하는 것이 가장 공정한 내용인지를 살펴보도록 하겠습니다. 따라서 다툼이 없는 계약내용은 생략하도록 하겠습니다.
1) 연대보증인 조항
공사계약을 체결함에 있어서 거의 모든 경우에 조합 임원들이 계약내용에 대하여 연대보증인으로 서명날인할 것을 시공사에서 요구하고 있습니다. 만약에 연대보증인으로 조합 임원들이 서명날인하지 않으면 공사계약서 작성이 완성되지 않아 조합운영비 지급을 중단까지 하는 경우도 있습니다. 그만큼 시공사는 공사계약에 대한 조합임원들의 연대보증인 서명을 강력하게 요구하고 있습니다.
그러면 왜 시공사는 조합임원들이 연대보증을 하도록 강요하고 있을까요? 물론 조합운영비 등 필요비용을 시공사가 조합에 대여하는데 있어서, 조합임원들이 연대보증을 하면 추후 회수를 하는데 어느 정도의 담보가치가 있기 때문에 연대보증을 요구하는 것이 1차 목적인 것은 사실입니다.
하지만 이보다 더 중요한 이유가 뒤에 숨어 있습니다. 사업을 진행하다가 어떤 사유로 인하여 시공사를 교체하고자 하는 경우, 즉 시공사와의 공사계약을 해제하려고 하는 경우에 시공사는 연대보증을 선 조합 임원들에게 “우리를 자르면 그동안 시공사가 대여해준 돈에 대하여 바로 변제청구를 할 것이고, 그러면 조합임원들이 연대보증을 하였기 때문에 조합임원 소유 부동산에 바로 가압류를 하고 재판을 걸어 경매로 다 처분해 버릴 것이다”라고 거의 반협박을 하는 경우가 가끔 있습니다.
이런 상황이 되면 연대보증을 한 조합임원들이 시공사를 자르기가 쉽지 않고, 또 각종 공사계약변경, 사업계획승인, 관리처분계획수립 등에 있어서까지 시공사의 말에서 자유롭지를 못하게 되는 것입니다.
따라서 이렇게 불합리한 면이 너무 많기 때문에 조합에서는 가급적 조합임원들이 공사계약에 연대보증을 하지 않아도 되도록 유도를 해야 합니다. 그러면 어떻게 해야 공사계약서에 조합 임원들이 연대보증인으로 서명을 하지 않을까요?
그것은 단 한 가지 방법밖에 없습니다. 조합에서 시공사선정 입찰공고를 할 때에 조합이 미리 작성한 공사계약서를 제시하고, 그 계약내용대로 공사계약서를 작성한다고 하면서 그 초안에 연대보증인 항목을 없애는 방법만이 유일한 방법이라고 하겠습니다.
2) 사업비 조달 및 지급보증
제4조 (사업시행의 방법)
② “갑”의 조합원의 이주비 및 사업경비는 “을”이 “갑” 및 “갑”의 조합원에게 대여하고 “갑” 및 “갑”의 조합원은 제39조 및 제40조의 규정에 따라 원리금을 상환하여야 한다. 다만, “갑”이 원할 경우에는 금융기관으로부터 위 이주비 및 사업경비를 직접 조달할 수 있으며, 이 경우 “을”은 지급보증을 해야 한다.
☞ 간혹 이주비 및 사업경비를 시공사로 부터만 대여 받도록 규정되어 있는 공사계약서도 있습니다. 이렇게 되면 금융기관의 이자율보다 더 비싼 이자를 지급하면서 시공사로부터 자금을 대여 받을 수밖에 없기 때문에 위에 밑줄 친 부분과 같이 규정하면서, 반드시 시공사의 지급보증의무를 기재하시기 바랍니다.
3) 물가변동으로 인한 계약금액의 조정
① 사업참여제안서에 제시된 착공기준일(계약체결이후에 착공기준일이 조정이 있는 경우에는 최종 착공기준일)로부터 실제 철거완료일(착공신고일로 하면 “을”이 임의적으로 착공신고일을 조정할 수 있으므로 철거완료일로 한다)까지 공사비 산출내역서에 포함되어 있는 품목 또는 비목의 가격 등의 변동(증가 또는 감소 모두 포함)으로 인한 총 공사금액의 등락액이 철거완료일을 기준으로 계산할 때 총공사금액의 100분의 5 이상인 때에는 100분의 5를 초과하는 부분에 대하여 “갑”과 “을”이 합의하여 계약금액을 조정한다. 단, 변동폭이 100분의 5 이내인 경우에는 증가 또는 감소를 불문하고 계약금액대로 한다.
②“을”이 제1항에 의한 계약금액의 증액을 요구하는 경우에는 재정경제부에서 조사발표하는 소비자물가지수 중 시도별 주택설비수리항목지수 또는 시도별 소비자물가지수 등을 적용한 계약금액 조정내역서를 제출하여야 한다.(재료비와 노무비의 비율은 정부발표 노무비율에 따른다.)
