추진위원회는 무엇이고 왜 설립해야 하는가
※ 지난 호에서 이번 호에 ①재건축·재개발 부동산 투자하는 방법, ② 투자대상 재건축 재개발 주택 찾는 방법, ③ 투자의 가장 최초시점인 정비구역지정을 아는 방법 등에 관하여 기고 할 것을 예고하였으나, 이 내용은 저의 저서인 “김조영 변호사의 쉽게 푸는 재건축 재개발(1권)” PDF 판을 참조하여 주시기 바랍니다.
그리고 이번 호 부터는, 부동산경기가 침체되고 건설경기가 최악의 상황이 있다가 보니 정비구역이 지정되었으나 추진위원회를 설립하지 못하고 있거나, 추진위원회를 설립하고서도 아직까지 조합설립인가를 받지 못하고 있는 사업장이 많이 있습니다. 그래서 앞으로 추진위원회 단계에 관하여 계속하여 연재해 보도록 하겠습니다.
1. 추진위원회의 개념
■ 추진위원회 설립동의서
고 여사는 오늘도 시장을 가면서 “추진위원회설립동의서”를 가지고 다니면서 동의서를 내 달라고 하는 사람들을 만났다.
‘무슨 대통령선거도 아닌데 저렇게 난리를 피우는지 모르겠어?’
고 여사는 열심히 동의서를 거두러 다니는 사람이 한편으로는 고마워 보이기도 하였고, 또 한편으로는 귀찮고 또 의심스럽기도 하였다.
‘도대체, 저 사람들은 저렇게 일하면 뭐가 남는 게 있다고 저렇게 열심히 하려고 하지? 내가 옛날에 아파트 입주자 대표회의 임원을 한번 하였는데, 그 때 해 보니까 정말로 사람마다 의견이 다르고, 또 상식적으로 이해가 되지 않는 사람들도 있어 왜 그렇게 사는지 한탄스러울 때가 있었는데, 저 사람들도 추진위원회 만들어서 그런 맛을 보려고 하는 것일까? 그런데 추진위원회는 무엇을 하려 만들려고 저러는 것일까? 그냥 조합을 만들어서 재건축을 하면 될 텐데 추진위원회는 뭐 하러 만들겠다는 것이지?’
고 여사는 재건축을 하면 아파트 가격이 올라서 좋다는 생각은 하면서도 추진위원회를 만들려고 하는 사람들이 잘 이해가 되지 않았다.
■ 김 변호사의 강의
▲ 사공이 많으면 배가 산으로 간다! 대표모임을 만들자!
자, 그러면 추진위원회가 뭐하는 곳인지, 그리고 왜 추진위원회를 만들어야 하는 것인지를 살펴보도록 하겠습니다.
우리나라에 ‘사공이 많으면 배가 산으로 간다’라는 속담이 있습니다. 주민들이 재건축(재개발)을 하자고 의견을 모았다고 하더라도 모든 사람들이 각자의 의사를 전부 발표하여 그때그때 마다 토론을 벌이면, 일을 추진하는데 있어서 너무 힘들고 의사결정이 되지 않아, 일의 추진을 위해서는 일정한 숫자의 대표들이 필요한 것입니다.
그래서 주민들이 일정한 숫자의 대표들을 뽑아서 이 대표들만의 모임을 만든 것이 ‘추진위원회’라고 생각하면 됩니다.
아파트단지를 예를 들면 각 동 대표들의 모임인 아파트입주자대표회의와 같은 성격을 가지고 있는 것이지요. 그러나 이 두 가지의 차이가 있다면 아파트입주자대표회의는 아파트에 사는 사람들을 전부 대표하는 동 대표들의 모임이지만, 추진위원회는 재건축(재개발)을 하자는데 동의한 사람들만이 ‘추진위원’이라는 대표자가 되어 그 추진위원들만의 모임이 바로 추진위원회인 것이 차이점이라고 할 것입니다.
