국회 해법
공사비 검증자료 제출
조합에 요청권 부여

국토부 대책
공사비 증액·검증 내용
도급계약서에 명문화

서울시 방안
공사계약 관리방안 시행
부동산원 공사비 검증
SH도 참여 허용 방침

 

[하우징헤럴드=이다인 기자] 공사비 고공행진이 계속되면서 공사비 갈등이 재개발·재건축사업의 발목을 잡고 있다. 코로나로 인한 외국인노동자 감소와 우크라이나 전쟁으로 인한 원자재값 인상, 고금리 등으로 공사비 상승이 당분간 지속될 전망이다. 이로 인해 공사비 증액 문제로 시공자와 조합의 갈등이 깊어지면서 사업 지연 등의 피해가 발생하고 있다.

이에 정부, 지자체 뿐만 아니라 국회에서도 이를 해결하기 위해 다양한 유형의 대책들을 쏟아내고 있다. 국토부는 도급계약서에 공사비 증액 관련한 기준을 명시하도록 도정법 개정을 추진 중이며, 서울시는 공사비 검증 업무를 SH에 위임하고 공사 계약 관리방안을 마련 중이다.

▲조합에 공사비 검증에 필요한 ‘자료 요청권’ 부여

우선 국회에서 해법 마련에 나섰다. 공사비 증액계약 시‘깜깜이 공사비 증액’피해를 최소화하기 위해 공사비 검증에 필요한 자료 제출을 의무화하고 총회 의결을 반드시 거치도록 하는 내용의 법안이 발의됐다.

국토교통위원회 소속 민홍철 의원은 올해 1월 공사비 검증과 관련해 ‘도시 및 주거환경정비법’개정안을 대표 발의했다. 발의된 개정안을 살펴보면 사업시행자(조합)는 시공자에게 공사비 세부내역 등 공사비 검증에 필요한 자료를 요청할 수 있도록 했으며 이때 시공자는 요청받은 자료를 국토교통부령으로 정하는 기간 내에 사업시행자(조합)에게 제출하도록 하는 의무화 제도를 도입한다. 만일 기간 내에 공사비 검증에 필요한 자료를 제출하지 않을 경우 500만원 이하의 과태료를 부과한다는 내용이다.

아울러 사업시행자는 공사비 검증 결과를 조합총회에 공개해야 하고 검증 결과가 타당해 시공자와 공사비 증액 계약을 하는 경우 조합원 총회를 열어 해당 사항을 먼저 의결해야 한다고 규정했다. 

다만 국회 국토위 검토보고서에서는 국토교통부가 시공자에게 공사비 검증에 필요한 자료를 일정 기간 내 제출토록 의무화하면 검증기간을 단축할 수 있을 것으로 기대되나 시공자가 보유하지 않은 자료를 요청하는 경우까지 기한 내 자료 제출을 의무화하고 과태료를 부과하는 것은 과도하므로, ‘시공자가 보유한 자료로서 국토교통부령으로 정하는 자료에 한정하여’ 제출 의무를 부과하는 것으로 수정할 필요가 있다는 의견을 제시했다.

법안에 의견을 제출한 한국주택협회는 존재하지 않았던 공사비 내역서 등 자료를 준비하는데 통상 4~5개월이 소요되므로 이를 감안할 필요가 있고, 공사비 검증에 소요되는 기간만큼 착공이 지연되므로 정비사업이 지연될 우려가 있어 신중한 검토가 필요하다고 했다.

한편, 민홍철 의원은 지난 7월 공사비 검증 결과에 대한 분쟁을 도시분쟁조정위원회의 심사·조정사항에 추가함으로써 분쟁을 해결하고자 개정안을 추가 발의했다. 공사비 증액과 관련해서 분쟁이 있는 경우 한국부동산원이나 한국토지주택공사에 검증을 요청할 수 있는데, 이때 검증된 결과가 시공자와 조합간의 분쟁에 참고자료 정도로만 사용되고 있기 때문이다.

일부 검증 결과에 대해 불복하여 소송으로 이어지는 사례가 발생하고 이에 따라 입주지연 등 추가 갈등이 발생한다는 점에서 도시분쟁조정위원회의 개입을 통해 해결하도록 했다. 이러한 움직임에도 공사비 원가 상승을 억제할 방법은 없어, 조합의 시름은 깊어지고 있다. 

▲국토부, 도급계약서에 공사비 증액 기준, 조정범위 등 명시

국토부는 공사비 증액과 검증에 관한 내용이 공사 도급계약서에 명시되도록 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정을 추진 중이다. 현재 공사비 변경과 관련한 기준이 계약서에 포함되지 않고 불명확해 이로 인해 발생하는 갈등을 예방하고 줄이기 위함이다.

개정안에는 소비자물가지수나 건설공사비지수 등 공사비 증액에 필요한 기준 및 공사비 금액 조정이 가능한 시점 등이 담길 예정이다.

또한 국토부는 현재 운영 중인 한국부동산원의 정비사업 사전 컨설팅 제도를 정비구역 지정부터 계획 수립, 추진위원회 구성 단계에 이어 시공사 계약 체결 단계까지 확대한다. 공사계약서 관련 컨설팅을 통해 분쟁의 소지가 되는 불명확한 계약 내용을 보완한다는 취지이다.

▲서울시, SH에 공사비 검증 대행 위임 및 공사계약 관리방안 마련

서울시 공사비 검증제도 강화에 나섰다. 그동안 한국부동산원이 주로 대행했던 공사비 검증 업무를 서울주택도시공사(SH)도 대행토록 하겠다는 방침이다. 그동안 택지개발, 주택건설, 정비사업 운용 등 다양한 업무를 수행해온 경험을 바탕으로 공사원가 사전자문, 공사비 검증 업무를 대행하도록 한다는 것이다.

이에 대해 SH는 “현재 공사비 검증 업무와 관련해 내부적으로 검토 중에 있으며 구체적인 체계나 조직구성과 관련된 방침은 결정된 바가 없다”고 밝혔다. SH가 공사비 검증 업무를 대행하기 위해선 공사비 검증 대행기관으로 지정고시를 받아야 하기 때문에 제도개선이 이루어진 후 구체적인 계획이 세워질 것으로 보인다.

또한 서울시는 건설기술심의위원회 위원으로 구성된 공사비 갈등 중재 자문기구를 운영하고 정비사업 코디네이터를 갈등 초기에 파견해 갈등을 최소화한다는 방침이다. 서울시 관계자는 “아직 자문기구에 중재 요청이 들어온 곳은 없으나, 분쟁이 있는 현장 4곳에 정비사업 코디네이터를 파견해 중재를 마쳤다”고 밝혔다.

아울러 서울시는 공사비 과다 증액으로 인한 갈등을 차단하고 공공지원을 강화하는 ‘공사계약 조합 관리방안’을 시행한다. 관리방안은 △정비사업 조합정관 개정 △정비사업 공사표준계약서 개정 △증액 예상사업장 사전협의 유도 △공사비 증액 사유발생 신고제 등 4개 부문에서 시행된다. 

일반적으로 공사 마무리 단계에서 대금을 정산해 변경계약을 체결하기 때문에 준공이 지연되는 경우가 종종 발생하는데, 이를 막기 위해 입주예정시기 1년 전까지 공사비 검증에 착수하도록 행정지도를 통해 조합정관 개정을 유도할 예정이다.