용적률·일반분양가 높을수록 수익율은 커지죠

※ 이번 호부터는 재건축·재개발 사업 등 각종 정비사업에 관하여 핵심 내용을 중점으로 하여, 알기 쉽게 풀어나가는 칼럼을 연재하도록 하겠습니다. 오늘은 아래의 3가지 내용에 관하여 한번 살펴보도록 하겠습니다.

1. 용적률과 일반분양가
재건축·재개발 사업을 함에 있어 사업수익을 좌우하는 요소로는 용적률과 일반분양가 2가지를 들 수가 있습니다.

사업수익이 발생하는 요인을 말하자면 그 첫째는, 기존에 50㎡ 10세대였는데 재건축·재개발 사업을 통해 새로 65㎡ 20세대를 신축할 수 있기 때문입니다.

둘째는, 3.3㎡당 360만원의 공사비를 투입하여 일반분양가로 평당 1천200만원으로 분양하여 분양수익을 얻을 수 있기 때문입니다. 이 때 사업부지인 땅은 현재의 소유자들이 제공을 하는 것이기 때문에 땅 매입비는 필요하지 않습니다.

위에서 말한 첫 번째 요인이 ‘용적률’이고, 두 번째 요인이 ‘일반분양가’입니다. 이 2가지 요소에 따라서 사업이익이 크게 좌우되게 되는 것입니다.

가. 용적률

용적률이라고 함은 토지면적 대비 그 토지위에 건축된 건물의 총면적(5층짜리 건물이면 1층부터 5층까지 전부 합산한 면적을 말하며, 연면적이라고 함)의 비율을 말합니다.

예를 들면 100㎡짜리 토지위에 300㎡의 연면적(각 층 면적을 합한 면적이라고 이해하면 쉬움)을 가진 건물을 신축하면 용적률을 300%라고 하게 됩니다.

따라서 기존 50㎡ 10세대에서 65㎡ 20세대를 신축할 수 있었던 것은 용적률이 기존보다 높게 허용되었기 때문입니다. 만약에 용적률이 기존보다 증가되지 않는다면 사업수익이 발생할 수가 없을 것입니다.

♣ 이주비는 대개 금융기관에서 조합원에게 빌려주는 것이고 모두 이자가 발생합니다.

‘이주비’라고 함은 사업구역내의 주택이나 건물에 거주하고 있는 소유자들이 공사기간 동안에 집을 비우고 이사를 나가야 하기 때문에 그런 사람들이 다른 지역에 전셋집을 얻을 때에 임대차보증금등으로 사용하라고 금융기관에서 대출을 해 주어 조합원들이 받아가는 대출금을 말합니다.

주로 시공사가 자신이 마련한 자금으로 빌려주거나, 금융기관으로부터 토지등소유자 개인의 이름으로 대출을 받고 시공회사에서 보증을 서는 경우가 많습니다.

 이때 대출금에 대한 이자를 시공회사에서 대신 납부하게 되면 소유자의 입장에서는 이자가 없는 것이나 마찬가지여서 이때의 이주비를 ‘무이자 이주비’라고 하고, 이자를 대출자인 토지등소유자 본인이 부담하는 이주비를 ‘유이자 이주비’라고 합니다.

대개는 시공자선정시에 입찰에 참여하는 시공사에서 제안을 하는데, 무이자 이주비를 ‘기본 이주비’라고도 표현을 하면서 이주비대출금에 대한 이자를 시공사가 부담하여 금융기관에 납부하게 되고, 유이자 이주비는 ‘추가 이주비’라는 명칭으로도 사용하며 무이자 이주비만으로는 전세금이 부족한 경우에 추가로 금융기관 등으로부터 대출을 받게 되는데, 이 때 발생하는 이자는 대출을 받은 조합원들이 직접 부담하여 금융기관에 납부를 하게 됩니다. 그리고 이 이주비는 나중에 입주시에 반환을 해야 하는 돈입니다.

예를 들면, 어느 조합의 조합원 개인당 기본이주비(무이자 이주비)가 1억5천만원인데, 그 주변의 전세금이 2억원인 경우에는 기본이주비 이외에 5천만원을 더 대출을 받아야만 주변지역에 전세계약을 할 수가 있는 것입니다.