▲ 재건축(재개발)에 동의한 사람들 전체가 추진위원회다?
“어, 변호사님. 저는 재건축(재개발)하자고 동의한 사람들 전체모임이 추진위원회라고 설명을 들었는데요?” 고 여사가 질문하였다.
“예, 많은 사람들이 재건축(재개발)을 하자고 동의서를 낸 사람들 전체가 추진위원회라고 잘못 이해하고 계시는 것이 사실입니다. 그 분들은 동의서 낸 사람들 전체가 추진위원회이고, 동의서 내지 않은 주민까지 포함한 전체 사람들의 회의를 주민총회라고 설명을 하고 있습니다.
하지만 이는 명백히 잘못 이해하고 계신 것입니다. 재건축(재개발)을 추진하기 위하여 추진위원이라는 대표를 뽑는데, 이 추진위원들만의 모임이 ‘추진위원회’이고 동의서를 냈지만 추진위원으로 선출되지 않은 사람들은 그냥 동의한 사람들에 불과한 것이지, 추진위원이 절대 아닙니다.
그리고 법률상으로는 추진위원들만의 모임을 ‘추진위원회’라고 하고, 동의서를 내지 않은 사람들을 포함한 전체 주민들의 모임을 ‘주민총회’라고만 규정을 하고 있을 뿐이지, 동의서를 낸 사람들의 모임은 별도로 규정을 하고 있지 않으니 착오 없으시기 바랍니다.”
▲ 추진위원회가 무슨 일을 하는 데요?
“변호사님, 그런데 추진위원회가 설립되면 무슨 일을 하기에 저렇게 추진위원회를 만들자고 난리들인가요? 그냥 추진위원회를 만들지 않고 조합설립부터 하면 되는 것이 아닌가요?”
“예, 고 여사님 참 좋은 질문을 하셨습니다. 추진위원회를 만들려고 하는 이유는, 조합을 설립하기 위해서는 반드시 추진위원회부터 먼저 만들어야 하기 때문입니다. 추진위원회를 설립하지 않고 바로 조합을 설립할 수는 없도록 법이 규정하기 때문입니다(다만, 가로주택정비사업의 경우에는 추진위원회를 구성하지 아니하며, 서울특별시와 같이 공공관리를 시행하는 경우에는 추진위원회를 구성하지 않을 수 있다). 이에 대한 자세한 설명은 다음 기회에 하고, 우선 추진위원회에서 어떤 업무를 하는지를 간단히 제목만 보고 자세한 내용은 다음 글에서 살펴보도록 하겠습니다.
▲ 추진위원회의 업무 내용
추진위원회가 하는 일을 설명 드리면 다음과 같습니다.
1. 정비사업전문관리업자의 선정
2. 설계자의 서정 및 변경
3. 개략적인 정비사업시행계획서의 작성
4. 조합의 설립인가를 받기 위한 준비업무
5. 추진위원회 운영규정의 작성
6. 토지등소유자의 동의서 징구
7. 조합의 설립을 위한 창립총회의 준비
8. 조합정관의 초안 작성
9. 그 밖에 추진위원회운영규정이 작성하는 사항
▲ 추진위원회의 역할은 매우 중요
위에서 살펴본 바와 같이 추진위원회가 하는 일은 시작단계의 일이지만 매우 중요합니다. 재건축(재개발)의 첫 단추를 끼우는 역할을 하는 것이 추진위원회인데, 추진위원회의 추진위원들이 대부분 나중에 조합을 설립할 때에 조합장 및 임원, 대의원으로 선출되는 경우가 많기 때문에 어쩌면 추진위원회단계부터 그 단지의 재건축(재개발)사업이 향후 순풍을 달고 나갈 것인지, 아니면 모진 비바람 속을 헤쳐 나가야 할 것인지가 결정된다고도 볼 수 있는 것입니다.
2. 추진위원회의 필요성
■ 추진위원회는 반드시 만들어야 하는가요? 안 만들면 안되나요?
