미래도시 정주여건 등
‘3박자 목표’ 로드맵
정비사업 활성화 유도

사업성·주택공급 확보 
공공분양·임대주택 늘려

공공성 확보 전제로
안전진단 면제·완화 

 

[하우징헤럴드=김병조 기자] 대한민국 도시주택 부문의 초대형 프로젝트 근거법으로 자리잡을 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’ 제정안이 거대 윤곽을 드러냈다.

국회 국토교통위 법안심사소위원회(위원장 김정재ㆍ국민의힘)는 지난달 30일 논의를 시작으로 법률안 검토에 본격 돌입했다. 본지는 검토보고서의 내용들을 분석ㆍ검토, 현재 진행 중인 노후계획도시 특별법 관련 핫이슈 분석기사를 2회에 걸쳐 게재한다. <편집자 주>

국민적 관심사로 떠오른 노후계획도시 특별법 제정안이 ‘미래도시’·‘도시기능 향상’·‘정주여건 개선’ 등 3개 부문에 좌표를 찍고 사업 로드맵을 드러냈다. 법안 내용의 큰 틀은 3개 부문 목표 달성을 위해 다양한 인센티브를 제공하고 사업촉진을 독려하는 한편, 사업에 활용된 이주단지는 향후 공공임대주택으로 활용하자는 그림이다.

인센티브로는 재건축 추진 시 법적상한용적률의 150% 완화, 안전진단 면제 및 완화, 통합심의를 통한 인허가 기간 단축, 도시혁신구역 제도 신설을 통한 파격 규제철폐, 인센티브에 대한 공공기여 환수 등으로 요약된다. 

▲용적률 법적상한의 150%까지 완화… 3종의 경우 450%까지

노후계획도시 특별법에 의해 지정되는 특별정비구역에서 추진 중인 아파트 재건축사업에는 최대 450%까지 용적률이 제공될 예정이다. 특별법안에 “법적상한용적률의 150%까지 완화하겠다”는 내용이 담겼기 때문이다. 이에 따라 3종 일반주거지역은 최대 450%까지, 2종 일반주거지역은 375%까지 용적률 적용이 가능해진다.   

이 같은 높은 용적률 적용이 예고된 이유는 기존 노후계획도시들의 용적률이 높기 때문이다. 국토부는 법안에 대한 의견서에서 “1기 신도시는 기존 평균 용적률이 198%에 육박, 정비사업의 원활한 추진을 위한 사업성 확보 및 주택공급 확보 차원의 방안으로 이 같은 완화가 필요하다”고 밝혔다. 

▲인센티브 받되 완화 용적률의 70%는 공공기여 해야

인센티브를 대신해 조합 등 사업시행자는 완화된 용적률의 70% 이내에서 기부채납을 통해 이익분의 일부를 내놔야 한다. 

완화된 용적률의 70% 부분을 △공공분양주택 및 공공임대임대주택 건설 △각종 기반시설 설치 △도시 기능 향상을 위해 필요한 부지 확보 또는 시설의 설치ㆍ제공 △공공주택 공급 비용에 해당하는 금액 납부 등으로 환수하겠다는 것이다. 부지 확보 등은 향후 도심항공교통(UAM) 터미널 등 기술 발전 과정에서 필요한 시설로 활용하기 위한 예비지로 풀이되고 있다.

공공주택의 기부채납은 기본 임대주택 기부채납과 유사한 방식에 따른다. 공공주택의 인수가격은 기본형 건축비+부속토지는 감평액의 50% 이상에서 대통령령이 정하는 가격이며, 공공임대주택 인수가격은 이보다 더 낮은 공공건설임대주택 표준건축비+부속토지는 인수자에게 기부채납한 것으로 간주하는 방식이다. 

당초 특별법안에 담겨져 있던 무주택 임차인에 대한 우선공급ㆍ특별공급 제안은 검토 과정에서 삭제됐다. 기존 1기 신도시 등에 거주하는 무주택 임차인들에게 청약 절차 없이 우선공급·특별공급하는 제도를 운영해 공공성 확보 및 임차인 협조를 통한 사업촉진을 하자는 취지였다. 

하지만, 검토보고서에서는 현재 청약대기 수요자와 다른 사업구역 내 무주택 임차인과의 형평성 문제가 발생할 수 있어 부정적이라고 밝혔다. 

아울러 검토보고서에서는 기부채납 기준인 ‘완화 용적률의 70%’ 부문이 불명확하므로 시행령에서 구체적으로 명시해야 한다고 첨언했다. 초과용적률의 70% 이하 범위에서 대통령령으로 정하는 비율로 공공주택 및 기반시설 등을 건설·설치해 공급하도록 하되, 공공주택 및 기반시설 등이 충분하다고 인정될 때에는 비용 부담 등으로 하자는 것이다. 

▲재건축 안전진단 면제·완화 명문화

재건축 안전진단 면제 및 완화 방침도 특별법안에 명문화됐다. 노후계획도시가 일시에 대규모로 조성된 고밀 주거단지라는 점에서 대규모 이주를 수반하는 등 단계적·체계적 정비가 필요해 재건축 안전진단 면제 및 완화가 필요하다는 것이다. 

대규모 통합단지를 대상으로 재건축사업 추진 시 그 중 한 개 단지라도 안전진단에서 ‘재건축 불가’ 판정을 받을 경우 전체 사업이 중단될 수 있다. 

즉, 기본계획에서 재건축 단계별 예정구역을 정하고 있는데, 재건축 연한 도래 전이라도 기본계획 수립을 할 수 있도록 장치를 마련하자는 것이다. 다만, 공공성 확보 시 면제 및 완화가 가능하다. 면제와 완화의 구분 기준 등 구체적인 내용은 시행령에 위임했다. 

아울러, 국토부는 엄격한 공공기여에 따른 재건축 안전진단 면제 및 완화를 약속했다. 재건축 규제로 작동 중인 안전진단 문턱이 특별법 적용으로 대폭 완화된다면 너나없이 특별법만 적용해 재건축을 추진하지 않겠느냐는 문제가 제기됐기 때문이다.   

▲통합심의로 인허가 절차 단축

통합심의를 통해 빠르게 사업을 추진할 수 있는 토대도 마련한다. 건축법 4조의2에 따른 건축심의, 경관법에 따른 경관심의, 국토계획법에 따른 도시·군관리계획 결정 사항, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 교육환경평가서 심의 등 복잡다단한 각종 심의들을 한 번에 모아 처리하겠다는 것이다.