☞ 시공사가 사업참여제안서에 기재한 착공기준일에 실제 착공이 이루어지는 경우는 거의 없습니다. 착공기준일보다 실제 착공일이 늦어지는 경우가 대부분이기 때문에 시공사는 조합에 실제 착공기일까지 공사대금을 인상하여 청구하는 것이 대부분입니다. 이럴 경우를 대비하여 위와 같이 조문을 두는 것이 객관적으로 공정한 조항이라고 판단되며, 조합에서 미리 위와 같은 조문으로 계약서 초안을 만들면 시공사는 이를 참조하여 사업참여제안서에 기재항 공사대금을 정하게 될 것입니다.
4) 공사기간
① 공사기간은 사업부지내 이주완료를 통보한 날로부터 ○○개월로 한다. 단, “을”의 귀책사유가 아닌 사유로 공사기간내에 공사를 완공할 수 없는 경우에는 “갑”과 “을”이 협의하여 공사기간을 조정한다.
☞ 공사시간 내에 공사를 완료하지 못하면 공사지연에 따른 지체상금을 시공사가 부담하여야 하기 때문에 공사시작기일은 매우 중요합니다. 그래서 시공사는 거의 대부분 ‘착공신고일’로부터 공사기간이 시작되는 것으로 정하려고 합니다.
하지만 조합원들이 전부 이주를 완료하였음에도 불구하고 시공사들이 자신들의 사유로 철거를 지연하고 또 착공신고를 지연하더라도 공사기간의 시작이 되지 않기 때문에 시공사로서는 지체상금을 질 가능성이 적어집니다.
반면에 입주시점이 늦어지게 되면 대출받은 사업비에 대한 이자와 유이자 이주비에 대한 이자를 조합원들이 부담하여야 하기 때문에 공사가 늦어지게 되는 기간만큼 손해를 보게 됩니다. 따라서 공사기간의 시작시점을 위와 같이 특정하여 기재하는 것이 좋겠습니다.
5) 철거완료기간
① “을”은 본 사업부지내 지장물에 대하여 거주자 이주 즉시 건축물을 반파 또는 완파하여 불법점유등을 미연에 방지하도록 하여야 하며, 최종 거주자 이주완료 후 ○개월 이내에 철거완료하여야 한다.
☞ 철거기간도 계약서에 기재를 하여 두어야 철거지연이 되지 않도록 할 수가 있습니다.
6) 무상대여 사업경비 항목
1. 조합운영비(사무실 임차료 포함)
2. 설계비, 감리비 및 측량비
3. 안전진단비
4. 인·허가비(사용검사비 포함)
5. 각종 영향평가비
6. 각종 소송비용
7. 지질조사비
8. 각종 수수료 및 기타 공과금
9. 관리처분비용
10. 각종 등기비(조합원분 건축시설 보존등기비 제외)
11. 채권 매입자금
12. 조합설립미동의자에 대한 구분소유권, 대지사용권 및 기타 토지 등의 매입자금
13. 정비사업전문관리업자등 컨설팅 용역 수수료
14. 민원처리비(“갑”의 책임에 속하지 않는 경우는 제외한다.)
15. 감정평가비
16. 토지매입비
17. 기타 사업추진경비 : “갑”이 본사업 추진에 필요로 하고 “을”에게 대여를 청구하는 금액
☞아래와 같이 구체적인 항목을 추가로 기재할 수도 있다.
·단지내의 제인입비 및 분담금
· 제보증수수료(분양, 하자, 감리 등), 공사민원 비용
·조합원 이사비용(00만원),
· 각종 인허가비, 감정평가비, 지구단위계획설계용역분담금, 교통영향평가비, 채권매입비, 일반분양분 보존등기비, 지질조사비, 측량비, 안전진단비
☞ 무상으로 대여하는 항목을 조합으로서는 많이 만들면 좋을 것이다. 하지만 무작정 많은 항목을 만들 수는 없지만 최소한 위에서 규정한 항목들은 무상으로 대여 받을 수 있도록 규정해 두는 것이 좋다.
7) 사업경비 대여중지 항목 삭제
② 제1항의 경우 이미 지급한 이주비에 대한 이자는 지연된 경과일수 만큼 제18조 제2항의 연체율을 적용하며, 조합운영비 등 사업경비 또한 지연된 경과일수만큼 제18조 제1항의 연체율을 적용한 금액을 “갑”이 “을”에게 지급하되, 연체이자는 잔금 지급시 정산키로 한다.
