맹신균
변호사/법무법인 동인
1. 1조합원 1주택 공급의 원칙
정비사업조합은 정비구역안의 토지등소유자(지상권자 제외)에게 공동주택을 분양하여야 한다(도시 및 주거환경정비법 시행령 제52조제1항제3호). ①토지 또는 건축물의 소유권이 수인의 공유에 속하는 때 ②수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때 ③조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다(법 제19조제1항). 따라서 1인 조합원으로 간주되는 자는 1개의 주택만을 공급받는다.
동일한 세대별 주민등록표 상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 20세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 수인의 토지등소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에는 이혼 및 20세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 본다(법 제19조 제1항 제2호). 이 경우 1세대에 속하지 않는 자는 각각 주택을 분양받을 수 있다.
1세대 또는 1인이 하나 이상의 주택 또는 토지를 소유한 경우 1주택만을 공급하고, 같은 세대에 속하지 아니하는 2인 이상이 1주택 또는 1토지를 공유한 경우에는 1주택만 공급한다(법 제48조제2항제6호).
2. 1조합원 1주택공급에 대한 예외
2인 이상이 1토지를 공유한 경우로서 시·도 조례로 주택공급에 관하여 따로 정하고 있는 경우에는 시·도 조례로 정하는 바에 따라 주택을 공급할 수 있다(법 제48조제2항제7호 가목). 서울시 도시정비조례 제27조 제2항 제3호 단서에서 토지공유자에 대한 주택공급에 관하여 별도로 정하고 있다.
대법원 2001.12.27.선고 2001두6531 판결은 “토지만을 공유지분으로 소유한 자와 그 토지의 나머지 지분 및 건축물을 소유한 자의 공유지분에 따른 각 토지 면적이 각 건축법에 의한 대지최소면적 이상인 경우에 한하여 각자 개별분양대상자가 될 수 있다”고 판시하였다.
①과밀억제권역에 위치하지 아니한 주택재건축사업의 토지등소유자 ②근로자(공무원인 근로자 포함) 숙소, 기숙사 용도로 주택을 소유하고 있는 토지등소유자 ③국가, 지방자치단체 및 주택공사 등에 대해서는 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있다(법 제48조제2항제7호 나목).
조합원의 종전자산평가액의 범위내에서 2주택을 공급할 수 있고, 이 중 1주택은 주거전용면적을 60㎡ 이하로 한다.
다만, 60㎡ 이하로 공급받은 1주택은 이전고시일 다음날부터 3년이 지나기 전에는 주택을 전매(매매·증여나 그 밖의 변동을 수반하는 모든 행위 포함, 단 상속 제외)하거나 이의 전매를 알선할 수 없다(법 제48조제2항제7호 다목).
3. 분양대상 제외
공동주택을 분양하는 경우 시·도 조례로 정하는 금액·규모·취득시기 또는 유형에 대한 기준에 부합하지 아니하는 토지등소유자는 시·도조례로 정하는 바에 의하여 분양대상에서 제외할 수 있다(시행령 제52조제1항제3호). 또한 너무 좁은 토지 또는 건축물이나 정비구역 지정후 분할된 토지를 취득한 자에 대하여는 현금으로 청산할 수 있다(법 제48조제2항제3호).
4. 건축물의 분양받을 권리 기준일
정비사업으로 인하여 주택 등 건축물을 공급하는 경우 정비구역지정 고시가 있은 날 또는 시·도지사가 투기억제를 위하여 기본계획수립 후 정비구역지정·고시 전에 따로 정하는 날의 다음 날부터 다음의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 토지 또는 주택 등 건축물의 분양받을 권리는 기준일을 기준으로 산정한다(법 제50조의2제1항).
①1필지의 토지가 수개의 필지로 분할되는 경우 ②단독 또는 다가구주택이 다세대주택으로 전환되는 경우 ③하나의 대지범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택 등 건축물을 토지와 주택 등 건축물로 각각 분리하여 소유하는 경우 ④나대지에 건축물을 새로 건축하거나 기존 건축물을 철거하고 다세대주택, 그 밖의 공동주택을 건축하여 토지등소유자가 증가되는 경우.
시·도지사는 분양받을 권리산정 기준일을 따로 정하는 경우에는 기준일·지정사유·건축물의 분양받을 권리의 산정 기준 등을 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다(법 제50조의2제2항).
☞ 02-2046-0641 www.donginlaw.co.kr