고 여사는 이제 재건축(재개발)사업의 원리를 알게 되었다. 그런데 왜 ‘추진위원회결성 준비위원회’라고 하는데서 활동하는 사람들은 추진위원회설립에 동의하라는 동의서를 제출하라고 하는 것일까?
그리고 왜 잘 알지도 못하는 용지를 가지고 와서는 지장을 찍고 자필서명을 한 뒤 내 주민등록증을 복사해 달라고 하는 것일까?
그런데 예전에는 인감도장을 찍으라고 하더니 지금에 와서는 법이 바뀌었다고 하면서 동의서에 서명을 하고 지장을 찍고 신분증을 복사해 달라고 하지 않는가? 아니 도대체 믿을 수가 있어야지~.
▲ 재건축(재개발)을 하는 것이 좋다는 결론을 내림
고 여사는 드디어 재건축(재개발)의 원리를 어느 정도 깨우치게 되었다. 그리고 왜 사람들이 재건축(재개발)을 하려고 하는지, 또 용적률을 낮춘다는 등의 내용이 언론에 보도될 때에 왜 그렇게 정부정책을 비판하면서 불만을 토론하였는지를 알게 되었다.
용적률을 낮추는 정부정책에 대하여 고 여사가 들은 말 중에 아직도 기억하는 불만의 소리는 다음과 같았다.
“에이 ××, 7층짜리 아파트에 살면 쾌적하고 15층짜리 아파트에 살면 가슴이 답답해서 뒤×데? 아파트 옆에 산이 보이면 인간답게 사는 것이고 산이 조금 안보이면 감옥 속에서 사는 것이여? 나는 산이 안보여도, 또 하늘이 안보여도 내 천장에 돈으로 도배를 해서 그것이나 쳐다보면서 살면 배부르고 등 따셔서 더 좋겠네….”
용적률과 층고 제한 등에 대한 불만에서 하는 소리들이었다.
어쨌든 재건축(재개발)을 하는 것이 좋을 것 같다는 결론을 고 여사는 내리게 되었다.
또 지금 재건축(재개발)을 하는 것이 좋지 않더라도 언젠가는 반드시 재건축(재개발)을 하지 않을 수 없다는 점도 알게 되었다. 왜냐하면 건물은 언젠가는 낡아서 무너질 수밖에 없기 때문이다.
▲ 추진위원회는 반드시 만들어야 하는가?
“여보, 나보고 추진위원을 하라고 하는데 어떡하지?”
잠자리에 들어서 잠을 자려고 하는 순간, 고 여사는 남편에게 이렇게 말했다.
“추진위원? 그것이 뭔데?” 남편은 갑작스럽게 말하는 아내의 말뜻을 알아듣지를 못하여 물었다.
“아, 재건축(재개발)을 하려고 조합을 만들려고 하는데, 조합을 만들기 위해서는 추진위원회를 만들어야 한다면서, 나보고 주민들을 대표하여 추진위원을 한번 해 보라고 주위에서 그렇게 말을 하더라고.”
“와~ 정말이야? 우리 마누라 정말 감투를 쓰는 겨? 그러면 당신이 나중에 조합장도 되고 그렇게 되는 것인가?” 자세한 내용은 모르지만, 주민의 대표를 하라고 한다고 하니 남편은 좋아서, 그리고 아내를 으쓱하게 하기 위하여 말했다.
“추진위원장이 아니라 추진위원을 하라고 하는 것이에요. 총 대장은 추진위원장이고 그 추진위원회를 구성하는 주민의 대표가 추진위원인 것이에요. 그러니까 아파트로 치면 동 대표를 하라고 하는 것이지요.
그런데, 주민대표를 하게 되면 상당히 힘들 것인데…”
고 여사는 남편에게 추진위원이 무엇인지를 설명을 하고 나서, 막상 추진위원을 하였을 경우에 마음에 부담이 되는 것이 있었다.