☞ 공사도급표준계약서 제19조는 전부 삭제하시기 바랍니다. 혹시 이 조문이 없어지면 혼동할까봐 삭선하여 게재를 합니다. 제13조 이주는 이주반대조합원 및 세입자들로 인하여 정해진 이주기간내에 이주를 완료하는 것 자체가 원천적으로 불가능한 경우가 대부분이고, 및 제22조 관리처분계획후 조합원분양계약 체결도 정해진 기간내에 완료되지 못하는 경우가 더러 많이 발생하기 때문에, 이러한 사유만으로 조합운영비를 포함한 사업경비를 중단하게 되면, 조합임직원들의 급여지급이 중단되어 사업진행이 불가능하게 되기 때문입니다.
8) 조합원에게 좋은 위치의 호수를 배정
① “갑”은 제20조 규정에 의한 관리처분계획인가후 50일 이내에 “갑”의 조합원별 동·호수 추첨 및 분양계약을 완료하여야 한다. 단, 조합원에게 좋은 평, 층수, 향 등을 배정하는 것을 내용으로 하여 관리처분계획을 “갑”이 수립할 수 있으며, 이때 “을”은 이에 대하여 이의를 제기할 수 없다.
☞ 분양신청후 동·호수 추첨을 할 경우 거의 100% 조합원들은 층수, 향 등이 좋은 호수가 배정되기를 원할 것입니다. 따라서 미리 조합원들에게 좋은 층수, 향 등을 배정할 수 있도록 규정하는 것이 좋습니다.
9) 마감재를 가장 최신식으로 공사할 것
제24조 (공사의 기준)=① “을”의 공사기준은 제4조 제1항 대지에 관할 지방자치단체장으로부터 승인된 사업계획 설계도서에 의한다.
② 마감재는 조합원 분양분과 일반 분양분을 동일 수준으로 적용하고, 마감수준은 시공사입찰시 조합제시 마감재 기준으로 하되, 골조공사 완료시점의 서울 및 수도권에서 “을”이 가장 최근에 분양한 아파트의 최고급 최신시설의 자재를 사용하여 시공토록 협의 조정한다. 단, 조합원 특별 서비스품목은 일반분양분 마감재이외에 조합원에게 별도로 설치하고, 별도로 설치하지 못할 경우에는 설치가 제외되는 품목에 해당하는 금액을 조합원에게 지급하여야 한다.
③ 제2항에 의한 조합제시 마감수준과의 가격차이(옵션)에 대한 비용추가 부담은 “갑”과 “을”이 협의하여 조정할 수 있다.
☞ 현재 공사가 완료되어 입주한 조합원들의 가장 큰 불만은 신축아파트의 마감재입니다. 새로 분양하는 많은 일반 분양아파트의 경우에 고급자재를 사용하고 있으나, 정비사업조합의 신축아파트는 착공당시의 마감재를 기준으로 하여 공사하기 때문에 실제 입주할 시점에는 마감재가 시대에 뒤 떨어지는 경우가 많이 있기 때문입니다. 따라서 ‘골조공사 완료시점’의 마감재로 협의할 수 있도록 조항을 수정해 두는 것이 좋을 것입니다.
☞ 그리고 조합원 특별서비스품목이라고 제안한 다음, 추후 일반분양시에 분양을 원활하기 위하여 일반분양세대도 조합원분양세대와 동일하게 마감재 및 서비스 품목을 설치하는 경우가 많이 있습니다. 이러한 경우를 대비하여 위와 같이 수정하였습니다.
10) 공사금액 변동시 반드시 근거 제시하도록 규정
제32조 (공사계약금액의 조정)
① “을”은 다음 각 호에 해당되는 경우 그 사실을 “갑”에게 서면통지하고, “갑”과 “을”은 상호 합의하여 제7조의 공사계약금액을 조정한다.
1. 제31조에 의한 공사의 변경이 있는 경우
2. 기초공사 중 설계변경에 의해 기초공사 및 골조공사의 변경이 이루어질 경우
② 제1항의 설계변경으로 인하여 공사량의 증감이 발생한 때에는 다음 각호의 기준에 의하여 공사계약금액을 조정하되, “을”은 공사계약금액의 변동에 대한 명확한 근거를 제시하여야 한다. 이때 “을”이 제출한 공사비변동내역을 “갑”은 제3의 기관에 검토의뢰 할 수가 있으며, 이때 소요되는 의뢰비용은 “갑”과 “을”이 공동으로 부담하며 “갑”의 부담금액에 대하여는 무이자 대여비로 처리한다. 단, 공사비 변동에 대한 명확한 근거를 “갑”이 요구한 날로부터 2주일 이내에 이를 제시하지 아니한 경우에는, 공사비변동사유가 없음에도 불구하고 “을”이 부당하게 공사비변동을 주장한 것을 간주하고 “을”은 이에 대하여 이의를 제기할 수 없다.
