서울시 주택정책 무게중심이 리모델링으로 이동?
업계 “300% 넘는 첫 사례… 수서·대치도 풀려야”

 

서울시 지구단위계획구역 내 리모델링사업에 속도가 붙는다. 서울시는 개포지구 지구단위계획구역 내에 위치한 개포우성9차 리모델링에 356%의 용적률을 허용했다. 서울시가 용적률 규제가 강화된 지구단위계획구역 내에서 300% 이상의 리모델링 용적률을 허용한 것은 이번이 처음이다. 현행 개포지구 지구단위계획구역의 상한 용적률 기준이 250%라는 점에서 이번 356%의 용적률 허용은 매우 파격적이라는 평가다. 서울시 지구단위계획구역 내에는 1천가구 이상의 대단지들이 많아 이번 서울시 결정이 이후에도 계속 이어질지 주목되고 있다.

 

▲서울시, 용적률 대폭 허용=서울시는 지난달 31일 ‘개포택지개발지구 제1종지구단위계획구역 내 특별계획구역30 공동주택 리모델링을 위한 세부개발계획’을 통과시켰다고 밝혔다. 이번 리모델링 세부개발계획에 따르면 개포우성9차는 △용적률 356% 이하 △건폐율 70% 이하 △층수 16층 이하로 사업조건을 대폭 완화했다. 수평증축 리모델링이란 점을 감안해 건폐율도 70%로 늘렸다.

이번 서울시 심의 결과는 개포우성9차가 수립한 사업계획 내용을 거의 모두 수용할 정도로 이례적이다. 2008년 개포우성9차가 최초로 사업추진을 할 당시만 해도 서울시 지구단위계획 용적률은 꽁꽁 묶여 있었다.

개포우성9차는 당시 대림산업을 시공자로 선정하면서 용적률 360%에 2개층 필로티를 적용한 17층의 사업계획을 내놨는데, 지구단위계획 용적률에 묶여 현재까지 사업추진이 불가능했다. 하지만 서울시는 이번 심의에서 리모델링 특례를 대거 인정한 것이다. 파격적인 용적률 상향에 리모델링업계조차도 놀랍다는 반응이다.

기존 서울시의 리모델링 인허가 선례에 비춰 볼 때 뜻밖의 결과라는 것이다. 서울시 조례에서의 250% 용적률 기준은 물론, 〈국토의 계획 및 이용에 관한 법률〉 시행령상의 300% 용적률 한도까지도 뛰어넘는 것이기 때문이다.

한 리모델링업계 관계자는 “서울시가 놀라울 정도로 파격적인 결과를 내놨다”며 “현재 지구단위계획구역 내에서 리모델링사업을 준비 중인 사업장이 많다는 사실과 연관시켜 볼 때 리모델링업계에 분명한 호재로 작용할 것”이라고 말했다.

개포지구 내에서 리모델링이 아닌 재건축사업 등의 경우는 여전히 현행 250%의 지구단위계획 용적률을 유지해야 한다.

서울시 도시,건축공동위원회는 이번 개포우성9차와 관련한 심의 내용에서 “개포지구 지구단위계획 지침은 기존 내용을 유지하면서, 리모델링을 위한 세부개발계획시 계획내용을 완화 적용하는 것”이라고 밝혔다.

▲서울시의 용적률 완화 계속 이어질까=이번 개포우성9차의 결과는 향후 서울시 주택정책의 무게중심이 리모델링 쪽으로 선회하는 것 아니냐는 전망이 나올 정도로 파격적이다. 업계의 관심은 서울시의 이번 결정이 향후에도 계속 이어질 것인가 하는 점이다. 다른 지역 지구단위계획구역의 리모델링 건축심의가 접수됐을 때도 이와 같은 300%가 넘는 리모델링 용적률 허용이 가능한지를 지켜보겠다는 것이다.

지구단위계획구역에 관심이 집중되는 이유는 대규모 택지지구로 개발된 대단지들이 모두 지구단위계획으로 지정돼 있기 때문이다. 개포·대치·수서·목동·상계 등 서울의 대표적 대단지 아파트들이 현재 지구단위계획구역으로 지정돼 용적률 제한이 강화돼 있는 상황이다.

리모델링 전문가들은 이번 개포우성9차의 사례가 개포우성9차만의 개별 심의 결과라는 것을 주목하고 있다. 이번 사례에서만 특별히 적용한 것일 수도 있다는 해석이다. 이번 결과가 개포지구 전체의 지구단위계획 기준을 바꾼 것이 아니라 개포우성9차라는 개별 심의 과정에서 결론지어졌다는 이유에서다.

한 리모델링조합 관계자는 “수서·대치지구 등 많은 지구단위계획구역 내 리모델링 추진 단지들이 지구단위계획 용적률에 묶여 리모델링사업을 제대로 추진하지 못하는 상황에 놓여 있다”며 “이번 사례가 지구단위계획구역에서 리모델링 용적률 완화가 가능해지도록 하는 기회가 돼야 한다”

 

 

 

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추진위, 내달 15일 총회에서 향후 사업계획 논의

 

■ 개포우성9차 주민반응
서울시의 획기적 리모델링 완화라는 호재를 만난 각 서울시 내 지구단위계획구역 내 리모델링 추진위 및 조합들은 사업속도를 낼 예정이다.

특히 내달 국회에서의 수직증축 리모델링 법안이 통과될 경우 시너지 효과로 리모델링 속도가 배가될 것으로 기대하고 있다.

일단 리모델링업계의 눈길은 개포우성9차에 쏠리고 있다. 서울시 지구단위계획구역 내 첫 리모델링 완화를 이끌어낸 장본인이기 때문이다.