“나는 사실, 당신이 재건축을 하는데 관심을 가지는 것은 좋으나 가급적이면 추진위원이나 주민대표등과 같은 일은 하지 않았으면 좋겠어.”
고 여사의 남편은 차분하게 고 여사에게 말하였다.
“아니, 방금 내가 감투를 쓴다고 좋다고 하더니만 갑자기 왜 태도를 돌변했어요? 내가 잘되는데 배가 아픈 거여?”
“그런 것이 아니고 내가 이 아파트에 살면서 보니까, 동 대표나 반장 등의 일을 해 본 사람들이 말하기를, ‘입주자 대표회의 일을 해 보니까 정말로 별의 별 사람들이 다 있습디다. 어떻게 저런 생각을 가진 사람하고 같은 아파트에 그동안 살았을까 라는 생각이 들 정도로 사람들이 정말로 희한하고 두 번 다시 이런 일 하고 싶은 생각이 안듭니다’ 라고 말을 하면서 상당히 인간적으로 고달픈 경험을 하는 것 같았어. 그래서 가급적 나는 당신이 그런 일을 맡지 않았으면 하는 바램이야.”
남편은 정말로 간절하고 애타게 아내인 고 여사가 그런 일에 휘말려 들지 않기를 바라는 마음이었다.
“그렇겠지요? 추진위원이나 나중에 조합의 임·대의원을 맡게 되면 여러 가지로 어려운 일들이 많겠지요?”
“내 생각에도 그럴 것 같소. 자네 후배인 배여사가 조합임원이 되었다고 할 때에도 나는 별로 달갑게 생각지 않았어요. 그러니까 제발 그런 일에 휘말리지 말고 당신 하고픈 다른 일에 신경을 쓰도록 해요.”
“네, 알았어요, 여보. 그런데 추진위원회라는 것을 꼭 만들어야 하는 것일까? 그냥 바로 조합을 설립하면 안 되는가?” 고 여사는 추진위원을 하겠다는 마음을 접으면서 위와 같은 의문점이 들었다.
■ 김 변호사의 강의
안녕하십니까, 김조영 변호사입니다.
그러면 “재건축(재개발)을 할 때에 반드시 추진위원회 같은 것을 만들어야 하는가? 그냥 소유자들끼리 알아서 재건축을 하면 되지 않는가? 처음부터 조합설립을 바로 하면 안 되는가?”하는 의문점에 대하여 강의를 해 드리도록 하겠습니다.
현재 재건축(재개발)등 정비사업의 전반을 규율하는 법은 ‘도시 및 주거환경정비법’입니다. 이 법은 기존의 재개발·재건축사업에 적용되던 ‘도시재개발법’, ‘주택건설촉진법’중 재건축관련법규, ‘도시 저소득주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법’ 등을 1개로 통합하여 제정된 법률로서, 2003.7.1.부터 시행되었습니다.
이 「도시 및 주거환경정비법」(이하 ‘도시정비법’이라고 함) 제13조에 의하면,
제13조(조합의 설립 및 추진위원회의 구성)=①시장·군수 또는 주택공사등이 아닌 자가 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 토지등소유자로 구성된 조합을 설립하여야 한다. 다만, 제8조제3항에 따라 도시환경정비사업을 토지등소유자가 시행하고자 하는 경우에는 그러하지 아니하다. 〈개정 2005.3.18, 2009.2.6〉
라고 규정되어 있어 일반인들이 재건축사업 등 정비사업을 하려면 조합을 반드시 설립하여야 하도록 규정되어 있습니다.
또 같은 조 제2항에 의하면, ② 제1항에 따라 조합을 설립하고자 하는 경우에는 제4조에 따른 정비구역지정 고시(정비구역이 아닌 구역에서의 주택재건축사업의 경우에는 제12조제5항에 따른 주택재건축사업의 시행결정을 말한다) 후 위원장을 포함한 5인 이상의 위원 및 제15조제2항에 따른 운영규정에 대한 토지등소유자 과반수의 동의를 받아 조합설립을 위한 추진위원회를 구성하여 국토교통부령으로 정하는 방법과 절차에 따라 시장·군수의 승인을 받아야 한다.
