맹신균
변호사/법무법인 동인
1. 분양신청 현황
사업시행자는 분양신청기간이 종료된 때에는 분양신청의 현황을 기초로 관리처분계획을 수립하여야 한다. 관리처분계획에는 분양신청현황을 기재하는 것이 바람직하다.
분양신청 방법 및 절차와 관계없이 분양대상 조합원을 정하게 되는 경우 재건축정비사업 조합원들의 권리관계에 큰 혼란을 초래하고 재건축사업의 진행에 현저한 지장을 초래할 우려가 있으므로, 조합원들이 사실상 분양신청의 의사를 표시하였다하더라도, 분양신청서를 제출하지 않은 조합원들을 임의로 분양대상 조합원으로 보아 신축 건축물의 동·호수를 배정한 내용의 관리처분계획(안)은 위법하다할 것이다(서울행정법원 2010. 7. 23. 선고 2010구합5677 판결).
2. 분양설계
분양설계라 함은 분양대상자별로 분양예정 위치를 정하고, 적정 분양가격을 산정하는 설계이다. 여기에는 법령 및 정관 규정에서 정한 기준의 범위 내에서 관리처분계획 수립에 필요한 항목별 세부 설계기준을 포함한다.
서울시 도시정비조례상 분양설계에는 ①관리처분계획대상물건 조서 및 도면 ②임대주택의 부지명세와 부지가액·처분방법 및 임대주택공급대상세입자 명부(임대주택을 건설하는 정비구역에 한한다) ③환지예정지 도면 ④종전 토지의 지적 또는 임야도면 등이 포함되어야 한다(서울시 조례 제25조 제1호).
분양설계에 관한 계획은 분양신청기간이 만료되는 날을 기준으로 하여 수립한다(법 제48조 제2항 제5호). 분양대상 조합원에 해당하는지 여부의 판정 기준일을 ‘분양신청기간 만료일’이 아니라 ‘관리처분계획이 수립되는 날’로 늦추는 변경을 할 경우 재개발사업의 진행에 현저한 지장을 초래하고 재개발조합원들의 권리관계에도 큰 혼란을 초래할 우려가 있는 점 등 사정을 감안하면, 위와 같은 내용의 총회의 결의는 관련 법령의 취지에 배치될 뿐만 아니라 공익에 현저히 반하는 것으로서 그 효력이 없다(대법원 2002. 1. 22. 선고 2000두604 판결).
3. 공급면적 및 대지소유권
종전의 토지 또는 건축물의 면적·이용상황·환경 그 밖의 사항을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형있게 분양신청자에게 배분되고 합리적으로 이용되도록 한다. 지나치게 좁거나 넓은 토지 또는 건축물에 대하여 필요한 경우에는 이를 증가하거나 감소시켜 대지 또는 건축물이 적정 규모가 되도록 한다.
재해 또는 위생상의 위해를 방지하기 위하여 토지의 규모를 조정할 특별한 필요가 있는 때에는 너무 좁은 토지를 증가시키거나 토지에 갈음하여 보상을 하거나 건축물의 일부와 그 건축물이 있는 대지의 공유지분을 교부할 수 있다(법 제48조 제2항 제1호, 제2호, 제4호).
주거전용면적은 주거의 용도로만 쓰이는 면적을 의미하고, 공동주택의 주거전용면적은 외벽의 내부선을 기준으로 산정한다. 주거전용면적이 85㎡ 이하인 주택을 국민주택이라 한다.
주거공용면적은 계단, 복도, 현관 등 공동주택의 지상층에 있는 공용면적을 의미하고, 주거전용면적과 주거공용면적을 합한 면적을 주택공급면적이라 한다. 그 밖의 공용면적은 주거공용면적을 제외한 지하층, 관리사무소, 노인정 등 공용면적을 의미하고, 주거전용면적, 주거공용면적 및 그 밖의 공용면적을 합한 면적을 계약면적이라 한다.
1개의 건축물의 대지는 1필지의 토지가 되도록 정하여야 한다(주택단지의 경우 제외, 시행령 제52조 제1항 제2호).
분양대상자가 공동으로 취득하게 되는 건축물의 공용부분은 각 권리자의 공유로 하되, 당해 공용부분에 대한 각 권리자의 지분비율은 그가 취득하게 되는 부분의 위치 및 바닥면적 등의 사항을 고려하여 정하여야 한다(시행령 제52조 제1항 제5호).
1필지의 대지위에 2인 이상에게 분양될 건축물이 설치된 경우에는 건축물의 분양면적의 비율에 의하여 그 대지소유권이 주어지도록 하며, 이 경우 토지의 소유관계는 공유로 한다(시행령 제52조 제1항 제6호). 대법원 2010.3.25.선고 2009두21277 판결은 “건축물의 분양면적 비율에 따라 대지소유권을 부여한다는 기준은 시·도조례로서는 이를 달리 정할 수 없다고 할 것이다”라고 판시하였다.
일부 조합에서는 대지소유권의 분배를 전용면적 기준으로 하는 사례도 있으나, 위 법령 및 판례에 따라 분양면적을 기준으로 하여야 할 것이다.
상가의 계약면적은 전용면적과 층 공용면적을 합산한 공급면적과 기타 공용면적을 포함한 면적으로 한다. 상가 분양대지면적은 도시정비법 시행령 제52조 제2항 제1호에 의하여 분양면적 비율에 따라 배분한다.
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