따라서 기본이주비 1억5천만원은 무이자(시공사가 대신 납부해 줌)로 대출을 받고, 나머지 5천만원은 대출을 받은 뒤 그 이자는 조합원 본인이 납부하여야 하는 것입니다.

그리고 결국에는 나중에 입주시에 위 기본이주비와 유이자 이주비는 전부 갚아야 하는 돈이지요.
어느 시공사가 조합에 입찰제안서를 제출할 때에 이주비 등을 제안하는 내용을 살펴보면 위와 같습니다. 아래의 내용은 무이자 이주비 이외에도 이사비용까지 제안하는 내용을 담고 있습니다.

3. 재건축·재개발과 부동산 가격과의 관계
재건축·재개발을 하면 어느 정도로 부동산가격이 상승하게 되는지를 살펴보도록 하겠습니다.
주택가격이 일반적으로 상승하였던 2007년을 기준으로 하여 그 이전 10년간의 주택가격과 재건축단지의 아파트 가격 상승추이를 살펴보면 다음과 같습니다.

그리고 2003.9.대비 1997년~2001년을 보면 지수가 60~80 사이인 것을 알 수 있습니다. 위 그래프를 보면 전국 주택가격지수가 가장 낮은 시점인 1998년 지수 60에 비하여 2007년에는 지수가 120정도가 되어 이 10년 사이에 부동산 가격이 2배 상승하였음을 알 수 있습니다. 전국보다는 서울 및 수도권이 ‘떨어질 때 더 많이 떨어지고 오를 때에는 더 많이 오른 것’으로 분석되어 있습니다.

10년 사이에 부동산가격이 2배가 상승하면 물가상승률에 비하여 많이 오른 것일까요 적게 오른 것일까요? 매년 소비자물가지수 상승률이 3~5%라고 한다면 많이 오른 것이라고 말할 수가 있겠지만 제가 느낄 때에 약 20년 사이에 대학등록금, 커피 값, 교통비, 밥 값 등을 보면 10배 이상 오르는 항목도 있기 때문에 위 부동산 가격상승이 결코 많이 오른 것이라 볼 수는 없습니다.

위에서 보시는 바와 같이 재건축·재개발을 하는 경우와 하지 않는 경우의 부동산가격상승률이 차이가 많이 나기 때문에 부동산투자의 대상으로 재건축·재개발대상 사업단지의 부동산이 투자목적상 좋은 대상일 수가 있는 것입니다.

왜냐하면 재건축·재개발단지의 주택은 사업을 함으로 인하여 개발이익이 발생할 가능성이 크기 때문에, 그 향후 개발이익으로 인하여 사업을 하지 않는 단지보다 가격상승률이 더 클 가능성은 충분하기 때문입니다.

그리고 서울특별시는 물론 특히 수도권의 경우에는 예전의 분당, 일산, 판교, 동탄 등과 같이 새로운 택지를 개발하여 주택을 공급하는 것은 한계가 있고, 오로지 기존의 주택을 허물고 새로이 주택을 공급하는 재건축·재개발사업을 통하여서만 신규주택공급이 가능하기 때문에 재건축·재개발 사업을 한시라도 쉬어서는 안 됩니다.

재건축·재개발사업이 2010년을 전후하여 많이 주춤거렸는데, 이런 현상이 그 이후에도 악영향을 미쳐 신규주택공급이 부족할 것이기 때문에 향후 전세가격과 주택가격은 어쩔 수 없이 상승할 수밖에 없으며, 그러면 결국에는 저소득 서민층의 주택난은 더욱 심각해 질 수밖에 없을 것입니다. 따라서 재건축·재개발단지의 주택을 사서 재테크를 하는 것은 향후에도 여전히 유망한 투자라고 할 것입니다.

※ 다음 호에는 ①재건축·재개발 부동산 투자하는 방법 ② 투자대상 재건축 재개발 주택 찾는 방법 ③ 투자의 가장 최초시점인 정비구역지정을 아는 방법 등에 관하여 살펴보도록 하겠습니다.
 

전 국토해양부, 현 경기도 고문변호사  02-592-9600 . www.r119.co.kr

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