다만, 가로주택정비사업의 경우에는 추진위원회를 구성하지 아니한다. 〈개정 2009.2.6, 2012.2.1, 2013.3.23〉 라고 규정되어 있습니다.
따라서 재건축(재개발)사업을 하려면 일반적인 경우에는 반드시 조합을 설립하여야 하고(조합설립을 하지 않고 시행하는 경우가 있는데, 이 경우에 대하여는 추후 설명 드리도록 한다), 조합을 설립하려면 그 이전에 추진위원회설립승인을 받아야 하기 때문에 결국 재건축(재개발)사업을 하기 위해서는 조합설립추진위원회를 구성하여 시장·군수로부터 설립승인을 받아야만 되도록 규정되어 있는 것입니다.
▲ 추진위원회를 만들려면 반드시 지장을 찍고 신분증 사본을 제출하여야 하는가?
그러면 재건축(재개발, 도시환경정비사업)조합설립추진위원회를 만들기 위하여 반드시 동의서에 자필 서명 후 지장날인하고 신분증 사본까지 제출하여야 하는 것일까요?
조합설립을 위한 추진위원회는 법률상 정식명칭이 ‘정비사업조합설립추진위원회’인데, 이 추진위원회설립을 하기 위한 동의서는 도시정비법 시행령 제26조에 아래와 같이 규정되어 있습니다.
도시 및 주거환경정비법 시행령
제26조(조합설립인가신청의 방법 등) ① 법 제16조제1항부터 제3항까지의 규정에 따른 토지등소유자의 동의는 국토교통부령으로 정하는 동의서에 동의를 받는 방법에 따른다. 〈개정 2008.12.17, 2013.3.23〉
② 제1항에 따른 동의서에는 다음 각 호의 사항이 포함되어야 한다. 〈신설 2008.12.17, 2012.7.31〉
1. 건설되는 건축물의 설계의 개요
2. 공사비 등 정비사업에 드는 비용(이하 "정비사업비"라 한다)
3. 제2호에 따른 비용의 분담기준
4. 사업 완료 후 소유권의 귀속에 관한 사항
5. 조합정관
그리고 도시정비법 제17조에 의하면, “동의(동의한 사항의 철회 또는 제8조제4항제7호·제13조제3항 및 제26조제3항에 따른 반대의 의사표시를 포함한다)는 서면동의서에 토지등소유자의 지장(指章)을 날인하고 자필로 서명하는 서면동의의 방법으로 하며, 주민등록증, 여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서의 사본을 첨부하여야 한다.
다만, 토지등소유자가 해외에 장기체류하거나 법인인 경우 등 불가피한 사유가 있다고 시장·군수가 인정하는 경우에는 토지등소유자의 인감도장을 날인한 서면동의서에 해당 인감증명서를 첨부하는 방법으로 할 수 있다.〈개정 2009.2.6, 2012.2.1.〉”라고 규정되어 있어, 동의는 반드시 서면동의로, 그리고 자필서명후 지장날인 및 신분증 사본을 첨부하도록 되어 있는 것입니다.
3. 추진위원회의 업무내용
■ 추진위원회는 어떤 일을 하는가요?
고 여사는 이제 추진위원회를 반드시 만들어야 하는지, 아니면 안만들 수도 있는 것인지에 관하여 이해를 할 수 있게 되었다.
그런데 그렇게 만들어진 추진위원회에서는 어떤 업무를 할 수 있을까? 조합설립인가 전까지 거의 전권을 행사하고 있는 것처럼 보이는데 법적으로 부여된 업무범위는 어디까지일까?