1. 증감된 공사비는 제7조의 규정에 의한 공사계약금액상의 단가를 기준으로 “갑”과 “을”이 상호 협의하여 결정한다.
2. 산출내역서에 포함되어 있지 아니한 신규비목의 단가는 설계변경 당시를 기준으로 산정한 단가로 한다. 단, 시공사가 설계변경 없이 당초부터 물량계산을 잘못한 부분은 조정청구할 수 없다.
☞ 시공사들이 공사 본계약을 체결할 때에 가장 많은 속임수를 부리고 이익을 챙긴다는 말이 있습니다. 이는 시공사가 제시하는 공사금액 증액의 근거가 명확하지 않기 때문입니다. 따라서 공사금액 증액에 대하여는 위와 같은 조문을 두고 그 증액근거를 확실하게 조합이 검토를 하도록 하는 것이 좋을 것입니다.
11) 공사계약 해제 조항 삽입
제34조 (계약의 해제 및 해지)
① “갑”은 다음 각 호에 해당하는 사유가 발생하여 “을”이 계약을 이행할 수 없다고 판명된 경우에는 14일의 계약이행기한을 정하여 서면으로 통보한 후, 동 기한내에 이행되지 아니한 경우 본 계약의 전부 또는 일부를 해제 또는 해지할 수 있고, 계약의 전부가 해지 또는 해제되었을 때에는“을”은 당해 공사를 즉시 중지하고 모든 공사기구들을 공사장으로부터 철거하여야 하며 이로 인하여 발생하는 모든 손해는 “을”이 배상한다.
1. “을”이 정당한 사유없이 약정한 착공기일을 경과하여도 공사를 착수하지 아니한 경우
2. “을”의 책임있는 사유로 인하여 공사기간 내에 공사를 완성할 가능성이 없다고 객관적으로 판단되는 경우
3. 제37조 제1항의 규정에 의한 지체상금이 계약보증금 상당액에 도달한 경우
4. “을”이 조합운영비를 2개월치 이상 지급하지 않은 경우
5. “갑”이 대여청구한 자금을 “을”이 청구시점으로부터 1개월이상 지급하지 않은 경우
6. “을”이 본 공사의 이행을 위한 목적(예를들면 본 공사의 하도급금액 지급)이외의 목적을 위하여 본 계약에 의하여 발생한 채권(공사대금청구권)을 제3자에게 양도한 경우
7. ”을”이 공사착공후 공사금액 인상을 요청하면서 일방적으로 공사중단 및 공사장을 철수하는 기간이 총 2개월 이상 계속될 경우에는 공사포기로 간주하며, 이 경우 “갑”은 본 계약을 해제할 수 있다
8. 기타 “을”이 계약조건을 위반함으로써 계약의 목적을 달성할 수 없다고 객관적으로 판단되는 경우
② “을”은 다음 각 호에 해당하는 사유가 발생하여 공사의 계속 수행이 불가능하다고 객관적으로 판명된 경우에는 60일의 계약이행기한을 정하여 서면으로 통보한 후, 동기한내에 이행되지 아니한 경우 공사를 중지하고 본 계약의 전부 또는 일부를 해제 또는 해지할 수 있다.
1. “갑”의 귀책사유로 공사기간이 1/3이상 지연되었을 경우
2. “갑”이 정당한 사유없이 본건 계약을 이행하지 않거나, 계약사항에 정한 협의에 불응하여 공사의 계속적인 수행이 불가능하다고 객관적으로 판단되는 경우
3. 기타 “갑”이 계약조건을 위반하여 약정목적을 달성할 수 없다고 객관적으로 판단되는 경우
③ 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 계약이 해지된 때에는 “갑”과 “을”은 지체없이 기성부분의 공사금액을 정산하여야 한다. 단, “갑”의 사업특성상 새로운 시공사나 금융기관으로부터 자금을 대여받지 않는 이상 자금융통이 어렵기 때문에 “갑”이 “을”에게 반환할 여유자금이 없을 경우에는, 계약해제일로부터 1년 까지 또는 새로운 시공사를 선정한 때중 빠른 기일까지 자금반환을 유예할 수 있다. 이때 계약해제일부터 반환일까지 법정이자율에 상당하는 이자를 가산하여 지급한다.
④ 제1항 및 제2항의 규정에 의한 계약의 해제 또는 해지로 인하여 손해가 발생한 경우에는 상대방에게 그에 대한 배상을 청구할 수 있고, 그 손해액에 상당하는 금액을 정산금에서 상계할 수 있다.
☞ 공사계약해제와 관련해서는 가급적 위에서 규정한 바와 같이 추가 또는 수정을 하는 것이 좋겠습니다. 만약에 그렇지 않으면 시공사의 횡포를 수용할 수밖에 없기 때문에 위와 같이 규정을 하는 것이 가장 좋을 것 같습니다.
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