개포우성9차 리모델링 추진위원회는 내달 총회를 열어 이번 서울시 심의를 통과한 사업계획안에 대해 조합원 의결을 받을 예정이다. 당초 사업계획은 360.73.%, 2개층 필로티 설치를 주요 내용으로 하는 사업계획을 세웠다.

반면, 이번 서울시 심의에서는 356%에 1개층 수직증축하는 내용이 통과된 상태다. 따라서 이번 총회를 통해 약 4% 줄어든 356%에 대한 사업계획 내용에 대해 조합원들의 추인 의결을 받고, 이와 관련한 향후 사업추진 방향도 논의할 예정이다.

기존에 지구단위계획구역 내에서 사업을 추진하던 곳들도 사업추진 채비에 나서고 있다. 대치택지지구 내에서 리모델링사업을 추진 중인 대치2단지도 사업추진을 준비 중이다.

전학수 대치2단지 리모델링조합장은 “그동안 지구단위계획 내에서 용적률이 완화되지 않는 문제로 사업진행에 발목이 잡혀 있었는데 이번 개포우성9차의 사례로 재추진을 시작하게 됐다”며 “국회에서 수직증축 리모델링법안이 나오면 구체적인 사업계획안을 만들어 총회를 거쳐 사업에 나설 것”이라고 말했다.

 

 

 

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“용적률 완화 명문화 절실
 개별심의 땐 형평성 논란”

 

■ 전문가 반응
리모델링 전문가들은 이번 개포우성9차의 리모델링 심의 결과를 서울시의 리모델링 정책의 방향 전환이라며 반기고 있다.

특히 리모델링 활성화를 위한 중요한 선례가 만들어졌다는데 환영의 뜻을 보내고 있다. 개포지구에서 대폭적인 리모델링 용적률 완화 사례가 있다는 사실이 타 지구에서의 리모델링 완화에 큰 영향을 미칠 것이라는 이유에서다.

타 지구단위계획구역 내 리모델링 사업장이 용적률 완화를 요구했을 때, 서울시가 거부할 명분이 크지 않다는 것이다. 형평성 논란 등 상당한 민원 발생 가능성을 내포하고 있기 때문이다. 전문가들도 이 같은 의견에 공감을 표하고 있다.

A 건축사사무소 대표는 “이번 개포우성9차 사례는 리모델링 정책의 큰 방향 전환이라고 봐야 한다”며 “수많은 인허가를 진행해 온 서울시가 향후 형평성 논란이 발생될 수 있는 사안이라는 사실을 모른 채 심의 결과를 내놓았을 리 없다”고 말했다.

B 건축사사무소 소장도 “서울시의 충분한 검토가 뒷받침된 상태에서 이번 결론이 나왔다고 봐야 한다”며 “향후에도 지구단위계획구역 내 리모델링 용적률 완화가 이어질 것”이라고 말했다. 무엇보다 전문가들은 이번 기회에 각 지구의 지구단위계획 시행지침에 리모델링 특례를 인정하는 내용을 삽입해 줄 것으로 요구하고 있다.

C 건축사사무소 소장은 “리모델링이 제대로 효과를 보기 위해서는 택지지구로 이뤄진 지구단위계획 시행지침에서 리모델링 시 용적률 완화가 가능하다는 내용을 명확한 문구로 삽입해야 향후 논란의 여지가 발생하지 않는다”며 “그렇게 하지 않고 개별적으로 심의할 때마다 심의위원들의 재량권에 맡긴다면 서울시는 계속해서 형평성 논란에 휘말리게 될 것”이라고 말했다.

이번 개포우성9차 사례로 지구단위계획구역 내 리모델링 허용 추세가 탄력을 받을지 주목되고 있다. 실제로 2008년 전후 재건축이 규제되면서 리모델링사업이 활성화 될 때 이미 용적률 완화 논란의 소용돌이가 한 차례 지나갔지만, 아직까지 결론내려진 것이 없는 상태다.

문제는 이 과정에서 일반주거지역과 지구단위계획구역 내 리모델링사업의 형평성 문제가 꾸준히 제기되고 있다는 점이다. 한 지구단위계획구역 내 리모델링 조합장은 “우리보다 뒤늦게 사업을 시작한 일반주거지역 내 현장은 벌써 리모델링 공사를 진행시키고 있는 상황”이라고 지적했다.

현재 국내 리모델링사업 상황만 보더라도 이 같은 비대칭 상황을 확인할 수 있다. 사업이 진행되는 곳은 지구단위계획구역이 아닌 일반주거지역 내에서만 진행되고 있다. 강남구에서 청담 두산, 청담 청구, 대치2차우성 아파트가, 송파구에서 송파아남 아파트가 사업을 진행 중이다. 광진구에서 최근 워커힐 일신아파트, 마포구에서 강변호수아파트가 최근 리모델링 공사를 완료했다. 이들 모두 일반주거지역 내 리모델링 현장이다.

이들 현장의 사업이 가능했던 이유가 리모델링 특례를 인정해 용적률을 대폭 완화했기 때문이다. 예를 들어 청담 두산은 370%, 청담 청구 424%, 대치2차우성 346%, 강변호수 388%, 워커힐 일신 294%, 송파아남 388% 등으로 대폭적인 용적률 완화가 사업추진의 발판이었다.

한 건설사 관계자는 “증축 리모델링사업에서 용적률이 허용되지 않는다면, 리모델링사업은 한 발자국도 앞으로 나갈 수 없다”며 “새로운 주거환경 개선방식으로 떠오르고 있는 리모델링사업 발전을 위해 지구단위계획구역 내 리모델링사업의 용적률 완화의 문호를 열어줘야 한다”고 말했다.