■ 김 변호사의 강의
▲ 추진위원회의 업무 내용
(1) 정비사업전문관리업자의 선정
어느 곳이든지 마찬가지이지만 주민들은 재건축·재개발사업을 처음하기 때문에 그 사업을 진행하는데 여러 가지 애로사항이 많이 있습니다.
그리고 이 재건축·재개발사업은 특히 어렵게 되어 있어서 전문가들도 어려울 정도로 많은 전문적인 지식이 필요하기 때문에, 추진위원회나 조합의 업무를 보좌하여 대신해 줄 수 있는 전문적인 회사가 필요한데 이러한 전문적인 컨설팅을 해 줄 수 있는 회사를 ‘도시 및 주거환경정비법’은 ‘정비사업전문관리업자’라고 칭하고 있습니다.
흔히 정비업체라고 통칭되고 있는 이러한 회사를 선정하는 업무를 추진위원회에서 준비를 하게 됩니다. 그리고 이 정비사업전문관리업자를 선정하는 최종적인 절차는 후에 다시 말씀드리겠지만, 주민총회에서 경쟁입찰로 선정하게 됩니다. 추진위원회는 그 선정업무를 주도하는 역할을 하게 되는 것이지요.
(2) 설계자의 선정 및 변경
그리고 향후 정비사업에 따라 신축되는 신축건물의 설계자를 담당할 설계자를 추진위원회 단계에서 선정 할 수가 있습니다. 물론 이 또한 최종적인 선정은 주민총회에서 하게 됩니다.
(3) 개략적인 정비사업시행계획서의 작성
그리고 향후 정비사업을 어떻게 시행해 나갈 것인지에 대한 개략적인 계획서를 작성하는데, 이 경우 도시계획업체의 도움을 받아 작성을 하게 됩니다.
(4) 조합의 설립인가를 받기 위한 준비업무
추진위원회를 설립하는 목적이 궁극적으로 조합설립을 받기 위한 것이기 때문에, 조합설립인가를 받기 위한 준비업무가 가장 중요한 것일 것입니다. 그래서 아래에서 설명하는 조합정관작성, 조합설립동의서징구, 창립총회준비 등을 하게 되는 것입니다.
(5) 추진위원회 운영규정의 작성
추진위원회 업무를 진행하기 위해서는 추진위원회 자체를 규율하는 규약이 있어야 합니다. 이를 ‘정비사업조합설립추진위원회 운영규정’이라고 칭하고 있는데, 이 운영규정은 추진위원회가 그 내용을 마음대로 하여 작성하는 것이 아니라 국토교통부에서 고시를 하여 그 내용 및 작성방법을 명문화 하고 있습니다. 따라서 이 운영규정작성방법 및 내용에 따라서 운영규정을 만들어야지 추진위원회 마음대로 만들면 안되도록 되어 있습니다.
(6) 토지등소유자의 동의서 징구
토지등소유자의 동의서라고 함은 조합설립동의서는 물론 법에서 정하고 있는 여러 가지 동의서가 있습니다. 이러한 동의서 징구를 할 수 있는 권한과 책임이 추진위원회에게 있는 것입니다.
(7) 조합의 설립을 위한 창립총회의 준비
조합이 설립되기 위해서는 조합의 업무와 조직을 규율하는 정관을 만들어야 하고, 조합의 임원을 선출하여야 합니다. 이러한 업무를 하기 위해서는 조합설립을 위한 창립총회를 반드시 하여야 하는데, 추진위원회가 바로 이러한 업무를 하게 되는 것입니다.
(8) 조합정관의 초안의 작성
조합의 업무와 조직을 규율할 규약을 만들어야 하는데 법은 이를 ‘조합정관’이라고 칭하고 있습니다. 이러한 조합정관작성의 업무 또한 추진위원회에서 하게 되는 것입니다.
(9) 그 밖에 추진위원회 운영규정이 정하는 사항
위에서 정한 사항 이외에도 추진위원회 운영규정이 정하는 사항에 대하여 그 업무를 수행할 수 있습니다.
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